代办继承房产多少钱？今后继承权不强制公证房屋继承繁琐依旧

" 土地市场的热度已经传导到三线城市。一天两度刷新历史**高地价9月8日，无锡迎来金九的首次土地出让，分别为来自滨湖区XDG-2016-14号地块（朗诗新郡南地块）和梁溪区XDG-2010-39号地块（丁村管巷地块）。经过一个半小时，近97轮拉锯战，无锡丁村管巷地块被闽系房企融侨以14.4亿元的总价收入囊中，楼面地价13582元/平方米，溢价率269%。而朗诗新郡南地块被中锐地产以总价33.1亿元竞得，溢价率185.34%，楼面价18050元/平方米。一天内连续两次刷新无锡土地出让历史的**高价。地块信息显示，丁村管巷地块位于梁溪区江海路西侧、广益路北侧，出让面积53013平方米，容积率2，建筑面积106026平方米，起价3.9亿元，楼面起价3678元/平方米。朗诗新郡南地块位于滨湖区太湖新城贡湖大道与塘铁桥路交叉口东南侧，地块面积73350.6平方米，地块性质为居住用地，容积率≤2.5，土地出让金起始价：11.6亿元，起始楼面价6325.78元/平方米。“这两块地拍出的价格有点惊人，像丁村管巷地块，周边二手房的均价也不过5000-6000元/平方米。”上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗表示，此次融侨在无锡斩获地块是与其整体的长三角城市深度扩张相吻合的，今年6月，融侨亦在南京江宁惊险通过**高限价斩获地块。钱宁罗表示，融侨并非首次进入无锡，之前开发的融侨观邸项目住宅部分已去化完毕，成交均价不足8000元/平方米，相比当时无锡整个新房成交均价为低，在无锡基本属于中档住宅产品。需要指出的是，即便是长三角区域，融侨今年的战略布局亦出现调整和转移，过去渗透程度更高或布局更早的合肥、淮安及连云港等城市被冷落，而核心城市如南京、无锡则显著加码。上海同策研究咨询总监张宏伟表示，经过这一轮市场的推动，包括无锡本地去库存的措施，也包括临近的上海、苏州市场火热之后，由于资金的轮动，也带动了无锡市场交易的活跃。据中国指数研究院9月1日发布的百城价格指数，8月无锡新建住宅均价环比上涨6.76%，位列全国第一。从数据看，目前无锡楼市已经没有去库存压力了，目前的库存去化周期在5-6个月，这样一个去化周期会使得市场继续延续量价齐升的状态，根据中指院的数据，8月无锡房价涨幅位列全国第一，也是一个信号，即不存在库存去化压力。“现在无锡每拍一块地，楼板价都是创新高的。”无锡某高端楼盘负责人说，近期无锡的楼市很热，他们的项目号称无锡第一豪宅，精装修房源的均价在2.5万元/平方米，计划近期开盘，现在正在认筹，“认筹的情况挺好，80套房源认筹的客户有接近200组。”该负责人说，虽然2.5万元/平方米的均价在无锡已算是接近**高单价的了，但对比此次土拍的楼面价，价格还是很便宜的了。按照朗诗新郡南地块1.8万元/平方米的楼面价，未来毛坯房源的价格将会达到3万元/平方米。“市场在往上走，地价拍出这个结果我们有预期。”克而瑞无锡机构总经理王新科说，无锡这一轮上涨行情是从今年3月开始的，先是楼市成交量增加，然后是价格上升，市区均价从去年的8000元/平方米左右上涨到现在的9000多元/平方米，“应该讲这个价格还是有上升空间的，毕竟行情才进行了5、6个月，预计接下来楼市和土地市场仍然会往上走，短期内将维持高价。”苏州限购后投资客流向无锡易居研究院研究总监严跃进表示，此次无锡土地市场再现闽系房企融侨拿地，其投资思路是明确的，即对于一些成长性高的城市积极参与投资。今年无锡市场表现不错，也给了此类房企一个很明确的信号指示，即此类城市房价或开始起飞，而且后续能够因苏州限购而使得无锡市场交易更为活跃。从这个角度看，无锡土地市场高溢价也是正常现象。融侨积极拿地，也是积极补库存的导向。后续如何借此类项目打造高端物业，是此类中型房企需要思考的问题。而中锐地产此次高溢价拿地，也代表了中小房企也希望对此类地价相对便宜的城市积极补库存。当此类溢价可能也是超过其预计的，所以后续对于此类房企来说拿地以后的成本控制格外重要，否则一个地王项目就会拖累企业后续的经营。“从区位优势看，无锡可以顺理成章地吸引部分来自于苏州市场的炒房客，尤其是部分炒房客受苏州政策影响，会积极到无锡市场购房。”严跃进说，从城市能级来看，无锡市场规模更大、产业层级更高。从居住层面看，无锡围绕太湖新城等可以积极做文章，这是常州市场相对欠缺的内容。从这价格角度看，无锡土地市场出现活跃或火热显然也是符合预期的。“对于开发商来说，寻求竞争还不是特别激烈的城市来进行布局，像上海、苏州、南京这些城市，布局的门槛已经比较高了，楼板价也较高，拿地的风险相对较大，对于无锡来讲，由于资金还在轮动，房价还在上涨，市场还处于上行的过程中，同时地价的上涨还相对没那么快，因此对一些房企的布局是一个比较好的机会。”张宏伟说。据土拍网统计，刚刚过去的8月份，无锡土地市场共成交了7宗地块，总出让面积为44.6万平方米，成交总额为77.5195亿元，楼面价**高为10548元/平方米，溢价率**高达206.78%。（来源：澎湃新闻网） "

