林肯公寓是多少年产权？限竞房为何要转成共有产权房？均价低形成倒挂

“低于市场价拍卖，不限购，不需要购房指标。”近日，一则“法拍房可不限购”的消息从个别经纪人口中传出。按经纪人的说法，外地法院拍卖的北京房产无需执行限购。“法拍房”真的内外有别？求证，并不存在本地法院和外地法院之分，北京“法拍房”均纳入限购范围。 传言：不限购的房子来了 “低于市场价60多万拍卖，不限购！”这两日，一则以“不限购”为宣传噱头的二手房消息从经纪人处传出。经纪人推荐，位于三环的某二手房小区，刚刚出了一套由法院竞拍的两居户型，不限购，也不占用购房指标。有意向的买家仅要交纳38万元的保证金，就可以参与竞拍，380多万元的起拍价要比市场价足足低出60万元。 “目前纳入限购范围的是北京法院拍卖的房产，但这套可不是北京法院拍卖的。”按照经纪人的说法，北京关于“法拍房”的限购政策只能限定北京地区法院查封后拿出拍卖的房产，外地法院查封的北京地区房产是没有纳入限购范围的，无需购房资质即可办理过户，“说白了，4·27的政策不适用。” 法官：竞拍仍需审核资质 经纪人口中的“4·27”政策，指的是关于“法拍房”的限购新政。今年4月27日，北京市出台规定，法院竞拍房产正式纳入北京市限购政策范围内，法院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。 在淘宝的司法拍卖网络平台上，找到了不少由外地法院公开拍卖的北京房产。比如，正在进行中的位于朝阳区广渠路28号院211号楼3单元204的房产，167.6平方米，起拍价1371万元，由河北省石家庄市中级人民法院变卖。再比如，位于朝阳区北苑路172号院17号楼25层2501的房产，151.69平方米，起拍价960万元，由天津市第二中级人民法院变卖。 这样的“法拍房”真的不限购么？按照公告显示电话咨询了石家庄市中级人民法院的万法官，万法官肯定地表示，这套房产同样需要竞买人具备符合政策规定的购房资质，并不存在“不限购”一说。 提醒：资质不符无法过户 如果购房人在没有购房资质的情况下参与了竞拍，结果会怎样？就此询问了专家。 据介绍，根据“法拍房”的竞拍规则，在正式竞价前，竞买人都需缴纳一定金额的保证金，通常是起拍价的10%左右。以上面那套广渠路28号院的房产为例，规定的保证金为138万元。如果竞买人在竞买成功后因无购房资质而反悔不买，保证金不予退还。即使竞买人依然坚持购买，但因不具备资质无法完成购房资格核验，则无法办理产权登记手续。

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3月6月讯：楼市调控仍在深入，但未能阻挡房企业绩的爆发。前2个月，碧桂园(02007.HK)和万科(000002.SZ)销售额均超800亿元，甚至接近房企2016年全年销售前十名的门槛。 澎湃新闻(www.thepaper.cn)注意到，三四线城市楼市成交的上涨，使得在三四线城市具备大量储备的碧桂园、恒大等业绩大幅上涨。而此前，坚定布局一二线城市的房企，如龙湖，也在收获业绩的大涨。 克而瑞研究中心统计的房企备案数据显示，业绩急剧膨胀的碧桂园，在前2个月，实现销售额872亿元，较此前一年的236.5亿元，同比上涨269%。 在房企业绩追逐的游戏中，向来不轻言规模的龙湖地产(00960.HK)，今年1-2月，实现销售额245亿元，同比上涨271%，该涨幅是业绩前20名房企中的第一位。 碧桂园销售额连续2个月第一 三线楼市突然火了，跟着火起来的还有房企的业绩，在三四线城市具备大量储备的碧桂园、恒大等业绩大幅上涨。 以“三四线之王”碧桂园为例，克而瑞研究中心统计的房企备案数据显示，业绩急剧膨胀的碧桂园，在前2个月，实现销售额872亿元，较此前一年同比上涨269%。 三四线城市的改善需求正在释放。来自安信证券的调研报告显示，尽管三四线城市购房者本身户均拥有住房数量高于主流一二线城市，但本轮需求主要是刚性需求和改善性需求，以及部分城市的投资性需求。 安信证券表示，其跟踪的某以三四线城市为重点布局的龙头房企数据显示，2016年其销售的项目55%为90-140平米户型，较2015年继续提升。 碧桂园采准了这样的节奏。2015年和2016年，房企纷纷放弃三四线的时候，碧桂园提出，未来将进入更多的三四线甚至层级更低的县或镇。 2016年，碧桂园拿出70%的资金加大三四线城市布局，来自中国指数研究院的数据，2016年1-11月，碧桂园新增土地储备规划面积一二线城市占比为22%;三四线城市占比为78%。 差异化布局的同时，碧桂园正在改变过去的城郊大盘模式，重塑产品线，进入三四线城市的核心地段，试图建设房子中的“劳斯莱斯”，瞄准改善性购房者。 “千亿龙湖”爆发 三四线城市之外，坚定布局一线城市和热点城市的房企，也在收获业绩的上涨，龙湖则是其中的佼佼者，为平衡增长速度，龙湖在销售额上做了加减法。 近期，“千亿龙湖”的提法开始首次出现在龙湖的内部，对待业绩一向谨慎的龙湖开始在意业绩，并在计划进入更多的省会城市。 实际上，“千亿龙湖”已名副其实。龙湖宣称，2016年的销售额为881亿元，较前一年上涨62%，但龙湖内部人士向澎湃新闻透露，龙湖更关注“稳步增长”，2016年，龙湖的实际销售额是破千亿元的，将近1100亿元，仅是由于结算日期导致**终的数值差别。 目前龙湖的业绩重镇仍聚集在北京、成都、重庆和杭州这些战略城市。中国指数研究院统计，今年前2个月，龙湖在一线城市中，其在北京的销售额进入前十，位列第8位，收获17.64亿元。 大本营重庆和四川成都分别获得13.66亿元和9.73亿元。此外，龙湖在杭州延续着较好的业绩，位居第6位，收获8.81亿元销售额;西安收获4.71亿元。 不仅如此，开始关注业绩的龙湖，有意扩大自己的拓展版图，但局限在相对安全的热点二线城市。近日，龙湖集团CEO邵明晓谈论龙湖的目标城市，合肥、郑州、南昌、南宁、福州。2月27日，龙湖成功进入合肥。 更早之前，龙湖内部则是秉承“10+X”的投资策略，在北上广深、重庆、成都、杭州、南京、厦门、苏州这十个城市则是重中之重，其他的拓展则在此基础上进行。

