买二手房土地使用税交多少钱？人大常委会工作报告今年研究制定房地产税法

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  近日，国务院确定《政府工作报告》重点工作部门分工，要求各部门一把手要亲自抓、负总责，对照分工逐项制定落实方案，于4月15日前报国务院。其中，稳步推进房地产税立法由有关部门按职责分工配合做好工作。“根据今年两会上传出的消息可大致判断，目前房地产税正处于立法前期准备阶段，基本草案已起草完成，正在完善论证之中。”如是金融研究院首席研究员朱振鑫对《证券日报》表示，国务院确定有关部门按职责分工配合做好工作，房地产税法草案完善或将提速。苏宁金融研究院高级研究员付一夫对《证券日报》表示，房地产税法草案已经在制定之中，落地时间不远了。制定房地产税是一个系统性工程，其征收对土地制度、住房制度、金融制度等都产生较大影响，牵一发而动全身。中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》表示，在房地产税立法过程中，由财政、税务、住房、金融等多部门协调配合，可以多层面、多维度更加有效地研究房地产税立法的必要性、可行性和操作性，目的就是要让房地税立法符合老百姓的愿望和经济健康发展的预期。目前市场关心的焦点问题是房地产税将会如何确定税基和税率？会不会设定居住面积免除额？张依群表示，房地产税的立法设计应该更倾向于宽税基、低税率，还应从住房的基本民生需求角度出发，实行一定的人均或家庭住房面积免除额。而这些具体的标准设定应在中央统一管理的基础上突出地方因素，由省或省以下政府根据人口住房状况、经济发展水平、地域气候特点等多种因素自行制定和调整，这样才能更符合地方经济社会发展实际和房地产税作为未来地方主体税收收入的特性。“从国际经验上看，房地产税开征的税基主要包括依据租金收入征收和依据房屋评估值征收两种方式。就我国而言，预计会采用房屋评估值来征收房地产税。”付一夫说，需要设定居住面积免除额，并将居民住宅免税面积适当放宽一些，以保证那些持有自住房群体的利益，避免进一步增加他们的税负。如此，房地产税的推出也会变得更加容易。朱振鑫认为，从征收对象来看，直接“一刀切”征收不太现实，预计未来房地产税征收范围应该是部分覆盖，先对一线、二线热点城市增量住房开始，从增量扩大到存量，从高档住宅扩大到普通住宅。三线、四线城市暂时不征或者给予一定的豁免条件，且同一城市核心区域和非核心区域的征收标准会有不小的差异。朱振鑫预计，房地产税将按照评估值也就是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）征收，当房价上涨时，房地产税负增加，可起到抑制房价上涨的作用，但由于近些年房价波动较大，**终评估值可能会有折扣，设定适当的评估率。“划定免征面积是房地产税立法的重点和难点。”朱振鑫表示，目前认可度较高且相对合理的办法是以户为单位，对首套普通住房免征，然后以人均为标准，对超出家庭(户)免征面积部分的面积，征收房地产税。
  
  
  
