棚改和旧改的区别

棚改房和商品房的区别：1、质量不同棚改房建设利润有限，而且因为还受到了相关政策的限制，所以整体的费用不会特别多。如果建筑商偷工减料，监管不利，质量会比商品房差很多。相反商品房为了能够卖出更好的价钱，在质量方面会有所保障，而且有一些高端的楼盘在质量方面是很看重的。2、产权不同棚改房不是完全产权，为划拨地，再次交易需补缴土地出让金才能够转让，完成产权的转移，而且有一些棚改房在上市交易时需要满足5年以上的条件。商品房是完全产权，只要办理了房屋所有产权证之后，就可以随时上市再次交易，只需要支付相应的税费即可。3、交易时间受限棚改房交易时间有规定，而商品房没有。4、用途不同棚改房主要给安置对象使用，而商品房没有限定出售对象。买商品房要注意：1、在购买期房时，要查询开发商资质，可了解一下开发商之前开发的楼盘有无质量问题关键是要查询开发商有没有销售许可证，或者是商品房预售许可证。2、要了解清楚房屋周边的规划，以及所处的地段是否便利。房子后期发展趋势好，才能给子女出行、教育带来很大的帮助。3、签合同要看清楚条款，无论是买新房还是买二手房，要注意查看条款，特别是赔偿条款、交房的时间以及所承担的违约责任。4、如果购买的是二手房，要多实地找房子去检查几次，明确房子没有出现质量问题再签署合同。

" 既是全国人口第一大县，也是安徽省贫困人口**多的县，阜阳市临泉县现在又多了一个“称号”——第一个也是目前惟一一个限房价的国家级贫困县。今年春节，在外务工的李娜回到位于安徽省阜阳市临泉县的老家，发现这里的房价已经变了天。“去年过年回来，临泉的房价还不到5000元/平方米，我们已经觉得很高了，可今年房价已经涨到了6000多元/平方米。”李娜说，自己在浙江杭州做电商平台生意，年收入四五十万元，已经在杭州买了房定了居，回临泉主要是看父母，父母住的是自家宅基地上的房子，上下四层300多平方米，但想着能让父母住进品质更好的商品房，而且手上也有一些余钱，放在银行利息太低，看着房价大涨，周围的人都在买，也就赶紧买房。“根本买不到！各个售楼处的房子都卖光了，好容易才在城南的一个楼盘买到一套120平方米的，单价6500元/平方米。”李娜说，“带自住，也带投资吧。”在李娜回乡买房一个多月后，临泉县政府于3月23日正式发布《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》。文件称：原则上，全县毛坯房均价控制在每平方米5200元以内，精装房均价控制在每平方米6000元以内。在临泉县政府办公室3月23日发出的新闻稿中，将该县“房价持续火热”的原因归结为：庞大的人口基数和市场需求，再加上近两年征地拆迁力度不断加大。国家级贫困县也是劳务输出大县根据临泉县政府公布的数据，今年2月份，该县房地产市场监测数据显示，商品房销售均价为6143元/平方米，与去年当月同比增幅28%。临泉县房管局公布的更为详细的数据显示，今年春节所在的2月份，全县商品房销售面积12.5万平方米，与去年当月同比增幅388%；其中住宅11.33万平方米，与去年当月同比增幅353%；2月份商品房销售中的住宅均价为5709元/平方米，与去年当月同比增幅21%。与商品房销售三倍多增幅相对应的是，临泉县2月份的商品房预售面积仅为4.24万平方米，其中住宅供应为零。在房价高亢的背后，临泉县还有一顶“国家级贫困县”的帽子。临泉县位于安徽省西北部，隶属阜阳市管辖，周边分别与豫皖两省9个县市区接壤。