商业房产过户税多少？专家房地产税仍未提请审议

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  2018年12月29日，中国住房支付能力指数暨纪念住房制度改革20周年研讨会在人民大学举办。与会专家对我国房地产市场20年的发展以及未来的住房制度改革展开讨论。提到房地产税，有专家指出，房地产税要慎重出台，避免对房地产行业造成较大冲击。中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）》（以下简称“报告”）。况伟大在报告中指出，对于中低收入者而言，当住房支出收入比高于0.5时，无论负担不起还是严重支付困难，中低收入者同样存在“租不起房”和“买不起房”问题。他认为，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议为增强中低收入者的房价支付能力，应进一步打击投机，使预期回归理性。住建部政策研究中心主任秦虹指出，经过20年的探索，中国住房建设发生巨大的变化，人们住房条件得到飞跃式的改善。这20年积累了非常宝贵的市场发展实践经验，也为下一步建立持续平稳健康发展的房地产市场奠定了非常好的基础。2018年12月19日至21日举行的中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。“未来的住房制度改革思路已经非常清楚，我们非常有信心，在中央领导下，房地产市场的发展能够给所有的居民带来更美好的生活。”秦虹说。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，我国的住房发展目标是让全体人民住有所居。到目前为止，可以看得出来，我国的住房发展理念在逐渐清晰，目标在逐渐明确，制度体系也越来越完整、科学、系统，保障措施也越来越精准、有力、高效。他认为，多主体供给，要打破开发商作为唯一商品房供应的垄断。中国社科院财经战略研究院教授、城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，住房对消费和投资已经产生非常明显的挤出效应。他指出，这其中存在“倒U曲线”的关系：在收入上升、房价上升、住房支付的比例处在合理区间、预期特别乐观的情况下，住房消费增加能够引起整个消费的增加；当收入增长放缓甚至收入开始下降、住房房价上升放缓或开始下降、预期悲观、住房支付的比例超出合理范围后，房地产消费增长对消费的挤出效应凸显。国务院发展研究中心市场研究所原所长任兴洲认为，当前我国房地产市场发展有几个“不充分”：第一，高质量、高品质的住房供给不充分；第二，满足居民改善性需求的住房供给不充分；第三，环保、绿色、生态的住房供给不充分；第四，适老性、便利性、舒适型住宅供给不充分；第五，社区良好环境与相关配套设施提供不充分；第六，高质量的物业管理和服务供给不充分；第七，稳定的、提供良好服务的租赁住房供给不充分。“中国房地产改革的根本目标就是要满足人民美好生活的需要。”中国房地产协会副会长苗乐如说，房地产业的发展为国民经济的发展起着支撑作用，今天仍是稳定经济发展的重要支撑，特别是在国外环境深刻变化和我国经济下行压力之下。针对备受关注的房地产税，中国工商银行城市金融研究所副所长殷红表示，房地产税要慎重出台，避免对房地产行业造成较大的冲击。
  
  
  