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  2019-11-25 06:13:54
• 132****6170 房地产税是这几天的高频词，肖捷财长的一番解读，让大家对房地产税有了新的想法。准确点说，几乎所有人关心的都是房地产税对房价和房租的影响。 没有房的人会想，房地产税能不能倒逼房主放下身段，降价把房子卖给他们。有房的人会想，现在每年突然凭空多出几千甚至几万的支出，这笔钱该从哪里找补回来。 总之，这一次房地产税的大讨论，与以往有明显不同，以往总体感觉是赞成者占了上风，而现在，则是担忧的情绪明显增加。知乎上也有这方面的话题，超过100多个回答，绝大部分都是持谨慎态度。 从赞成到担忧，这种变化是有其原因的。其一是未来我们要为自己住的房子“缴纳年费”这是从没有过的，其二是房地产税离我们越来越近，相关的细则正在浮出水平，每个人心理都有笔账。 房地产税，要薅的是我们正在努力扩大的群体——中等收入者，中等收入群体的扩大是提高整体满意度的重要举措。但很遗憾，我们的中等收入者，财富主要体现在房子上。如果你有幸接触那些高级白领，年收入在50万-200万左右的家庭，他们更偏好安全的资产。平时钱分散在各种投资渠道里，一旦资金够了，他们会迅速集中起来，然后去买房。 中等收入群体的财富都放在一个篮子里，这对于高层来说，的确是有点不好办。一方面他们需要钱，为地方找钱。营改增后，地方收入锐减5成，这个窟窿需要尽快补上。另一方面，中等收入群体必须要扩大，才能提升整体幸福感。而房地产税就是一柄双刃剑，它的主要承担者就是中等收入者。这大概是房地产税一直处于“酝酿”之中的原因之一吧。 考虑到这一点，所以肖捷财长说了几个关键词：“立法先行、充分授权、分步推进”。这12个字非常简练，但透露出的信息量非常大。 我认为它至少包含两个方面： 第一个方面，立法先行。 这就是扫除程序上的障碍，顶层设计完成，后面的工作才了有“纲”，按照当前的进度表，结合肖捷财长的话，我们预计立法方面的工作有可能在2020年前完成。 第二个方面，充分授权，分步推进。 这其实是向地方释放利好。上文说了，营改增导致地方收入锐减，所以需要给地方找到替代的收入来源。不过不同的地方会有不同的表现，有的地方底子好，营改增影响不大，他们对房地产税的渴求不那么强烈，有的地方则底子差，就希望尽快推进，也可能追求高税率。 所以未来哪些房子交税，交多少税，基本上就是地方说了算。 但这里有个风险，我想大家都能猜得到，那就是好的城市会利用较低的房地产税来达到吸引资源的目的，而那些底子差的城市则可能为了追求收入而损失了资源。税高了，谁还愿意待呢？ 房地产税对房价是有直接影响的 房地产税是一个系统性的梳理，当然不是针对房价，但它对房价却是的的确确有影响的。不承认这一点，就等于是掩耳盗铃。 先来说一个数据，海通姜超团队今年8月份的一份研报显示，居民债务已经占到可支配收入的90%以上，一个人一个月赚1万块钱，扣除必要的生活成本，剩下的钱9成要用来还债，这是什么概念？ 更麻烦的是，2017年1-9月份，居民短期贷款同比增长了38.11%，这个数据是十分夸张的。它说明了大家正在试图通过各种渠道继续加杠杆入市。这是更危险的一个信号，因为长期贷款一般是抵押贷款，安全性较高，但短期贷款有不少是信用贷款，高成本高收益。 现在无论是刚需还是炒房客，手里基本都不留大钱，还欠着钱。一套市值100万的房子，如果按照**低税率0.5%计算，每年就要交5000块钱，**高按2%计算，那就是2万。 突然每年多出2万的固定支出，即使刚需免征，炒房客也得怵啊，这还只是一套房，市值仅为100万，如果是10套房，每套市值300万呢？每年交多少钱，自己算吧。算算自己有这个钱吗？ 所以房地产税虽然初衷不为降房价，但实际上对炒房客们形成了极大的心理震慑，对房价也会有影响。这些钱是无法转嫁的，转给租客更不可能，如果转给租客，那几乎等于月租金翻一倍都不止，没有一个房客会答应的，转给二手房的购房者？现在是什么行情，他们会接受？ 现在租赁房发展的非常快，连银行都进入这个市场抢分蛋糕，刚需不愁没房子住。当居住和商品房不再紧密绑定的时候，在限售限购不放松的时候，房价越涨，炒房客的持有成本越高。 房地产税，更大的作用在于调预期，当房住不炒被确立后，数量庞大的存量房应该合理流动起来。要让那些目前租房的人看得到买房的可能，看到一种上升，一种升级换代的希望。
  2019-11-25 06:13:52
• 145****0367 "近日，关于“父母将房屋产权无偿赠与子女及子女继承父母房产是否需要缴纳个税”的问题引发热议。  
  
