一般情况下,不论代位继承人有多少,辈数是什么,只能继承被代位继承人有权继承的份额,因此,如果是两个或两个以上代位继承人,则只能继承其父或母的一份,不能按人数参与平分遗产。说明:根据《**高法意见》第27条规定,代位继承人如果缺乏劳动能力又没有生活来源,或者对被继承人尽过主要赡养义务的,分配遗产时,可以多分。
全部3个回答 >代位继承权分多少房产?房产公证费降1.2万
132****2553 | 2019-11-24 17:34:32-
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财政部门已经起草了我国房地产税法审议稿,尚未进入国务院审议并且提交全国人大及其常委会,虽然一些学者对我国2019年能否出台房地产税法持怀疑的态度,但是在笔者看来,只要中央决心已下,相信全国人大常委会一定会克服困难,在**短时间内出台房地产税法。
全国人大常委会向全国人大提交工作报告中明确提出,2019年将制定房地产税法。这标志着我国房地产税法立法进入快车道,不久的将来我国将出台房地产税法。
然而到目前为止,关于房地产税法立法宗旨,社会各界仍然存在非常大的争议。部分学者认为,我国已经实行土地出让制度,房地产开发商缴纳土地出让金,消费者购买住房的时候已经支付土地使用费用,如果征收房地产税,那么,有可能会出现重复征税的问题。更重要的是,我国绝大多数家庭已经购买了属于自己的商品房,如果征收房地产税,那么,就意味着剥夺我国居民的财产权利,这是一种极不妥当的税收制度,立法机关要三思而后行。极少数学者甚至危言耸听,认为如果征收房地产税,那么,“有可能毁掉中国经济的未来”。
房地产税究竟是什么样的税收种类,我国征收房地产税是否会出现灾难性的后果呢?
首先,房地产税是财产税,这一点毫无疑问。房地产税征税对象是房地产,只要拥有房地产,所有权人都必须缴纳房地产税。但是,各国在制定房地产税法过程中,为了照顾中低收入阶层居民,一般会采取免除中低收入阶层居民房地产税的立法模式。房地产税具有明显的收入调节的作用。
其次,房地产税是典型的地方税,征收房地产税的目的是为了调节居民的收入。地方政府征收房地产税之后,必须用于完善基础设施,解决社区教育、医疗等方面存在的问题。
住房条件相对较好的社区,收取房地产税也就相对较多,当地教育、医疗基础设施也就相对较好。但是,为了促进其他社区教育、医疗事业发展,地方政府有可能会在统筹兼顾原则基础上,把相对富裕地区房地产税用来修缮相对贫困地区的教育、医疗设施。
不过无论如何,地方政府在房地产税使用问题上,绝对不能拆东墙补西墙,不能挪用房地产税,解决地方政府财政不足的问题。如果地方政府征收房地产税的用于其它目的而不是改善社区的教育、医疗条件,那么,征收房地产税必然会引起巨大争议。
总而言之,房地产税作为财产税具有调节居民收入的功能。地方政府征收房地产税,是为了解决地方基础设施建设和公共产品供给的问题,如果地方政府把征收房地产税作为财政收入的重要组成部分,而没有把房地产税用于改善社区的教育和医疗基础设施,提高教育和医疗服务水平,那么,征收房地产税必然会增加居民的负担。
征收房地产税,实际上是让少数房地产拥有者为城市基础设施的建设以及教育、医疗公共产品供给作出特殊的贡献。房地产税类似是车船税。
一些学者认为,房地产税必须体现“用者自负”原则,只要拥有房地产就应该缴纳房地产税,拥有的房地产越多,需要缴纳的房地产税也就越多。当然,正如我们所分析的那样,由于我国实行土地国有,因此,设计房地产税收制度的时候,既要考虑到土地的增值部分,同时也要考虑商品房的增值部分。
财政部门已经起草了我国房地产税法审议稿,尚未进入国务院审议并且提交全国人大及其常委会,虽然一些学者对我国2019年能否出台房地产税法持怀疑的态度,但是在笔者看来,只要中央决心已下,相信全国人大常委会一定会克服困难,在**短时间内出台房地产税法。