据临泉县委副书记李向章介绍，临泉县于2001年被评为全国592个国家级贫困县之一，2012年被评为全国14个贫困片区之一的大别山片区，目前也是安徽省贫困人口**多的一个县；其中，贫困人口占全省的5%，占阜阳市的25%。截至2016年底，全县共有贫困人口14.6万人，相当于皖南山区一个县的总人口。全县人均收入在全安徽省排末位。2016年，全县生产总值为171.4亿元，财政收入为15.4亿元；城镇居民人均可支配收入23372元，农村居民人均可支配收入9344元。关于国家级贫困县的评定，李向章表示主要有两个标准，一是贫困人口年人均收入低于3000元，二是贫困发生率不低于10%。国家级贫困县摘帽的标准是贫困发生率低于2%。“今年以来，我们又将贫困人口减少了1.2万户，3.6万人，争取在2019年全面脱贫。”另据临泉县县委宣传部相关负责人介绍，临泉是一个农业县，国家对临泉的定位是粮食产区，主产小麦、玉米，因此有着基本农田保护的要求，不能过多发展工业，这也是临泉地区发展滞后的原因之一。国家级贫困县也是劳务输出大县。“临泉县是全国人口第一大县，户籍人口达237万人，同时也是劳务输出大县，长年在外打工的人口有80-100万人，每到春节，回乡置业的人很多，这也是每到春节的月份，房地产销售数据波动很大的原因之一。”临泉县房产局房地产政策股股长陈岭告诉澎湃新闻。临泉县2015年商品房的全年均价为4757元/平方米，2016年的全年均价为5093元/平方米，房价从2015年开始抬头，但属于稳涨，不是暴涨。“乡镇进城的人多，棚户区改造拆迁的人多，在外打工回乡置业的也多，临泉有80-100万在外务工人员，据我了解，夫妻俩在外打工，几年下来就可以回来买一套房。他们打工所在的东部地区房价都是几万元/平方米，所以对于临泉的房价水平能够接受。”陈岭说。陈岭透露，今年春节初一到初七，一个楼盘每天的签约套数在100套左右，销售很火爆，楼盘都没房子卖了，“全县的商品房库存截止2月底只有340套，去化周期也就1个月。”临泉县房管局局长王佳杰说，临泉人口多，基数大，这几年城镇化建设、棚户区改造的力度也较大，刚性需求强。虽然总体收入水平低，但临泉是劳务输出大县，外出打工的多，有不少都挣到了钱，甚至创业成功，这部分人往往回乡买房置业。“买房的主要以自住为主，这几年房地产市场的供应量比以前要好，但对于全县来讲，仍然是供不应求，没有 去库存 一说。”一位曾经在临泉开发过房地产项目的房企人士说，临泉的房地产市场从2013年才开始正式起步，发展程度不高，人口多，项目少，政府供地谨慎，去年引入了两家品牌房企，对当地房价拉升作用较大，“去年3、4月份均价在4500元/平方米，到了年底涨到5000元－6000元/平方米，贵的6500元/平方米。”该房企人士称，临泉人口基数大，能买得起房的人绝对数量还是挺多的，购房客户主要是拆迁户、外出打工人员，“如果外出打工人员买了房不住，一般都会出租，因为临泉棚户区改造、拆迁的力度很大，租房人群较多，所以房屋的空置率不高。”“限房价令”是为了老百姓拿着拆迁补助买得到房李娜即是回乡置业大军中的一员。但城镇化大潮中的拆迁安置刚性需求，也是推动房价上涨的一个重要原因。据新华社4月11日报道，目前，临泉县加速城镇化建设，2016年，中心城区人口由21.07万人增加到33万人，城镇化率由18.9%提高到26.6%。相较于卫生、教育等配套设施较差的乡镇，县城无疑成为了购房的优选区域。3月30日，临泉县城所在地城关街道碧桂园，可谓当地标杆楼盘，韩学永和妻子一起在售楼处看房。该楼盘推出的毛坯房均价为6000元/平方米，精装修房为7500-8000元/平方米。“好贵。