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一些地区价格上涨20%，租客直呼市场没有洼地；房产中介高价抢收房源，资本助力让其底气更足 谁在操纵京城房租上涨？ 业内人士表示，很多品牌方不计成本抢房源，**后毫无疑问会转嫁到租客身上 “体验了一把待价而沽的感觉。”8月，随着大量高校毕业生离校，租房价格也一再攀升。家住北京天通苑西二区的吴敏说自己一套100平方米的三居室在经过中介两轮谈价之后，租金直线上升。“从我预期的每月7800元，直接涨到每月1万元，租期11个月。” 计划在近期租房的于丽华有着更加真切的感受：“今年北京的租房价格更贵，房子更难租。就连五环到六环之间，房租价格也比之前涨了20%。” 北京房租价格急剧上涨，谁在操纵房租上涨？《工人日报》对此展开了调查。 “价格环比要增加10%” “幸亏我们下手早，不然现在租房太难了。往往都是上午看到价格合适的房子，下午就被租出去了。”刚刚签约北京市一家事业单位的陈媛告诉，5月份，她和同学开始着手租房子，目前两人在东城区租下了一套37.8平方米的小房子，租价5400元。“房子很旧，上世纪90年代的老房子，没有电梯，但是仍然很抢手。” “本来以为市区房租贵，就住稍微远一点，哪想到这么远房价也挺贵。”在通州区杨庄小区租住一套两居室的陆鸣告诉，“预算两三千元基本没有房子可租，现在北京租房市场没有洼地。” 在朝阳区和通州区几家房屋中介走访发现，目前除了合租价格能控制在每月2500～2900元之间，整租两居室价格每月都在4800～5700元之间。 “这段时间是租房市场的高峰期，价格高很正常。”通州区万达广场附近的一家中介公司负责人告诉，从今年5月开始，北京房屋租赁成交量就在不断攀升。“价格环比要增加10%，留给租客决策的时间也低于往年。毕竟群租房市场减少了，供给减少，需求量还在增加，租价不涨不可能。” 他给算了一笔账，北京市规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住人数不超过2人。“如果按照100平方米来算，原来能住20人，现在**多住6人。相当于清理一套群租房，就减少两套房源。” 链家研究院的数据显示，从2017年8月～2018年2月，链家平台新增租赁房源连续7个月环比下降，目前租赁新增供给仅为2017年的一半。 “抢到房源就是抢到财源” “抢房的中介变多了，我现在还能收到高价收房源的宣传单。”在朝阳区双桥附近居住的王晨说，他刚刚将一套面积90平方米的房子以每月9500元的价格签约给一家中介公司。“我这套房子是紧凑型三居室，基本不需要怎么改造就能直接出租，几家中介都看上了这套房子和我谈。” 王晨告诉，他在谈的过程中发现，由于中低端租赁房源的缺乏，中介公司偏爱整套的大户型，希望通过改造挂在平台上供租户选择。“很多大户型稍微改造一下，就可以变成职场新人的落脚之处，房屋硬件好的可以租得更贵。” “我们一般都会比业主心理价格高三分之一报价，如果不行可以看情况再加价。”朝阳路上一家中介公司业务员告诉，“谈价格时**好拿下，不然同行竞争时加价更凶猛。少赚一点差价没关系，**重要的是房源。”由于中介平台发布房屋租赁房源还需要收1个月的房租作为服务费，所以谈起房源价格还是很有底气。 走访中，多家房屋中介公司的业务人员对于尽可能多抢到房源看法一致：“抢到房源就是抢到财源，房屋中介公司就是靠房源吃饭。” 合硕机构首席分析师郭毅分析称，这背后一个是市场的原因，一个是行业的原因。各个城市限购较严重，购房需求没有得到满足，只能通过租赁方式解决居住问题。这导致租赁市场需求量上升，租金上涨。另外，各个中介公司在市场中的竞争比较激烈，造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。 中低端房源经改造变成中高端房源 据统计，一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头，而吸纳就业比较多的几大职业中，快递员平均工资在6000元左右，司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元，即使合租，租房支出也占到这些群体收入的一半以上。 “短期来看，房租上涨态势很可能不会终止。”中原地产首席分析师张大伟说，考虑到出租房源的结构性变化，部分地方的房租还会涨。“很多租赁企业特别是长租公寓，把一些中低端的租赁房源收购之后升级改造。过去有可能是中低端房源，现在变成了中高端房源，所以租金有一个明显的上行。” “看起来好像是房产中介高价抢房，赚取中间差价，租客只能被动接受租赁市场定价。但实际上，并不是所有的租客都没有议价能力。在目前的房屋租赁市场上，中高端租赁供给是过剩的。”北京一家高端租赁市场研究人员告诉，随着很多开发商长租公寓产品入市，中高端的房子其实是供过于求的。“刚需型租房人对于租金价格敏感，从总体上看租房市场供需是平衡的，但是结构上看却严重失衡。” 了解到，在租房市场，运营租房品牌的方式主要有两种，一是类似万科、龙湖等品牌地产商，重资产运营租赁品牌。企业先拿出钱来购置租赁性质的土地，然后在土地上盖房子用于租赁。