笔者不太赞同一些学者的说法,认为商品房之所以增值是政府提供公共服务的结果,由于城市基础设施不断完善,所以房地产价格不断提高,消费者应当为商品房价格上涨“买单”。城市基础设施建设的确能提高商品房的价格,但是,由于我国房地产税已包括土地税收部分,因此,在征收房地产税的时候,必须把土地的增值部分和商品房的增值部分区别开来,因为只有这样,才能确保我国房地产市场真正能起到调节收入的作用。任何情况下都不能把房地产税作为地方政府与民争利的税收种类。房地产税必须取之于民用之于民。
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2019-11-24 17:48:41 -
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在雄安新区所涉及的安新、容城、雄县三地,房产交易冻结,但蜂拥而来的炒房客和当地中介,依然在试图利用房产公证的方法,实现房产交易的目的。
4月5日,《每日经济新闻》来到安新县公证处,了解到当前房产类公证已经全部暂停。
“**近几天,来公证处咨询的人非常多,我们4月3日接到上面要求,全面停止房产类的公证。”安新县公证处一名工作人员表示,“至于何时恢复还不太清楚。4月3日之前,有房本的房产可以做公证,没有房本的,不给予公证。3号以后,无论有房本还是没有房本,都不给予公证。”
另外该工作人员补充说,即使做了公证,能顺利过户,房子才算是你的。而安新县已经冻结过户,即使公证好了,也过不了户。
雄安新区已发布消息称,任何以收取定金、意向金等变相销售“五证”不全商品房都属于违法行为,购买此类房屋不受法律保护。新区希望广大群众增强自我保护意识,不轻信、不传播、不参与各种房地产违法项目的宣传及销售活动。
同时,雄安新区将严格执行房地产调控政策,严厉打击二手房和小产权房违规交易,严厉打击违规建设,严厉打击黑中介非法销售、夸大宣传、哄抬价格等行为。
来源: 每日经济新闻
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2019-11-24 17:48:38 -
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以优惠房产政策吸引人才入驻也并非不可,只是不宜用偏了方向,而应该着重把当地的经济发展环境,特别是用人环境、人才发展环境作进一步的优化。引人留人更要留住心,这样才是长久之策。
近日,内蒙古呼和浩特市人民政府办公室印发的《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》,引发社会公众的普遍关注。该《办法》提出,具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生(往届3年及以内),满足一定条件,可半价买房。该消息一出,立刻在社会上引起很大反响。近段时间以来,为大力吸引人才,各地均出台了不少优惠政策,其中涉及到落户、晋级、社保等诸多方面。这其中,尤以住房补贴为吸引人才的“杀手锏”,因而也成为引发社会关注的一大焦点。
从各地引进人才的初衷来看,稳定本地经济增长速度、推动经济实现更高质量发展,是**重要的出发点。由于当前面临着经济下行压力不断增大的困境,叠加供给侧结构性改革任务艰巨,如何寻找新的经济增长点、实现经济发展方式从传统的要素投入向创新驱动转变,就成为当前的一项主要任务。毫无疑问,人才是创新和发展的第一资源和**关键要素,如果能够吸引更多人才到本地就业,那么就有可能形成更大规模的新经济新业态,从而更好更快地推动本地经济转型升级。
另一方面,随着人口“刘易斯拐点”的提前到来和社会老龄化程度的不断加深,不少城市人口的增长速度出现大幅下降,一些城市甚至出现了人口净减少的问题。众所周知,人口是经济社会发展**基本的要素,人口下降与老龄化意味着消费需求的减少。如果能够通过优惠政策吸引到更多人才,则不仅能够化解人口下降与老龄化带来的冲击,还能够取得扩大消费需求的目的。也就是说,引进更多的高素质人才不仅能够带来更多的消费,还能改善当地的劳动力结构,对促进经济结构转型升级也大有裨益。