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  2019-11-25 06:49:09
• 135****2915 近日，中办、国办印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中，提出“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。这或许意味着，在楼市区域分化加剧的趋势下，未来房产税征管不可能各地区步调一致。由此，基于房产税的地方性，考虑楼市成熟程度，由地方探索本地房产税实施路径，应与全国房地产税立法同步进行，这也是国际房产税的一般做法。 房产税改革不仅是楼市长效机制建设的重点，也是财税改革和经济转型的基础性制度建设。改革开放和城市化初期，居民不拥有不动产，地方政府不能负债，西方公共服务融资模式，即“房产税+市政债”，在我国没有生存根基。改革开放后，外向型经济大发展，地方大规模招商引资，制造业繁荣带动工业化和城市化叠加推进，短期内城市面临基础设施和公共服务融资的巨大需求。但是，民间投资能力孱弱，1994年旨在强化中央调控能力的分税制财政分权也并未对此做出预案。 1998年“房改”及2003年国有土地“招拍挂”的确立，开启了地方政府一次性出售土地70年使用权，为基础设施和公共服务融资的历程，即“土地财政”。土地财政高效率地贴现未来70年城市化、工业化“红利”，巧妙地解决了短期内城市对基础设施和公共服务“一次投入、长期收回”的巨大融资需求。土地财政以其基础设施融资本质，及衍生出的低地价招商、补贴、作价、土地换配建等形式，让我国低成本优势尽显，奠定了铸就制造业大国和高增长奇迹的基础。 “土地财政”融资的特性，决定了谁购房谁就免费享受未来70年城市公共服务。改革开放近40年来，工业化、城市化与公共服务完善相互推动下的“红利”，其外溢表现就是房价上涨带来的资产收益。因此，拥有的房产越多，享有的资产收益越高。但是，是否拥有房产及多寡，取决于初始财富、家族继承、知识结构、偶然选择等等，在遗产税、资本利得税和综合个人所得税或缺失、或起不到调节作用的情况下，房产有无或多寡已成为近年来贫富差距扩大的主要载体。 从目前来看，开征遗产税、房产税或综合个人所得税等，其对于收入的有效调节，释放出的社会公正信号，正确的财富观，资源和财富的社会性等，对于夯实个体勤劳致富和个体间公平竞争观念，培育创新创业氛围，并使社会总财富水平不断增长的渠道永续畅通来说意义非凡。 从政府治理、财税制度、功能定位上看，土地财政具有极强的中国烙印。目前，我国开始告别要素简单投入的规模增长，进入智力资本、科技创新驱动的“新常态”。旨在促进转型和新旧动力平稳过渡的货币稳健，因财富起点和机会先入为主的不平等，可能异化为楼市炒作、资产泡沫和贫富差距拉大，转型窗口渐失。因此，基于收入调节和培育新动力(310328，基金吧)的需要，房产税落地已刻不容缓。 另外，当下的土地财政或已脱离公共服务融资的本源。首先，低地价招商愈演愈烈，背后是固定资产投资，反市场补贴导致过剩产业和产能尾大不掉;其次，土地利用效率低，城市摊大饼扩张失控，基础设施无效向外延伸，地方政府债务继续攀升;再次，“土地+融资”的金融加速器效应下，货币被动投放，资产泡沫有向系统性风险演化的危险。 因此，革新土地财政也需要房产税尽快落地。政策选择上，目前热点城市已相继进入存量房时代，“一次投入、长期收回”的基础设施渐进完善，空间、环境、成本全方位倒逼，土地支撑基础设施融资不仅力不从心，且融资需求也下降了。同时，大城市人口继续呈净流入态势，产业升级加速，公共服务供给和分摊的边际成本下降。巨大的需求、良好的就业和公共环境下，房价继续看涨。而且，这些城市的居民不动产拥有率比较高，但资产基尼系数很大，贫富差距也很大。同时，这些城市的不动产登记体系完善、居民纳税意识相对强，征收房产税的条件已成熟。 在具体做法上，不管首套房免税，还是个人一定面积(比如60平米)免税，这些方案都可以考虑，技术上不存在任何问题，关键看破除阻力的信心和决心。另外，不动产统一登记还未完成的城市，可以设置过渡期，过渡期内只对新增第二套、新增一定面积以上的房屋征税，但税率设置一定要有调节资产收入的实际效果。待统一登记和信息平台建立以后，再对存量未缴部分补缴。 总之，未来房产税在大城市试点征收，绝不能囿于法理和70年使用权，而应当从房产拥有者事实物权或用益物权的本质出发。看清楚该物权带来了巨大的资产收益，但过去到现在并无任何工具调节这种收入。房产税在热点城市落地，不管对收入差距的调节、新增长动力的培育、公共财政建设，都有长期且深远的影响。房产税试点落地，对于房地产税立法和实施也提供了实践基础。当然，土地到期续费、“住宅70年大限”等问题已提到解决的议事日程，所谓法理上的阻力也在减轻。
  2019-11-25 06:49:05
• 146****9025 "你提意见了吗？4日，《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》结束公开征求意见。专项附加扣除标准是多少？减税力度有多大？哪类人**受益？“单身税”的解读成立吗？这四大焦点问题持续引发关注。专项附加扣除标准是多少？
  
  ——6项支出可抵扣个税
  
  此次个税改革，在将起征点提高到5000元的同时，还首/次增加了子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金和赡养老人等6项专项附加扣除。
  
