满二是指契税还是房产证

满二一般是以房产证上的时间为主，当然也可以看买房缴纳契税的时间，哪一个时间满2年，就是你持有住房满2年。在二手房交易的过程当中，满足两年以上的住房，同时使自己的唯一住房在交易后可以免征营业税。营改增后，满2年住房过户，免除增值税5%。所以是否满足两年要凭借房屋确权日期算起，就是契税缴纳日期。在买卖二手房的过程当中尽可能的要挑选房龄比较短的房子，向银行申请贷款时，能够申请的贷款年限会更长一些，而且二手房要注意产权是否清晰，产权证上的房主与卖房者是否一致并且搞清楚所卖房屋的性质。在签订合同之前一定要明确房屋是否存在有被抵押或者是被冻结的情况发生，确认产权的完整性，以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

满二并不是从拿房产证开始进行计算的，而是从房产证登记日期或者是契税发票的缴纳日期进行计算，谁的日期在前就按照谁的日期进行计算。在二手房市场上满足两年的房子，在交易的时候是可以免征营业税的，满足五年，并且是卖房人唯一的一套住房，除了可以免征营业税之外，也可以免征个人所得税，在出售的时候还是比较划算的。如何判断自己的房子是否满足五年或者是满足两年，要从房产证登记的日期进行判断之外，如果房子是以继承或者是赠予的形式获得，那么继承产权的时间就是被继承人获得产权的时间，同时也要结合房产证上的时间，只要有一个满足两年或者是满足五年，就可以享受到交易时的优惠政策。二手房在交易的时候，买方所需要支付的费用就是契税，像营业税和个人所得税都是卖方需要支付的。

房产证满两年从确权日期算起，就是契税缴纳日期。国税发[2005]172号文件规定：二、 国税发〔2005〕89号中第三条第四款:“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。三、“纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。”即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

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指房产证的核准日期，也就是登记日期。房产证上有注明的。

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二手房是否满二年，应采取契税和房产证上的日期“孰先原则”来判定。具体说明如下：二手房购房认定时间按产权登记受理日期和税务受理日期“孰先”原则确定。1、 房屋“满2年”是指房屋登记满2年。**直接的判定方法是查看房屋所有权证/不动产权证书上的登记日期，截止到这一次交易过户的时间是否满2年。2、 还有一些房屋满2年的时间不是以房屋所有权证/不动产权证书上的登记日期为准的，而是根据房屋缴纳契税时的契税票的填发日期来计算，也就是我们常说的“孰先原则”。例如：小王有套房屋，下发房屋所有权证的时间是2016年10月1日，但是她缴纳契税的时间是2016年5月2日，如果小王2018年8月要出售这套房屋，是不需要缴纳5.6%的增值税及附加税的。会出现这种时间差的房屋大多是因为出售方当时是购买的新房，新房一般是先缴纳契税，交房后才会下发房屋所有权证/不动产权证书，因此判定这类房屋是否满2年就要看契税票的填发日期。

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