  
  6月25日，财政部、税务总局发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，对上述疑问给予解答，简单来说，父母将房屋产权无偿赠与子女是免征个税，一旦父母不幸离世，子女继承父母房产也无需缴纳个税。不过，房屋产权无偿赠与虽然免征个税，但仍需缴纳3%契税及少量转移登记费及产证印花税。  
  
  房屋产权无偿赠与子女免征个税  
  
  所谓赠与，是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。这种行为的实质是财产所有权的转移。赠与行为一般要通过法律程序来完成，即签订赠与合同，也存在口头合同和其它形式。  
  
  那么，父母将房屋产权无偿赠与子女是否需要缴纳个税呢？  
  
  财政部发布的《公告》明确，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。  
  
  不过，按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：  
  
  （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；  
  
  （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；  
  
  这也意味着，无偿赠与房屋产权需要缴纳个税，但是无偿赠与子女等直系亲属，无需缴纳个税。  
  
  子女继承父母房屋产权免征个税  
  
  所谓继承权，是指继承人依法取得被继承人遗产的权利，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。  
  
  其中，法定继承中，遗产按照顺位继承。第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。  
  
  继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。  
  
  遗赠抚养协议则是公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。  
  
  按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，对当事双方不征收个人所得税。  
  
  简言之，子女继承父母房屋产权无需缴纳个税。  
  
  免征个税后，无偿赠与还需缴纳其他税费吗？  
  
  多位业内从业人员指出，直系亲属之间房屋赠与虽然免征个税，但仍需缴纳契税、转移登记费及产证印花税。  
  
  而对于非直系亲属之间的房屋赠与，赠与方则视同销售，按出售房屋征收增值税及附加税；受赠方也需按“偶然所得”缴纳个人所得税。  
  
  其中，房屋交易过程中直系亲属认定范围包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，可视为直系亲属。  
  
  对于直系亲属而言，受赠方主要承担的税费为3%的契税，即赠与房屋税务核定价*3%。  
  
  以一套满5年90平以内400万元的普通住宅计算，如果父母将房产赠与子女，则赠与税费为12万元。  
  
  对比二手房交易买卖税费而言，则只需缴纳1%的契税，即4万元。  
  
  对于子女等法定继承人依法取得被继承人房产的，契税是免征的，用费仅收取少量转移登记费及产证印花税。  
  
  具体税费可参考下图（以上海为例，地区之间或有差异，具体查询不动产所在地政府规定）
  
    
  
   
  
  房屋继承环节也需征收税费。  
  
   
  
  房屋赠与及继承后，再上市交易税费如何？  
  
  可以看到的是，虽然房屋赠与子女等直系亲属免征个税，但房屋赠与之后再出售，相比二手房交易所缴纳的个税就有很大的差异。  
  
  按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号），受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。  
  
  如果是直系赠与房屋，一旦赠与房屋想要再上市，满5年家庭唯一住房免征，年限不满5年或满5年非家庭唯一，则个人所得税将付利润的20%。  
  
  对于继承房屋再上市的交易的，同样适用满5年家庭唯一住房免征；不满5年或满5年非家庭唯一：利润*20%，购入价可追溯继承前购入价格。  
  
  举例来说，相同情况下，以当前一套市场价值400万的房产来说，如果父母的购入价为100万，在赠与及继承时的核定价为300万元，则直系赠与及房屋继承所缴纳的个人所得税为（400-100）*20%，即需缴纳个人所得税60万元。  
  
  房屋受赠及房产继承之后上市交易税费征收：
  
    
  
  （上海链家交易管理中心总经理施安、诸葛找房数据研究中心、上海中原地产市场分析师卢文曦给本文内容提供相关税费标准）
  
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  2019-11-25 06:13:48