商品房抵押贷款条件和程序

随着经济的增长，房价的飙升，越来越多的人无法全款购房，只能采用按揭贷款买房。下面搜房网小编向大家介绍一下商品房按揭贷款程序，希望对您有所帮助。 一、什么是商品房按揭贷款? 按揭是一种担保方式，是指商品房预售合同中的买受人在支付部分购房款后，将其与房屋出卖人签订的《商品房预售合同》中所拥有的对商品房的期待权作为贷款的抵押物抵押给银行，同时，商品房的出卖方作为贷款担保人，如果房屋买受人未能依约定履行还本付息的义务，银行即可取得买受人在《商品房预售合同》中的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。 通过按揭贷款的内容我们可以看出，办理按揭贷款的当事人有三方，银行是按揭权人、购房者为按揭人，开发商称为担保人。预售商品房按揭是一种法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续。 (一)按揭购房的优点主要有： 1、按揭贷款在分期付款的基础上解决了需要在短时间内筹集大量资金的困难，将大笔资金分解为长期小额资金还贷。 2、按揭贷款**不占用大量金钱，还款期限长，可以把有限的资金用于多项投资。 3、银行替你把关。办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会审查开发商，为你把关，提高购房的安全性。 (二)按揭购房的缺点包括： 1、背负债务，心理压力大。按揭贷款买房属于典型的“花明天的钱办今天的事”，所以按揭付款对于保守型的人不合适。 2、贷款买的房不易迅速变现。因为是以房本身抵押贷款，所以如想将房子转手出卖，手续复杂，不利于购房者退市。 通过上面的介绍相信您对贷款按揭有了一个初步的了解，提醒大家，一旦与银行签订了《借款合同》，就要依法承担相应的法律义务，购房者一定要根据自己的经济实力，未来收入预期，做出理性的判断，不要盲目贷款买房。 二、商品房按揭贷款的程序 商品房按揭贷款的程序主要体现在《个人住房贷款管理办法》第6条规定之中，结合实物操作来看，主要有以下几个步骤： (一)购房者同开发商签订购房合同并支付不低于20%**款。 (二)具备按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请，提供真实的个人资料。这里提醒大家，购买期房时，金融机构主要是各商业银行的分理处或者营业部，并且申请人对金融机构并不具有选择的可能，一般都要向与出卖人有特定业务关系的金融机构申请。 (三)经办的金融机构对申请人的贷款条件进行审查核实，决定是否法房按揭贷款; (四)借款人与贷款人签订按揭贷款合同，借款人如果选择自动划款方式还款，应当在银行开立还款账户申领储蓄卡; (五)办理担保、保证或者保险手续; (六)贷款人接受借款人委托，依照其指令将按揭贷款划入出开发商账户。 总之，根据上面的注意事项我们可以看出贷款购房有很多优点但也存在着一定的风险，很多问题涉及比较专业的法律知识，在您购房时一定要谨慎考虑，签订购房合同时**好邀请律师陪同，确保购房合同中关于贷款的约定是有利于自己的，这样在出现纠纷的时候可以保护好自己的权益。

　个人商品房抵押贷款需要提供的调查资料（审原件，留复印件）：　　1、借款人的有效身份证、户口簿；　　2、婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；　　3、已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；　　4、借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；　　5、房产的产权证；　　6、担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）。　　提出申请时，需提供以下材料：个人借款申请表；申请人和共有人有效身份证和户口簿；房屋买卖合同；规定比例的**款证明；所购房屋的房地产权证；房产评估报告；家庭收入证明材料和有关资产证明；银行要求的其他文件。　　个人商品房抵押贷款的流程：　　1、递交材料、提出申请；　　2、银行调查、审批；　　3、凭银行出具的按揭申请审查承诺函，与售房人办理房产过户手续；　　4、签订有关借款合同及担保合同等；　　5、办理保险、房屋抵押登记手续　　6、办理贷款发放手续；　　7、依照合同约定按期偿还本息；　　8、还清贷款，合同解除、注销抵押登记。

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商品房退房流程很多人都不知道，现整理退房流程供大家参考。商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因： 一是购房者违约; 二是卖方违约; 三是双方都不违约，但双方就退房问题 达成一致意见; 四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。 1、 订金(定金或认购金)阶段 当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明 所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。 如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，** 终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫 交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。 2、已做预售登记阶段 买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。 如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预 售登记手续。 3、入住阶段 在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评 估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 4、房产证办理完毕阶段 房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关 办理房产证过户或注销手续。

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商品房退房流程很多人都不知道，现整理退房流程供大家参考。商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是购房者违约;二是卖方违约;三是双方都不违约，但双方就退房问题 达成一致意见;四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。1、 订金(定金或认购金)阶段当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明 所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，** 终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫 交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。2、已做预售登记阶段买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预 售登记手续。3、入住阶段在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评 估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。4、房产证办理完毕阶段房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关 办理房产证过户或注销手续。

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若是我行个人贷款，一般以房产作为抵押，抵押物为该房产的房产证原件。我行个人贷款接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物，且必须已办妥产权证明，产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现的情况。具体您的房子是否符合条件，需要您申请贷款时与经办行确认。

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