但是,如果把引进人才与本地的房产“去库存”硬性挂钩,甚至把引进人才当成房产“去库存”的一种捷径,那就偏离了政策的初衷。在一些地方,由于政府对“土地财政”的依赖性较高,房价的波动引发地价的波动,进而导致土地财政收入的起伏。因此一些地方政府往往容易把稳定本地经济发展,简化为稳定本地房地产价格。
在诸多影响人才流动的因素中,房价固然是其中一个必须考虑的要素,但并非是决定性的要素。事实上,本地经济发展的环境和用人环境如何,才是人才去留**为关注的要点。房产不能流动,但人才是流动的。如果当地经济发展环境恶化和用人环境不佳,那么人才外流的可能性就很大。纵使当地的房产再廉价,购房政策再优惠,估计也不会有多少人会去光顾和置业。另外,人往高处走,这个“高”不是指房价高,而是指更高更好的发展环境和用人环境。
毫无疑问,各地在当前争夺人才的激烈竞争中,以优惠房产政策吸引人才入驻也并非不可,只是不宜用偏了方向,而应该着重把当地的经济发展环境,特别是用人环境、人才发展环境作进一步的优化。引人留人更要留住心,这样才是长久之策。
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2019-11-24 17:48:36
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遗嘱可以指定继承人,直接写继承人名字,遗嘱继承优先于法定继承,这种情况就别提继承权了。如果未成年人生活条件不怎么样,就需要从遗产里面给其划出一部分,但是这不是继承
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" 付广军:降房价先降地价 10万元北京房子6万土地成本中国社科院8日就《房地产蓝皮书》举行发布会,国家税务总局税科所研究员付广军在会上表示,降房价首先降地价。10万块钱北京的房子,6万块钱的土地成本,这只是土地出让金的收入,还不包括房地产开发的税收,还不包括交易环节的契税,也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%,10万块钱就挣1万块钱。但是由于房地产开发企业压土地,就是因为预期在上涨,卖早了就亏了。详文如下:付广军:非常感谢给我这次发言机会。我听了各位专家发言很受启发,我谈一下我对房地产情况的看法。第一,我赞同大多数专家的意见,房地产一定是要很强的区域性特点。我们讲中国的房地产首先要分清区域性特征,一线城市、二线城市、三四线城市是不一样的,因为房地产这个产品既然是有地,所谓不动产,不动产就是山东的房子搬不到北京来,因为房地产是和地结合在一起的,肯定有很强的区域性。所以进行房地产分析的时候一定要分清楚。去年房地产上涨主要是一线城市、部分二线城市,包括安徽、合肥和南京,由于他们房价过快上涨,造成中国的房地产价格增长很快。实际上大多数三四线城市房价没有涨多少。付广军:我去年做调查,县城房子10年前是3200,10年以后是3800,基本上没有涨。再看一看土地成本,一线城市的土地成本,北京土地成本占房价的60%,而四线城市的土地成本只占到25%。也就是说房价上涨主要是地价上涨,我提出一个观点,降房价首先降地价。10万块钱北京的房子,6万块钱的土地成本,这只是土地出让金的收入,还不包括房地产开发的税收,还不包括交易环节的契税,也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%,10万块钱就挣1万块钱。但是由于房地产开发企业压土地,就是因为预期在上涨,卖早了就亏了。付广军:一线城市为什么房价高,从需求的角度讲,我们要大力发展中小城市,但是为什么大家不往中小城市流动,而都到大城市呢?省会城市都往北上广深流动,三四线城市都往二线城市流动,因为就业机会多,到小城镇没有就业机会。也就是说公共产品和公共服务的水平有差距,所以人口都往大城市集中。如果不改变这种机制,大城市的人口流动还是会增长的,增加以后需求还是要往上涨的。所以有人说中国房子的自有化率非常高,达到87%甚至90%,但是自有化率在北京的“京漂”,房子在老家,没有在北京,大量的新城镇人口要买房。