而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式，通俗讲就是“二房东模式”。他们主要从各地收来房源，然后再加工，通过装修及提供其他服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。 “资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动，赚转租差价、吸榨年轻人或许只是房产中介业务的一小部分。” 一位业内人士说，拿北京、上海、深圳3个特殊城市的租赁房市场来说，由于人口流入大，租赁需求高，如果将这三个城市的租赁房源垄断下来，房租价格就会轻而易举地提上去。“房租上涨带来利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元，该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之**。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元B+轮融资，近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。 业内人士表示，很多中介公司不计成本抢房源，这个成本**后毫无疑问会转嫁到租客身上。 8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

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"  付广军：降房价先降地价 10万元北京房子6万土地成本中国社科院8日就《房地产蓝皮书》举行发布会，国家税务总局税科所研究员付广军在会上表示，降房价首先降地价。10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土地出让金的收入，还不包括房地产开发的税收，还不包括交易环节的契税，也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%，10万块钱就挣1万块钱。但是由于房地产开发企业压土地，就是因为预期在上涨，卖早了就亏了。详文如下：付广军：非常感谢给我这次发言机会。我听了各位专家发言很受启发，我谈一下我对房地产情况的看法。第一，我赞同大多数专家的意见，房地产一定是要很强的区域性特点。我们讲中国的房地产首先要分清区域性特征，一线城市、二线城市、三四线城市是不一样的，因为房地产这个产品既然是有地，所谓不动产，不动产就是山东的房子搬不到北京来，因为房地产是和地结合在一起的，肯定有很强的区域性。所以进行房地产分析的时候一定要分清楚。去年房地产上涨主要是一线城市、部分二线城市，包括安徽、合肥和南京，由于他们房价过快上涨，造成中国的房地产价格增长很快。实际上大多数三四线城市房价没有涨多少。付广军：我去年做调查，县城房子10年前是3200，10年以后是3800，基本上没有涨。再看一看土地成本，一线城市的土地成本，北京土地成本占房价的60%，而四线城市的土地成本只占到25%。也就是说房价上涨主要是地价上涨，我提出一个观点，降房价首先降地价。10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土地出让金的收入，还不包括房地产开发的税收，还不包括交易环节的契税，也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%，10万块钱就挣1万块钱。但是由于房地产开发企业压土地，就是因为预期在上涨，卖早了就亏了。付广军：一线城市为什么房价高，从需求的角度讲，我们要大力发展中小城市，但是为什么大家不往中小城市流动，而都到大城市呢？省会城市都往北上广深流动，三四线城市都往二线城市流动，因为就业机会多，到小城镇没有就业机会。也就是说公共产品和公共服务的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改变这种机制，大城市的人口流动还是会增长的，增加以后需求还是要往上涨的。所以有人说中国房子的自有化率非常高，达到87%甚至90%，但是自有化率在北京的“京漂”，房子在老家，没有在北京，大量的新城镇人口要买房。有的专家说要培育租赁市场，出租的人是谁？至少有两套才能出租，又得鼓励投资性购买。所以这些政策看得有道理，但真正分析起来还是有问题的。如果不鼓励投资怎么出租？而且大家看看北京的房价，租一套房子一千万的房子在市区，租金一年才十一二万，回报率只有1%，还不如利息。所以租房市场怎么培育，看起来是很美妙的，但实际上可行不可行还值得商榷。付广军：再讲一个问题，未来北京、上海、广东、深圳上海的房价问题，北京的房价能够稳定住，现在要搞雄安新区，疏解北京非首都功能，包括国企、研究机构要搬到雄安，当然雄安的房地产政策没有确定，有可能是租房。但是租房至少有一些人流动到那了，减少人口是抑制北京房价的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了，我想北京的房价肯定会稳定，因为需求没有那么多了。