易县美庐苑产权多少年？限价房转为共有产权房，比例为何设定为85%？

• 142****1949 "李克强总理在参加完3月4日的会议后对说，“我对中国经济有信心，房地产市场一定可以平稳发展”。短短一句话浓缩了政府对于房地产政策的走向。
  
  在两会期间，李克强总理在政府工作报告中提出两个观点。一是因城施策去库存，也是今年政府工作对房地产领域的总安排。李克强强调，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。二是提出扎实推进新型城镇化，今年实现进城落户1300万人以上。
  
  一线城市的刚需基调
  
  从李克强报告中来看，今年政策的路线就是推动三四线城市，而一线城市的政策维稳为主，但“房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地”。
  
  这些“房价上涨压力大”的城市，往往人口较为密集，在坚持“居住需求”的背后，后续积极供地预计会增加适合刚需的土地，这类型土地一般远离市中心，配合规划做人口需求和引导。
  
  报告中强调了推动三四线城市的去库存化，而对于一线城市的政策仍以维稳为主。在过去两年一线城市的成交量已经说明了问题，政策稍有放松的前提下，并不存在去库存的压力，反而是三四线城市仍需要较长时间的消化期，所以“因城施策”这四个字的背后是一线城市的调控不放松。
  
  此外，“坚持住房的居住属性”，这句话透露出了两个信息，一方面说明政府将继续去年提出的满足“刚性需求及改善性需求”，另一方面，正像全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森所述，由于过去房价特别是一二线城市房价上涨过快，在货币较多、杠杆率较低、投资渠道有限等因素“交叉聚合”下，房屋的投资、金融属性逐渐超过了居住属性。
  
  而此次政府工作报告中再次提出了“防范金融风险、整顿规范金融秩序”这个话题，银监会副主席王兆星表示，在房地产信贷政策方面，将采取差别化的政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制，有住房需求特别是基本的住房刚性需求，还是应该给予信贷支持。
  
  信贷政策的走向很大程度上决定了今年楼市的成交量，从上述描述中，基本可以判断出2017年上海房地产市场仍处在调控紧缩的基调，而市场的成交主体将围绕在以刚需房为基础的成交格局。
  
  中小经纪公司需抱团取暖
  
  对于大多数房产中小经纪公司来说，这类情形基本就意味着关店潮的到来，业务范围宽泛加上市场占有率高升、资金雄厚等原因，大型中介公司拥有穿越市场周期的能力，中小经纪公司的生存空间将会越来越小，逐渐被大型经纪公司蚕食市场份额，尤其是在目前的市场状况下，中小中介相对短视，惯用关门潮的方式度过市场寒潮期，而大型中介更容易快速抓住市场的机会。这样一来，大型中介与中小中介的距离将会越来越远。未来的大环境将是大行快速歼灭小行，小行因为缺乏抗寒能力，生存将变得越来越困难。
  
  由于国内经纪公司之间缺乏差异化区隔，造成中小经纪公司只能依靠低佣竞争，生存空间越来越小，对于提升行业服务也缺乏帮助。不过，目前市场上不少互联网平台已开始注意到这个现象，以房多多为例，在其原有的基础上开放第三方经纪公司合作模式，招募中小经纪公司上线，颇有“合作共赢”的势态，房多多通过其平台优势拓宽自身业务范畴，与其合作的中小经纪公司业务范围也随之扩大，这就意味着中小中介能提供给用户的服务项目也越来越多。而在技术层面，房多多这样的互联网平台采用则通过对传统服务内容进行拆解，聚焦服务，用平台产品去提升效率。
  
  中小经纪公司是行业中不可或缺的力量，从“两会”信息来看，2017年的市场也许对于房地产经纪行业来说将又是一次洗牌，政策基调不放松的情况下，抱团取暖确实是一个出路，而经历市场考验的经纪公司或是平台，必然有其特色和优势，才能在这个市场中存活的更好。
  
  
  
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  2019-11-25 07:02:18
• 146****1935 "北京住建委近日回应共有产权住房的某些质疑时，解释了自住房遇冷与转让受限之间的因果关系。该回应称，这种受限恰恰是对过去所有出售型保障房政策的纠偏，打消了投机空间，坚持了房子是用来住、不是用来炒的定位，真正回归住房的居住属性。
  
