宁远金水湾土地使用权多少年？土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难

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  地方政府是本轮房价上涨的**大受益者，大部分地方财政受益于土地，不过，“土地财政”终将难以为继。“**近，哭的人多、笑的人少。地方政府觉得钱袋子不太够了，房地产界更是有点哀鸿遍野的感觉，大家后脊梁都发凉，**根本的原因是什么呢？”10月18日，清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚在2016中国新型城镇化论坛上表示，我们依赖土地财政发展的时代正在过去，正在发生机制上的重大变革。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求，但是，土地终将有限，加之“土地财政”带来的城市运行成本扩大、居民生活成本提高的矛盾和问题较多，土地收入占地方财政收入的比重将会下降。
  地方财政50%以上来自卖地
  在很多人眼里，“土地财政”只有过没有功，其实，“土地财政”本身并没有什么问题，在经济社会发展过程中，发挥土地资产的作用，利用土地资产作为企业发展、招商引资、吸引投资的工具和平台，是完全需要的，也是**有效率的。关键在于，如何规范和约束土地资产在运作过程中的行为，不让“土地财政”变形变质。时间追溯到14年前，自2003年房地产市场放开到现在，土地资产在运作过程中，基本上是在一种无序的状态下运行的，地方政府作为土地的“所有人”，垄断了土地的一级市场，也从土地转让中获得了大量收益。相关数据显示，从1995年至2014年，全国每年的土地出让收入由400多亿元猛增到4.29万亿元，增长了100倍。而就在上月底，中原地产研究中心发布的数据显示，截至目前，50大城市卖地1.77万亿元，其中九成城市卖地收入超过百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。高企的土地财收，对因经济疲软而财源吃紧的地方政府来说作用不言而喻。    事实上，经过2014年屡屡流拍的低潮后，自2015年下半年以来土拍市场日渐火热，到了2016年，重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象，不计成本拍地更是屡见不鲜，为此，许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例，住宅平均楼面地价从2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均复合上涨31%；2012年地价与当年房价的比值为44%，2016年上升到70%，这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。“由于有这么简单和容易的土地的资源，导致了我们在很多土地的使用、土地的开发，包括地方政府的财权和实权的安排偏于不可持续的时间环境的精神和理念，地方财政收入有50%以上来自于土地出让金，就是我们俗话说的卖地。 ”清华大学国家金融研究院副院长朱宁在论坛上表示，近期，为什么哭得多，笑得少？那是因为实行土地财政背后的可持续的精神或者市场化的精神没有完全得到发挥和运用。
  地方财政收入多元化
  过于依赖土地财政的后果就是，地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境：为了避免出现违约风险，则必须确保地方政府的土地收益；而为了防止房地产泡沫，又不能放松对房地产的调控。有数据表明，在过去的十几年间，随着卖地收入的高企，地方政府的负债也超过了20万亿元，还不包括被政府转移到平台公司的债务。实际上，多数地方的政府债务已经达到一年可用财力的3倍以上，有的则高达5-10倍。就此，有专家明确表示，土地财政已成为地方债务**大的法律风险来源，那么，不靠土地财政，靠什么？“为什么现在会有土地财政？这是因为很多地方政府领导在推动整个经济发展的压力之下，加之中央财政拨款不能够支持长期的经营发展，而需要找到新的经济增长的一条腿，这就是土地财政。所以，下一个阶段，如何在中央和地方政府之间在财权和事权之间进行更合理、更可持续的分配，这也是下一个阶段的特点。 ”朱宁表示，一个是财政收入的多元化，一个是财权和事权的更合理化的分配，这个下面会财政经费使用更加规范化，更加透明化，更加科学化。至于新的经济增长点，朱宁主要从融资和投资两个方面进行了表述，“在下一个阶段，随着中央政府的隐性担保的退出，随着地方政府的隐性担保退出，我们财政更多是透明、可持续的财政，从这个意义上来讲，我们必须有更加多元的融资的方式，我们现在已经有很多地方政府通过地方政府融资平台，但是前一段时间国际货币基金对于中国财政的状况进行考察的时候，很大一部分是关注到我们地方政府融资平台的透明性、可持续性、融资的成本和融资的影响。”从2015年以来，财政部和地方政府之间进行了地方政府债务的置换的行为，其实就是通过中央的财政对于地方一些不透明、不可持续的融资方式进行短期的安排和短期的过度。“从中长期来讲，除了地方政府融资平台之外，我们可以推动更多由地方政府自己承担责任的自发自知的市政债和地方债，主债务必须由市场决定是不是有足够的可以支撑债务的现金流。”朱宁表示，除此之外，还要更加合理的久期。什么叫久期呢？就是你借钱的时间的长短和现金流产生的快慢必须产生在一起。比如有一些项目很好，这个财政本身是健康的，但是现金流是非常紧张，甚至会出现违约或者破产。
  来源： 华夏时报
  
  
  