有的专家说要培育租赁市场,出租的人是谁?至少有两套才能出租,又得鼓励投资性购买。所以这些政策看得有道理,但真正分析起来还是有问题的。如果不鼓励投资怎么出租?而且大家看看北京的房价,租一套房子一千万的房子在市区,租金一年才十一二万,回报率只有1%,还不如利息。所以租房市场怎么培育,看起来是很美妙的,但实际上可行不可行还值得商榷。付广军:再讲一个问题,未来北京、上海、广东、深圳上海的房价问题,北京的房价能够稳定住,现在要搞雄安新区,疏解北京非首都功能,包括国企、研究机构要搬到雄安,当然雄安的房地产政策没有确定,有可能是租房。但是租房至少有一些人流动到那了,减少人口是抑制北京房价的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了,我想北京的房价肯定会稳定,因为需求没有那么多了。现在不好预测,整个宏观政策不确定,这是关于房子的问题。付广军:另外讲一下税率问题。我给大家多讲一下,因为我是税务总局研究所的研究员。税务问题我们知道,中国的房地产有关税大概分三类,一种是房地产企业的税收,也就是房地产行业的税收,是房地产开发环节的税收,也就是它的纳税主体是企业,房地产行业的税收,以企业为纳税主体。二是房地产产品的税收,房地产不管是地产还是房产还是不动产,它是作为商品和这个商品有关的税收,包括开发环节,生产环节、交易环节、持有环节,以商品为载体的税收。三是财产税,也就是房地产税,持有环节的财产税。付广军:今天主要讲这个,因为大家议论比较多的就是财产税的问题。现在全国人大为什么又要出台卡在什么地方了?我们思考一下,国外都有房地产税,中国为什么不出台房地产税,中国现在是有房地产税的,是对有经营性质的,比如商业用房有房地产税,只是对居民住房没有房地产税。也就是说我们在保有环节对持有者没有交税,租赁者也是有税,租金的12%。但现在的房地产税是什么问题?中国的房地产和国外的房地产有区别,房子是建在地上的,刚才讲的一个是中国土地供应,还有房子是建在地上的建筑物,是分离的。我们原来房产证有两个,一个是房屋所有权证,还有国有土地使用权证,现在叫不动产证。什么区别?付广军:中国买房子相当于分两部分,我买地上建筑物,这个土地租了70年的使用权。这有什么区别?不动产分成两块,地上建筑物是有使用年限的,但是恰恰房产证上是永久产权,但哪个房子能使用70年?土地可以永久使用,但是土地是有限制的,是70年。如果收房产税还是地产税,还是房地产税。现在是房地产税。房产随着使用年限越多,折旧没有了,而且房屋使用权是有年限,到期还租不租。这样造成我们增房产税和土地出让金是什么概念。在法律上应该进行思考,到现在还没有形成共识,房地产税在法律上怎么讲,因为国外买房就是买地是一起的,中国是租地买房,这就是法律的问题。房地产税、房产税、地产税,地产税和土地出让金是什么关系?使用权和所有权,使用前是租,是出租人交还是承接人交,主体是谁?这些东西都要思考,但是我也说不好怎么做。希望在座的各位再进行研究,出出主意。我们的房地产未来走势,国有土地的制度如何改革,都面临着进行制度化的思考。我就说这些多,不对地方请大家批评指正。谢谢。 "
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" 7月上海以250亿元出让金收入居全国首位,等于日均入账8亿多。根据中国指数研究院**新发布的数据,7月全国300个城市土地出让金总额为2057亿元,但这其中,一线城市和二线城市分别收入342亿元和1303亿元,占据全国“卖地”收入的近80%。7月的上海拉开了下半年集中供地的闸门,在7月1日和7月27日分别拍出两块7月全国总价“地王”。7月1日合景泰富以47.35亿购得上海松江地块,为当月全国总价第二;7月27日金地集团以88亿总价获得浦东新区祝桥镇地块,为当月全国总价第一,也是上海今年以来的总价冠军。整个7月上海以250亿元出让金收入居全国首位,等于日均入账8亿多。排在第二的是中部城市武汉,187.6亿;杭州位居第三,为134.4亿。