  北京共有产权房遇冷还在持续。
  
  根据北京住建委**新的数据显示，7月7日结束申购的顺义区金港嘉园项目，申购房源比仅为19.5：1，而稍早些时候密云区的首创·悦欣汇项目和顺义区的雅筑佳苑项目，申购房源比分别是14.4：1和31.9：1。
  
  此前，作为海淀区第一个共有产权房项目，尽管申购房源比过百，中铁碧桂园项目却依然因“7成弃房率”而广为人知。这一项目的申购家庭约49939户，**终确定参加摇号的家庭为29364户。
  
  户籍和工作都在海淀区的31岁男子陈诚（化名）到现在还能清楚地记得，今年3月1日下午参加中铁碧桂园共有产权住房选房活动的情形。
  
  此前，陈诚一直比较看好强调居住属性的共有产权房项目，再加上海淀区申购政策性住房向来抢手，这次约五万户家庭申购400套房子，让他只能抱着“试一试”的心态参加选房。
  
  当他摇到了“不上不下又有点希望”的1600号，接到通知去到选房现场时，随着弃房家庭的不断增多，叫到的号离他越来越近，陈诚的心理却越发紧张，拿着提前审查好资料的贷款合同等材料的手“汗出个不停”。
  
  陈诚告诉21世纪经济报道，共计约有4000户申购家庭被通知参与选房，**令他记忆深刻的是，由于地产商要求所有现场选房的人当场付清全款（定金，**，贷款合同）。而房子只有400来套，排号靠后的购房者虽然希望不大，但为了一丁点希望，还是得准备好一百来万现金在那等着。
  
  而让陈诚至今也颇为不甘的是，**后一位选上房的1536号家庭，离他只有几十号的距离。
  
  申购房源比下降
  
  2017年8月3日，北京市住建委网站挂出《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下称《办法》）并向社会征求意见，北京的共有产权房实验至今已经推进了一年。
  
  所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
  
  这一年中，作为北京建立“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系的主要抓手，共有产权房在土地供应、政策支持上，得到了北京方面的大力倾斜。
  
  据中原地产研究中心的统计，2017年，北京完成土地规划建筑面积出让中，共有产权房300.77万平方米，占比约31%。截至今年7月中旬，共有产权房土地出让完成61.97万平方米。
  
  从成交套数来看，据统计，北京上半年成交新房1.06万套，其中共有产权房2013套，占比超过20%。
  
  另据我爱我家集团研究院统计，7月份北京共有产权房网签648套，是今年6月网签量142套的3.56倍，是去年7月网签量20套的31.40倍。
  
  不过，尽管供需两侧数字都有所增长，但从此前经常被用来渲染楼市热度的申购房源比来看，共有产权房相对此前政策性住房，热度有所下降。
  
  作为海淀区第一个共有产权房项目，上述中铁碧桂园项目的申购房源比是115.8：1，在已有的共有产权房项目中排名前列。
  
  而近两月完成申购的一些项目，如密云区的首创·悦欣汇项目和顺义区的雅筑佳苑项目，申购房源比分别是14.4：1和31.9：1。
  
  形成对比的是，2016年，海淀区第三个自住型商品房项目，和中体碧桂园项目同样位于海淀区永丰产业基地的首创悦榕汇项目，其712套房源的申购家庭达148313人，申购房源比为208：1 。
  
  对于这个现象，拥有海淀区共有产权房购房资格，却在今年4月在南六环购买了一套房龄超过20年的两居二手房的夏天（化名）却有不同看法。
  
  夏天告诉21世纪经济报道，去年8月《办法》向社会征求意见时，曾允许“共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋”，但9月20日，《办法》正式发布时，这一条被删去。
  
  这也意味着共有产权房只能在具有共有产权房购房资格的群体中流动，流通性受限下，**空间显然有限。在夏天看来，自己月收入在北京还算不错，未来有要二孩的打算，并且还可能把父母接来北京，“改善需求客观存在”。
  
  而在二套房**比例大幅上升的背景下，和大多数普通改善需求家庭一样，夏天的改善需求显然需要首套房的**套现才有可能完成。
  
  申购家庭弃房
  
  实际上，不仅是申购，在共有产权房购买流程的选房环节上，共有产权房同样遇冷。
  
  与上述陈诚的中铁碧桂园项目类似，1月22日，昌平区绿海家园、中骏四季家园、翡翠家园三个共有产权房开始第一批次申购，并在4月27日举行选房。
  
  据了解，这批房源主要面向昌平区户籍无房家庭、在昌平区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及东城区、西城区户籍无房家庭配售，共2328套。
  