  很多人不理解增加6项专项附加扣除是什么意思。其实很简单，这意味着以上6项支出可以在税前扣除了，扣除之后你缴纳的个税将会变少，到手收入会增加。
  
  6项专项附加扣除标准是多少？根据《征求意见稿》，子女教育方面，每个子女每年定额扣除1.2万元；继续教育方面，每年定额扣除3600元或4800元；大病医疗方面，超过1.5万元的部分每年限额6万元据实扣除；首套房贷款利息方面，每年按1.2万元标准定额扣除；住房租金方面，根据不同城市标准定，**高每月定额扣除1200元；赡养老人方面，每月按2000元的标准定额扣除。
  
  在征求意见过程中，一些专家建议增加3岁以下婴幼儿抚养教育支出，理由是公益性早教机构发展滞后，3岁以下的学前教育基本由家庭负担，增加此项扣除以体现对3岁以下早期教育的重视。
  
  根据《征求意见稿》，子女教育专项附加扣除方面，学前教育限定的是年满3岁至**入学前教育，没有包括3岁以下婴幼儿教育支出。
  
  减税力度有多大？
  
  ——月薪万元或能零缴税
  
  按照上述标准来看，减税力度有多大呢？先来看计算公式：
  
  应纳税所得额=月度收入-5000元(起征点)-专项扣除(三险一金等)-专项附加扣除-依法确定的其他扣除。
  
  举个例子，已婚人士小李在北京上班，月收入1万元，“三险一金”专项扣除为2000元，每月租金4000元，有一子女上幼儿园，同时父母已经60多岁。
  
  起征点为3500元的情况下，没有专项附加扣除，每月需缴纳345元个税；
  
  起征点为5000元的情况下，没有专项附加扣除，每月需缴纳(10000-5000-2000)×3%=90元个税。
  
  根据新政策，小李就可以享受住房租金1200元扣除、子女教育1000元扣除、赡养老人1000元扣除(跟姐姐分摊扣除额)，所以，个税=(10000-5000-2000-1200-1000-1000)×3%=0元。
  
  也就是，在享受专项附加扣除后，月薪万元，可能每月交税为0了！
  
  哪类人**受益？
  
  ——家庭负担越重的人享受扣除多
  
  在此次个税改革前，工薪所得的扣除因素单一，主要有基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、住房公积金等专项扣除项目，但缺乏教育、赡养等专项附加扣除，没有考虑纳税人家庭负担，同样的收入水平下，对抚养人口较多的纳税人不公平。
  
  财政部原部长楼继伟曾表示，个人收入5000元一个月，日子可以过得不错，如果有抚养、有赡养，那么日子就很艰难。
  
  也就是说，增加专项附加扣除考虑了个人负担的差异性，有利于税制公平。
  
  在外界看来，按照现在的专项附加扣除标准，家庭支出负担较重，上有老、下有小、有房贷的中年人**获利好。他们很大概率可以享受子女教育、首套房贷、赡养老人等多项专项附加扣除。
  
  西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁说，减税幅度是因人而异的，要看个人的工资收入和能够享受多少附加扣除。总体上，家庭负担越重的人可享受的扣除就越多。
  
  于是，有人总结出，要享受更多减税，抓紧生娃，送去上学，有钱就买一套够住的房子，孝敬父母，多去学习。
  
  “单身税”的解读成立吗？
  
  ——和身份没有关系
  
  不少网友将“专项附加扣除”解读为“单身税”，理由是单身人士不存在子女教育等支出，将会比已婚人士纳税更多。
  
  事实上，这一解读并不成立。
  
  财政部税政司司长王建凡此前在新闻发布会上表示，6项专项附加扣除并不是所有人都能拿得到的。比如房租和房贷利息，这两项是只能取一项的，要么扣房租，要么扣房贷利息。
  
  “其他的比如继续教育，单身也可以享受继续教育。大病不一定都得扣，但是如果符合条件的话也是可以扣的，这和身份是没有关系的。” 王建凡称。
  
  中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，对于养育子女的家庭，因为负担重，对产生的支出适当给予扣除，是合理和应当的。除此之外，一些其他的专项附加项目并没有区分单身还是已婚已育，像继续教育支出、大病支出、住房贷款、租房租金等项目，是每个纳税人都可能享受到的。
  
  
  
  
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  2019-11-25 06:49:01