现在不好预测，整个宏观政策不确定，这是关于房子的问题。付广军：另外讲一下税率问题。我给大家多讲一下，因为我是税务总局研究所的研究员。税务问题我们知道，中国的房地产有关税大概分三类，一种是房地产企业的税收，也就是房地产行业的税收，是房地产开发环节的税收，也就是它的纳税主体是企业，房地产行业的税收，以企业为纳税主体。二是房地产产品的税收，房地产不管是地产还是房产还是不动产，它是作为商品和这个商品有关的税收，包括开发环节，生产环节、交易环节、持有环节，以商品为载体的税收。三是财产税，也就是房地产税，持有环节的财产税。付广军：今天主要讲这个，因为大家议论比较多的就是财产税的问题。现在全国人大为什么又要出台卡在什么地方了？我们思考一下，国外都有房地产税，中国为什么不出台房地产税，中国现在是有房地产税的，是对有经营性质的，比如商业用房有房地产税，只是对居民住房没有房地产税。也就是说我们在保有环节对持有者没有交税，租赁者也是有税，租金的12%。但现在的房地产税是什么问题？中国的房地产和国外的房地产有区别，房子是建在地上的，刚才讲的一个是中国土地供应，还有房子是建在地上的建筑物，是分离的。我们原来房产证有两个，一个是房屋所有权证，还有国有土地使用权证，现在叫不动产证。什么区别？付广军：中国买房子相当于分两部分，我买地上建筑物，这个土地租了70年的使用权。这有什么区别？不动产分成两块，地上建筑物是有使用年限的，但是恰恰房产证上是永久产权，但哪个房子能使用70年？土地可以永久使用，但是土地是有限制的，是70年。如果收房产税还是地产税，还是房地产税。现在是房地产税。房产随着使用年限越多，折旧没有了，而且房屋使用权是有年限，到期还租不租。这样造成我们增房产税和土地出让金是什么概念。在法律上应该进行思考，到现在还没有形成共识，房地产税在法律上怎么讲，因为国外买房就是买地是一起的，中国是租地买房，这就是法律的问题。房地产税、房产税、地产税，地产税和土地出让金是什么关系？使用权和所有权，使用前是租，是出租人交还是承接人交，主体是谁？这些东西都要思考，但是我也说不好怎么做。希望在座的各位再进行研究，出出主意。我们的房地产未来走势，国有土地的制度如何改革，都面临着进行制度化的思考。我就说这些多，不对地方请大家批评指正。谢谢。 "

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每个地方收费不同，你可以打114查询下电话

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第一顺序:配偶、子女、父母。 第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有 第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系 的继子女。 本法所说的父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异 父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第十一条 被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女 的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有 权继承的遗产份额。 第十二条 丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡 养义务的,作为第一顺序继承人。 第十三条 同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。 对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以 照顾。 对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分 配遗产时,可以多分。 有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时, 应当不分或者少分。 继承人协商同意的,也可以不均等。 第十四条 对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有 生活来源的人,或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人,可以分给他 们适当的遗产。 第十五条 继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神,协商处理继 承问题。遗产分割的时间、办法和份额,由继承人协商确定。协商不成的 ,可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。

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