我们是拆迁户，自家110平方米的老房子要拆迁，每平方米的拆迁补偿是5200元，如果在这里买**便宜的毛坯房，拆迁款也不够用，还得多付10多万元。”韩学永说，自己和妻子都是**教师，月收入3000-4000元，在县城也算是“中产”，可买房压力还是很大。“必须买，我们是刚性需求，不买房没地方住。”韩学永说，去年到现在，临泉的房价涨了30%，这在一个中部地区的县城，实在难以想象，周边与临泉交界的河南省的县城房价只有2000元－3000元/平方米。而据临泉碧桂园相关负责人介绍，楼盘于去年6月开盘，2300多套房子到现在只剩下几十套，“上周五领的400多套预售证，周末两天就全卖完了。”据了解，该楼盘的拿地成本为160万元一亩，楼板价在2000多元/平方米。3月31日，临泉碧桂园的销售人员给澎湃发来消息，该楼盘剩余的两栋楼已经封盘不卖了，“接下来可能还要调价。”此时，临泉政府的“限房价令”颁发已逾一周。临泉县城关镇新华社区的居民张英抱怨说，他们家的房子即将拆迁，政府给出的拆迁补偿标准是4800元/平方米，可县城的商品房均价都在6000元/平方米甚至更高，拿到的拆迁款根本不够买新房。“楼盘的房价涨了，政府的补偿标准却没有涨，要是去年这个时候拆迁，我倒还愿意，现在可真叫我难办。”张英说，作为拆迁户，她也可以选择政府的安置房，但安置房的品质比不上商品房。在临泉县常务副县长刘峰看来，老百姓拿着拆迁补助买不到或买不起房是县政府**大的担忧，也是房价地价调控政策出台的初衷。临泉县房管局相关负责人表示，近两年临泉城镇化建设、棚户区改造力度较大，2016年共进行了6个片区，20多万平方米的棚户区改造，涉及动拆迁户1490户，2017年棚户区改造力度将进一步加大，涉及5个片区，70万平方米，涉及动迁户5000多户。国有土地动拆迁的补偿标准是4500元/平方米，一年内买房每平方米补贴300元。动拆迁户既可以选择货币安置，又可以选择产权调换，即入住政府建筑的安置房，“但我们鼓励居民走向商品房市场。”“地价高，**终会回到政府头上。”刘峰在接受新华社采访时说，2016年，选择货币化安置的可以拿到每平方米5070元的拆迁补贴外加300元的购房补贴，却不够当地的住宅均价。“今年，补贴上调100元，如果再不及时调控，政府对于棚户区改造的投入会越来越大，形成恶性循环。”县城“限价”的新闻也传导到当地的乡下。3月30日，家住临泉乡下的张秋兰在看到“限价”的新闻后，当天一早来到临泉县城南“名邦国际花都”售楼处询问价格。“销售人员说毛坯房5200元、精装修6000元的限价指的是平均价格，楼盘前期**低曾卖过3000多元/平方米，拉低了均价，所以符合限价规定，目前在售的洋房仍然是6400元-6800元/平方米的价格。”在售楼处门口，张秋兰十分沮丧。她是临泉农村人，自己没有工作，平日照管着两个小孩，丈夫是货车司机，一个月收入在5000-6000元，之前夫妻俩曾在上海打工了10多年，后来因为小孩要上学，他们在上海却没有户口，只能回到老家，但农村的**不好，想在县城买房方便小孩上学，但房价实在太贵了，“超过6000元/平方米肯定买不起，本来以为政府限价了，5200元/平方米的价格还能考虑考虑。”临泉县房管局局长王佳杰向澎湃新闻表示，3月23日限价文件中的价格确实是平均价格，由于实行的是一房一价，开发商只要整个项目的均价不超过文件规定的价格，就符合要求。安徽省内70多个县城房价都在涨据易居研究院研究总监严跃进分析，一般来说，全国一年房价的总体涨幅在8%-10%，一二线城市的涨幅在20%-30%，临泉县作为一个四线城市，房价的涨幅已经比肩甚至超过了一二线城市，不过由于其房价基数较低，稍微涨个1000多元百分比上就显得很高。