  其中，面向昌平区户籍无房家庭和在昌平区工作的本市其他区户籍无房家庭配售的房源1663套，面向东城区、西城区户籍无房家庭配售的房源665套，且全部位于绿海家园项目。
  
  之所以昌平区的项目会面向东西城户籍家庭，是由于《办法》中规定，市住房城乡建设委可根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况等，从城市发展新区统筹调配房源使用，促进中心城区人口疏解。
  
  而申购了昌平绿海家园项目，排在西城区前500以内的西城居民郑强（化名）**终选择了放弃。
  
  郑强告诉21世纪经济报道，摇号结果下来后，他去了绿海家园现场实地考察，绿海家园项目位于北六环外旧县村，是三个项目中交通**不方便的一个。距离**近的公交站旧县村西站也有1.2公里，距离**近的医院驾车要半个小时，这让西城户籍、西城工作的他不得不选择放弃。
  
  **终，东城区、西城区户籍组别剩余房源161套，昌平区户籍及在昌平区工作的其他区户籍组别剩余房源140套。
  
  “位置不好、房价太贵、周期太紧。”某地产机构的咨询人士小华（化名），如此向21世纪经济报道总结共有产权房选房遇冷的原因。
  
  “不管是北京人，还是非京籍，现在愿意买共有产权房的家庭都是真刚需”，在该机构中，小华负责向用户介绍共有产权住房、公租房等政策性住房的准入条件、申请流程等业务，接触了大量的共有产权房购房者。在他看来，现阶段考虑购买共有产权房这类政策性住房的用户，都是真正为住房发愁的人，对于他们来说买不起商品房。
  
  小华表示，对于这部分用户而言，房子的性价比、通勤距离等因素，决定了实际居住体验、和价格是否在自身承受范围之内，是这些用户是否决定弃房的主要原因。陈诚遇到的当场付清全款的要求，也成为了部分购房者选择弃房的理由。
  
  不仅如此，21世纪经济报道了解到，部分项目在选房环节出现剩余房源，还有其他原因。
  
  以平谷区的保利·桃源香谷项目为例，该项目非京籍家庭137户，房源148套，而面向4984个无房家庭的房源则只有347套。
  
  如此的房源分配比例，与《办法》提出的“满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%”的要求显然不无关系。
  
  此前，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在向21世纪经济报道解读这一政策时就曾指出，对“新北京人”的房源供应，应当以北京市的总指标为准，不必每个楼盘均划出30%用于此项供应。
  
  而在实际操作过程中，这一比例正在得到更灵活的处理。
  
  21世纪经济报道以购房者身份向平谷区住建委咨询时，平谷区住建委方面表示，仅就这一个项目而言，尽管分配给“新北京人”的初始房源比例是30%，而实际上非京籍家庭的**终选房只占10%，剩余的20%（100套左右）会分给京籍家庭。
  
  出售型保障房政策纠偏
  
  对于共有产权房遇冷的原因，北京市住建委在近期给出了回应。
  
  7月30日，北京住建委回应共有产权住房的某些质疑时指出，需求和供应比下降，首要的原因是共有产权住房资格条件比过去更严格了。过去单身且满25周岁就可以买，现在要满30周岁才可申请；在住房条件上，过去的符合限购就可以，现在必须没有住房转出记录等才可以申请，这都是回归住房居住属性、抑制炒作的举措。
  
  此外，这份回应还罕见地解释了自住房遇冷与转让受限之间的因果关系。该回应称，这种受限恰恰是对过去所有出售型保障房政策的纠偏，打消了投机空间，坚持了房子是用来住、不是用来炒的定位，真正回归住房的居住属性。
  
  “这类遇冷是一面镜子，能照出真正的刚需家庭，让那些投机的人退出了购房竞争，真正解决居住问题的家庭中签率反而高了，这正是政策追求的目标。从一定意义上说，这类遇冷越多，说明我们的制度越成功。”回应称。
  
  这份回应还表示，在新的住房制度安排下，中低收入者继续由政府提供租赁房、公租房，或者提供市场租房补贴，解决其基本住房问题。共有产权住房主要面向“中间层”的住房困难群体，这个“中间层”涵盖可以比较广泛，就北京来看，应该是涵盖所有无房家庭，当然也包括非户籍的“新北京人”。
  