此外,7月土地出让金收入过百亿的还有郑州市。7月总价排名前十的地块中,有3块位于上海,2块位于武汉,其余为苏州、杭州、合肥、南京、珠海。溢价**高地块位于武汉东湖新区,溢价率达到442%。这表明,热门城市的热门地块仍是兵家必争之地。从楼面价来看,7月宅地楼面价榜单均价同比涨幅近一倍,上海虹口区凉城新村街道073-06号地块以67409元/平方米的高价占据头名。而在住宅用地楼面地价TOP10中,上海和杭州独占八席,分别有5宗及3宗地块进入前十位。值得注意的是,7月,一线城市仅上海成交7宗宅地,引发众多房企争抢,并创造年内总价地王,京广深陷入沉寂。因此,当月上海以106%的宅地平均溢价率排在首位。尽管南京等热点城市面临限地价压力,但在一线城市土地供应紧缩、房企集中二线城市的背景下,土拍市场热度仍难现实质性降温。土地市场的火热也迅速传导至房地产销售市场,在上海多个区域拍出接近周边新房售价的楼面价时,民众和开发商心理预期被抬高,又出现了年初二手房跳价和部分新盘惜售的状况。与此同时,上海中心城区的一些豪宅项目在7月的推盘过程中又出现“时光”的现象,以浦西卢湾滨江的融创滨江壹号院为例,该盘在7月23日集中推出几十套总价3000万级的豪宅,竟在1个半小时内被抢光!如果说7月是上海下半年土拍的“前戏”,那么8月将继续放大招。根据官方安排,8月上海静安、宝山、普陀等市区重磅宅地相继推出。据统计,8月份上海土地市场将有9幅宅地出让,面积超34万方,起拍总价约133.5亿元。而就在今天,上海8月的首场土拍大战落幕。位于青浦区的三宗地块就已斩金52.85亿,上海8月的“卖地”收入势必打破7月的记录。来源: 21世纪经济报道 "
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" 统计显示,今年以来虽全国土地出让金排名前列的城市依旧为一二线热点城市,但核心城市周边三四线城市陆续进入卖地百亿城市行列。部分三四线城市出现了土地成交溢价率偏高现象。在一二线城市调控日趋严厉之下,土地市场正发生逆转。中原地产研究中心统计数据显示:今年以来截至5月23日,全国土地市场溢价率出现明显变化,一二线城市溢价率明显同比下调,特别是一线城市,21%的经营性用地溢价率已经是**近5年**低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%,刷新了历史纪录。5月22日,浙江嘉兴一场土地拍卖会引起关注。这场拍卖会挂出8块土地,包括4块住宅用地、4块商业用地,合计出让面积近50万平方米。土地大多位于嘉兴市的南湖区、秀洲区、经济开发区,却有750家企业到场竞拍。由于这场土拍采取了限价方式,很多企业预料到**终会出现抽签环节,所以派出多个“马甲企业”参与围标。750家企业参拍,创造了土地竞拍史上新记录。这也是近期此类城市受到房企热捧的一个缩影。据统计,截至本月23日全国土地出让金总额度排名中,超过300亿的依然集中在一二线城市,包括北京、武汉、广州、南京、合肥、苏州、天津、郑州、重庆、杭州等。但与往年相比,包括佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市也陆续进入卖地百亿城市行列。三线城市土地市场明显升温,嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿。三四线走热2011年,受一线城市开启限购等政策影响,不少房企曾制定转战三四线的战略;而后,随着三四线城市库存高企,不少城市面临消化困难问题,房企再度重返一二线。2017年以来,一二线城市楼市调控日趋严厉,房企再度出现重返三四线潮流。不过这一次,其主要聚焦在京津冀、长三角及珠三角三大经济圈周边。据中原地产监测,截至5月23日大部分城市平均土地成交溢价率相比2016年同期有所下调。在一系列约束性政策下,高价地出现数量有所减少,如武汉、北京、南京、上海、苏州等城市。但三线城市的溢价率则有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。