合肥学院房地产研究所副所长凌斌说，据他们调查，今年1至3月安徽省内的70多个县城，也即四线城市，房价都在涨，**高的达35%，由于这些四线城市房价基数较低，所以涨幅呈现出高幅度也比较正常，除了看涨幅，还应该看其房价收入比，一般来说房价收入比在6倍以内买房都不是很大的负担。除了房价暴涨，临泉县的房屋租赁价格也水涨船高，“一套三室一厅的房子，一年的租金过去只要三四千元，现在已经涨到1万-1.5万元，还租不到。”韩学永说，近两年临泉县拆迁、棚户区改造的力度很大，很多拆迁户拆了房子没地方住，商品房、安置房的交房时间又要一两年以后，所以全城不但买房难买房贵，租房也难也贵。关于政府出台限价政策对市场的影响，临泉县某房企负责人在接受澎湃新闻采访时表示，由于目前临泉各楼盘房子都卖得差不多了，没有什么房源，所以大多持观望态度，接下来房价会不会继续上涨，要看政府的管控力度，如果政策执行得严，那么房价会有所平稳，停止过快上涨的势头。临泉县主力销售楼盘“名邦国际花都”相关负责人说，从他们所做的客户区域分析看，购房客户一是下面乡镇的刚性需求，二是拆迁户、棚户区改造的客户，还有一些县城自建房客户购买商品房改善的。“我们去年5月首次开盘的均价在5000元/平方米，目前高层的均价在5600元/平方米，洋房均价6200-7000元/平方米。整个项目2100套房子，10个月下来已经卖掉80%。”该负责人还说，不单是临泉县，去年以来，整个阜阳地区的楼市和房价都比较向好，同属阜阳下辖的太和、颍上、阜南等县房价也都在5000元-6000元/平方米的水平。其中，阜南县、颍上县均为国家级贫困县。 "

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第三批棚改项目已经定下来了：周村、博山、临淄三个区县：陈桥村城边村改造项目（一期）列入改造量由260套增加到387套丝绸路街道零散城市棚户区改造项目艾庄村城边村棚户区改造项目被调出山头街道秋谷社区棚户区改造项目被替换为八陡镇大黑山后村改造项目白塔镇饮马社区棚户区改造项目被替换为八陡镇小黑山后村棚户改造项目朱西村建制镇驻地棚户区改造项目（二期）被调成为王寨东村建制镇驻地棚户区改造项目刘辛村城边村棚户区改造项目列入改造量由320套增加到337套大杨村城中村棚户区改造项目（二期）列入改造量由328套减少为198套

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棚改房大多属于小产权，因为是由棚改房自身的土地性质所决定的，作为我国政府对于需要改造拆迁的人权提供的过渡性住房，需要再缴纳土地出让金之后才能够拥有房屋的所有产权，而且一些城市当中的房改房，在取得产权之后5年后才能够上市进行交易。但如果说在改造之前的房屋本身就是大产权，在改造之后也会是大产权的房屋不会发生房屋性质的变化。棚改房在进行改造之前是没有办法改变房屋性质的，而且对于房产证所办理的时间有着非常多的限制，即便是棚改房的价格会比较低，但是在购买的时候还是要从长远的角度考虑，一般要5年以上的时间才能够办理房产证，而且绝大多数的棚改房质量并没有商品房的质量要好，周边的设施配套不是特别的完善。这要从自己的实际角度出发考虑清楚。

过户时，除了税费，还要考虑中介费、评估费等。建议提前了解清楚，做好预算。另外，别忘了咨询专业人士，避免不必要的麻烦。

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