没办房产证的房子如何买卖？存在什么风险呢？

• 148****0494 一、首先要注意这些房子一定不能买
  
  如果有卖家跟你说要卖以下这些房子：
  
  1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房；
  
  2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘；未取得规划审批的楼盘；私自变更规划的楼盘；私自改变土地用途的楼盘；
  
  3、土地产权存在纠纷；
  
  4、没有销售许可证又无产权证的房屋；
  
  5、未经验收或验收不合格的房屋；
  
  6、土地或房屋未解除抵押的；
  
  7、开发商未交纳相关税费的房屋；
  
  8、土地、房屋被有关部门司法查封；
  
  9、其他法律法规规定不能出售的房子。
  
  对于以上这些没有房产证的房子，给再低的价钱也不能买。否则，一旦出事是没有法律保护的。
  
  二、除上述情况外房产证没办下来的房屋如何买卖？
  
  对于房产证没办下来的房子买卖问题，一般分为以下两种情况：
  
  1、刚刚交了**款，但是还没有来办按揭
  
  2、正在还房贷，还没有交房
  
  如果是以上的两种情况，其实采用一些方法还是可以进行交易的！下面购房指南通过一个案例给大家讲解一下！
  
  案列回顾：
  
  A先生之前贷款购买了一套125平方米的新房，房子的房产证一直都没能办理下来，后来A先生因为工作调动的原因这套房离公司较远，就希望卖出这套房买套离公司近的房子，于是他前去开发商那里咨询，后来就郁闷了，因为售楼处的工作人员告诉他，如果说想卖掉这房子的话，买方必须要全款购买的才可以办理更名。
  
  A先生觉得，房子已经是他的了，为什么不能卖掉然后让买家按揭呢？
  
  注意问题：
  
  从法律上来说如果上述房屋发生交易行为是不被保护的，对于买房者来说，购买无产权证的房屋，风险非常大，因为一旦出现卖主有外债等意外，对于买方来说，要维护自己的利益就非常困难，出了什么问题都只能自己承担。
  
  交易办法：
  
  （1）直接办理更名
  
  如果购房者确实想购买此类房屋，且房子正在还贷期是可以直接去更名的，具体流程如下：
  
  1、在征得开发商的同意后，A先生还清所有房贷，拿着银行出具的结清证明去房管局拿出正在抵押的合同；
  
  2、开发商带着合同和注销备案的登记表去房地局办理房子的注销手续；
  
  3、注销完成之后买方再与开发商签订新的商品房买卖合同，重新在房管局备案。 2019-11-24 18:26:29
• 144****5898 一、建议不要购买无房产证的二手房。
  二、买无证二手房将面临的风险：
  1）二手房买卖合同无效之风险　　
  卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。　　
  2）房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定　　
  现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
  3）房屋质量难以保证　　
  现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
  4）“一房二卖”不可不防　　
  无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。　　 2019-11-24 18:26:18
• 156****1532 第1、质量检验不合格的房子
  根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。也就是说只有验收合格的，开发商才可将房屋交付给买房人使用。如果开发商建好的新房存在质量问题，没法通过政府有关部门的验收，就不具备交房条件，交不了房，也就没法办理房产证。
  第2、未获得五证的房子
  五证是指《商品房销售（预售）许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。
  其中，《商品房销售（预售）许可证》是五证的**后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售（预售）许可证》。所以，只要没有《商品房销售（预售）许可证》，就可以说明这房子是五证不全的，就不能正常办理房产证。
  第3、被开发商抵押的房子
  这种情况一般是开发商因资金周转问题，在开发楼盘之时已经将土地抵押给银行，后因公司经营出现问题，无力偿还银行债务，在抵押没有解除的情况下，造成不能办理房产证。 2019-11-24 18:26:12
• 141****4692 那么，购房没有房产证的房子风险有哪些？
  
  1、 有买卖合同无效的风险。卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则买卖合同应认定无效。同时不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动。
  
  2、 没有产权证就等于没有所有权，所有的不当风险都是从这一点出来的。在期房买卖中，更大的问题是——暂时谁都没有所有权。由于这两个特性，风险是无法完全消除的。
  
  3、现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
  
  4、无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。还有不履行合同义务：无法交房、按时交房、质量瑕疵等风险。
  
  5、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
  
  6、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
  
  7、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
  
  购买没有房产证的房子风险很多，鉴于此，小编不建议大家购买。毕竟房产投资不是一笔小数目，保障安全是首位的。 2019-11-24 18:26:10
• 143****7181 如果这是市民的房子,之前是有房产证的。拆迁后的房子通常也能办理房产证。合同可以改名的话,还是可以购买的。
  如果之前是农村的房产,拆迁后可能是小产权房,这类房子**好远离。因为小产权**慢,而且有很多产权问题,比如农民后悔然后来追回房产,可能就会遇到纠纷。当然如果能改成大产权也是可以购买的。
  都有风险,毕竟不知道将来给不给办大产权。该公正公正。合同能改名就改名。 2019-11-24 18:25:56