单看4月土地市场数据,这一分化也十分明显:一线城市明显降温,二线逐渐平稳,三线城市有所上升。具体而言,一线城市成交面积环比下滑31%,广州环比下降47%;同比下降35%,上海同比降幅超4成。二线代表城市成交面积环比上升4%,同比下降28%。三线代表城市成交面积环比上升13%,同比亦上升16%。房企开始集中在围绕一二线热点城市的周边三四线城市拿地。易居研究院监测显示,4月份50个城市中,北京土地市场表现**为活跃,成交面积108万平方米。北京这一供地和成交态势,释放了积极的信号,预计后续部分去库存周期偏小的城市也会加大供地力度。据统计,除北京外,郑州、武汉、成都、徐州、天津、重庆、芜湖、合肥和广州的土地交易相对活跃。徐州和芜湖属于三线热点城市,部分房企近期确实有强化三线城市地产投资的意向。4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。当前地价创下了2010年以来的**高水平。易居研究院认为,近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,这往往会推高所在城市地价。该机构指出,部分三四线城市出现了溢价率过高现象。同一统计范围内,嘉兴溢价率高达199%。而嘉兴房地产市场此前几个月交易相对活跃,全面接轨上海示范区的概念也促使此类城市土地投资价值上升。另外,佛山、大连、青岛、温州、成都、镇江等城市的溢价率都超过了75%,土地市场被划入过热区间。房企重返?如前所述,自2012年开始,部分三四线楼市出现供过于求,导致房企陆续回归一二线。2014年初,国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构曾发布一份研究报告称,2013年,中国百强房企在城市选择、产品结构、推盘节奏等方面做出了明显调整,以顺应持续分化的房地产市场走势。如前50强企业抓住一二线城市主流市场,聚焦符合政策导向的“首置、首改”刚需产品,重点项目来源于一二线城市的销售额累计占比84.9%,普通及中端项目的个数占比达到84.2%。这一现象持续到2016年。这几年间,随着房企集中重返一二线,这些地方的土地市场开始出现“僧多粥少”局面,地价持续高企。如北京、上海等城市已经出现“断顿”问题。21世纪经济报道注意到,2017年以来,房企拿地策略再度发生变化。一些房企开始聚焦大城市周边辐射范围内的三四线城市。龙湖集团曾高度聚焦一二线。前不久,集团CEO邵明晓称,合肥、郑州、南昌、南宁、福州均是其未来要进入的城市。今年2月27日,龙湖已成功进入合肥。有消息称,龙湖内部是秉承“10+X”的投资策略,京沪穗深、重庆、成都、杭州、南京、厦门、苏州这十个城市是重中之重,其他的拓展则在此基础上进行。融创中国也是曾经高度聚焦一线城市的开发商。但据统计,2017年以来,融创在公开土地市场共获得15幅土地,而这些土地无一例外全部来自于二三线城市,其中嘉兴、莆田、柳州都是其首次进入。2016年,融创中国还进入佛山、东莞、宁波、深圳、惠州、昆明、南宁、广州、青岛9个城市。融创中国将这种布局称为“一线 、环一线以及核心城市统一布局”。易居研究院总监严跃进表示,三四线城市的拿地成本相对较低,预算可以控制在10个亿以内。这对于部分房企来说有积极作用,在资金预算比较吃紧或融资压力大的情况下,会放弃大城市的购地机会,转而积极到三四线城市拿地。另外三四线城市购房和购地政策较宽松,所以此类城市的土地市场自然也会有高溢价等情况出现。甚至会出现全国型大房企和地方中小房企竞争拿地的现象。中原地产首席分析师张大伟认为,房企目前正积极拿地,近期三线城市土地市场溢价率有明显上升。从市场走势看,一二线城市土地价格涨幅回落现象已经出现,预计在2-3季度会出现环比下行的表现;三四线城市依然会在投资需求推动下,价格有轻微上涨表现。整体市场热度从过去的一二线转移到三四线城市。(来源:21世纪经济报道) "
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