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我听说共有产权房的产权年限和普通商品房一样，是70年，但具体政策可能因地区而异。

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"今后，北京的“自住房”将被“共有产权住房”替代。昨日，北京市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见，今后新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的自住房项目，都将执行新的共有产权住房规定。但是，原有的自住房仍然执行老办法。共有产权住房的概念早已有之，2014年，住建部曾提出在北京等6城市试点共有产权住房，上海市目前已在保障房中实施共有产权制度。所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。根据征求意见稿，共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。征求意见稿提出，各区政府应根据共有产权住房需求等情况合理安排用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，也就是说，和自住房一样，共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。此外，征求意见稿还提出，共有产权住房建设项目应根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。北京市住房保障专家组成员马力说，所谓“共有产权住房”，简单来说，就是一套房子由政府和购房人各持有一定比例的产权，那么购房人在购买时就可以支付较少房款，买下一套自住的房屋，这样更有利于中低收入家庭解决住房问题。虽然政府也占有一定比例的产权，但如果购房人是自住的话，那么房屋的使用权是完全归购房人的，确保了通过此套房屋来实现家庭自住目的。马力解释说，如果该套房屋今后出租或出售，由于政府占有一定比例的产权，出租或出售都有诸多限定条件，这样可以杜绝自住房的牟利空间。■ 三问新政1谁有资格申购共有产权住房?共有产权住房的申请条件和目前的自住房有很多差别，如单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。而自住房对单身申请人的年龄限定条件是年满25周岁。新规明确有住房转出记录的家庭不得申请，这意味着申请家庭如有房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的，一样不能再申请。另外，申请家庭如果承租公租房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。征求意见稿规定，申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。对于弄虚作假者的处罚，共有产权住房比自住房更加严厉。征求意见稿提出，经查实，申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况;伪造或提供不真实相关证明材料;申请时书面承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房，在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。根据征求意见稿，购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说，购买共有产权住房申请贷款，可以享受贷款针对政策房的优惠政策。2政府和购房人如何共享产权?征求意见稿指出，购房人的产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。举个例子，某个共有产权住房，供地时确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。征求意见稿规定，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。当申请家庭选定了共有产权住房，夫妻双方应共同与开发商、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。3共有产权住房租售有何限制?根据征求意见稿，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。以出租为例，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。征求意见稿提出，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，且优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。中介机构不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。在出售方面，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建委(房管局)提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。对于共有产权住房购买和再上市时的税费问题，购房人则是只负担其产权份额比例的税款。申请条件1.已婚家庭，申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。2.单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。3.申请家庭应符合本市住房限购条件。4.申请家庭成员名下均无住房。不得申请1.申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的。也就是说已经有房的家庭。2.申请家庭有住房转出记录的。3.有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。4.申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。申购流程1.网上公告。开发商取得项目规划方案复函后，向项目所在区住建委(房管局)提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。2.网上申请。符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登录区住建委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。3.联网审核。市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住建委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。4.摇号配售。由区住建委(房管局)监督指导开发商开展摇号配售。分为公布摇号名单、摇号配售、顺序选房、购房确认等步骤。区住建委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。也就是说，共有产权也会有优先组的区别，哪类家庭优先，是由区里来确定并分组。再上市流程1.购房人向原分配区住建委(房管局)提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。2.代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。3.共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。"

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限竞房和共有产权房的贷款政策有所不同。限竞房首付比例和利率与普通商品房相近，但转让受限；共有产权房首付比例较低，但个人产权比例小，贷款额度和利率也有所不同。

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