  有分析人士指出，这也意味着针对不同购房者群体的政策，或将再次细分。
  
  一位不愿透露姓名的某地产研究机构首席分析师告诉21世纪经济报道，二手房与共有产权房的本质区别在于产权的归属，完全产权意味着住房具有投资产品的属性。共有产权房由于相对封闭运行，流动性不足，投资产品属性微弱。
  
  上述分析师认为，这使得两者购买群体不同，对住房的需求预期不一样，能购买二手房的人群不大会因为购房资金门槛低而去买共有产权房。
  
  夏天则告诉21世纪经济报道，现在的问题在于，当前的调控措施下，一些正当的、并非出于炒房目的的改善需求和潜在改善需求被压制。并且短时间内，政府没有像共有产权房一样针对无房家庭的政策，去支持合理的改善需求，这让他和他身边的类似家庭颇为无奈。
  
  而这样的需求在北京并非少数。根据链家研究院发布的报告，2017年，北京购房者中，二次置业者的比例达到67%。该报告称，“换房改善”已成为北京住房市场主流。
  
  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，未来协调机制关键就是定价机制，即什么地段的共有产权住房应该定什么价，这个定价公平了，共有产权住房交易自然也更加公平和贴近市场了。
  
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  2019-11-25 07:02:14
• 145****8963 "
  
  伴随着不动产登记工作的提速，多套房持有者成为**焦虑的群体。
  “此时转手价格并不理想，但要是不卖的话，一旦征收房产税，又会增加很大一块支出。”17日晚，拥有4套房产的张权对经济导报表示，其目前正面临左右为难的选择。
  据数名受访的多套房持有者表示，尚未成型的房产税已经成为压在他们心口的大石。“什么房型会被征收，征收税率又是多少，都不知道。要是出台的税率高于预期，对市场肯定会是一大打击，到时候再卖就晚了。”18日，已经卖出一套房产的济南市民方俊如此说道。
  也许正是受此担心情绪影响，济南7、8两月二手房交易均出现“量涨价跌”现象，其中7月二手房网签量环比涨幅高达27.2%。
  “目前房产税还没有公布预案，所以税率如何尚不得而知。但如果税率设置较高，对房地产市场将造成一定负面影响。”山东百丞税务咨询有限公司总经理朱自永对导报表示。更有业内人士表示，不动产登记制度的推进已然开始将闲置房产推向市场。
  多套房焦虑症
  **近一周来，“不动产登记”已然成为网络上的热门字眼。
  15日，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见结束；同日，河南省国土资源厅官方网站披露信息，不动产登记局“掌门人”王广华首次露面；随后，相关媒体报道，目前已经有约24个省（市、区）成立了不动产统一登记领导小组，相关工作进入提速阶段，部分地区将对新设计的不动产登记簿册进行试填试用。
  不动产登记制度推进提速，多套房持有者的焦虑心情也快速蔓延。
  张权就是焦虑者之一。目前，他共拥有4套房产，包括来自父母过户两套及自购两套（其中一套仍在还贷中）。本来其与父母各居住一套外，剩余两套住房均已出租，每年可以带来的租金在5万元左右，基本可以平衡贷款支出。不过，不动产登记带来的后续影响，很可能会打破这一平衡。
  “不动产登记制度完善后，房产税的征收就有基础了，征税肯定会增加成本。”张权说。更令其担心的是，有报道显示，家庭持有的第三套以上房产很可能会被征收更高的税率。“本来父母将房子过户给我是为了省心，结果现在反而更加操心了。”
  据北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报表示，不动产登记有助于推动全国房地产信息联网，为房产税的全面征收提供基础条件，在不动产登记制度快速推进下，房产税的推进将会明显加速。
  但是，对于税率问题，张文清与朱自永均表示，尚未公布预案及通过人大立法。“即便是国家定下标准，落实在各省的税率也有可能不同。”朱自永说。
  目前，可供张权等房主参考的只有上海、重庆两地房产税试点的税率，其中上海根据房价不同设为0.4%和0.6%两档，而重庆则在0.5%-1.2%之间。“按照**低的税率计算，我要交的房产税每年也会超过1万元。”张权说道。
  张权曾一度打算出售一套房产，然而面对低迷的房地产市场，又担心踏错行情，得不偿失，令其难以抉择。
  
  
  
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  2019-11-25 07:02:11