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  2019-11-24 17:21:54
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  中原地产研究中心数据显示，5月份单月，部分城市土地出让金额刷新年内**高纪录，受监测的50大热点城市合计出让金额累计达到3130亿元，同比上涨幅度高达111.5%。其中土地出让金较多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴等7个城市。“在楼市调控政策持续下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟认为，1-5月，50大城市合计土地出让金高达1.5万亿元，较2017年同期的9503亿元上涨57.6%。其中，1-5月土地出让金**高的杭州市为1391亿元，同比上涨246%。从金额看，包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南等6个城市出让金收入全部超过500亿元。张大伟认为，从热点城市来看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。数据显示，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。另一方面，全国多个城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性依然较高。同时，三四线城市土地市场也明显活跃，2018年来，大量的房企进入三四线城市拿地，推高了这些城市的土地出让金额。克而瑞研究中心数据显示，二季度以来，土地成交相比一季度有所回暖，但并未整体大幅、显著地回升。在4月份土地成交规模回落后，5月份成交重新攀升，但涨幅不大且成交均价反而下滑。具体来看，5月份克而瑞监测的300城经营性土地共成交2383幅，同、环比分别上涨8%和19%；成交建筑面积16540万平方米，环比4月上涨17%，同比大幅上涨43.2%，但5月份土地成交总价仅2869亿元，环比下滑14%，楼板价也环比下跌13.6%，仅为1735元/平方米，刷新一年以来的**低楼板价纪录。克而瑞研究中心分析人士指出，5月份土地市场整体进入“量涨价跌”的运行状态，主要原因在于一线、二线城市的土地成交大幅降低，基本上进入“无地可拍”的局面，且土地成交频繁遇冷，底价成交的地块激增，此外厦门、成都、天津均有地块由于无人报价而流拍。该人士进一步表示，“另一方面，三四线城市的土地成交量持续走高，并带动地市整体的成交面积上行，但是三四线城市的大幅度占比也对土地价格产生较大影响，而且从重点监测的京津冀、长三角、珠三角三四线城市来看，5月这些高地价三四线城市的成交量仅占全部监测三四线城市的不足10%”。克而瑞认为，下半年三四线城市或将遭受市场更加直接的考验。2018年以来，热点三四线城市地价正在快速上涨，但是房价已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线城市的市场压力将逐渐出现。
  
  
  
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  2019-11-24 17:21:51
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  4月下旬的两次供地小高峰为杭州带来了210亿元的土地出让金进账。这个长三角的明星城市再次获得市场的青睐。不仅如此，从今年春节以来，杭州楼市出现“万人摇号”“新盘涨价”“交易攀升”的情况，那么，杭州楼市的“金三银四”真的到来了吗？4月两场土拍进账210亿元春节后杭州的首场土拍就引发了市场的关注，传递了土地市场回暖的信号。2月27日，由杭州本土排名第三的企业德信中国拿下的勾庄板块地价一举打破纪录，跨过2万元/平方米的门槛，刷新区域的楼面价。根据杭州透明房地产研究院发布的报告显示，今年一季度，杭州市共出让85宗土地，合计出让面积204.24万平米，环比去年四季度增长135.01%，成交金额453.29亿元，环比去年四季度增长181.86%。鉴于杭州土地市场迅速升温，溢价率接连走高。3月，杭州主城区国有建设用地使用权挂牌规则做出调整：当溢价率达到30%时锁定限价，转入竞报自持比例。而此前，当溢价率达到50%时，才锁定限价转入竞报自持比例。进入4月份，杭州市继续加大土地供应力度。4月16日，杭州主城区挂出了包括望江新城、牛田、笕桥、三里亭等板块的7幅土地，起拍总价就达到99亿元。当天，杭州单日成交土地126亿元，并有两大板块的地价被刷新。更高的自持比例并没有阻挡房企之间的厮杀。其中，位于望江新城板块望江单元地块以楼面地价34872.34元/平方米起拍，随后短短20分钟内，地块在经历34轮报价后进入投报自持比例环节，直到自持比例达到22%成交，**终的成交总价为52亿元，楼面地价达到45325.75元/平方米，溢价率30%。若将22%的自持比例折算成楼面地价，望江地块的实际楼面地价将达到约52000元/平方米，超过绿城2016年3月拿下的潮鸣地块，刷新杭州高价地块的成交楼面价纪录。紧接着，4月26日，杭州再次出让6宗地块，分别位于江干区、拱墅区、西湖区和下城区。总出让面积18.71万平方米，建筑面积49.22万平方米，总揽金84.8亿元。对于杭州土地市场走热，杭州本土某开发商人士表示：“从2018年7月开始，杭州迅速进入冰冻期，大家都在观望，很多开发商半年、甚至一年没有拿地，手里资金充裕却无存粮。”中国指数研究院浙江分院副总经理高院生分析说：“一方面，绿城、滨江等本土房企补仓意愿强烈，外来房企也看好杭州市场进行加仓；另一方面，杭州楼市在春节后确实出现了‘小阳春’的行情，成交量有所回升。但值得注意的是，在目前‘稳房价’总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等背景下，土地竞拍热度持续提升需受到特别关注，尤其是对于房地产开发企业而言，若贸然追高投资，则会面临一定的风险。”杭州再现“万人摇号”和土地市场升温同时，杭州楼市的风向也发生了逆转：新盘涨价、“万人摇号”再现，二手房成交量攀升、“低中签率”密集出现，这一切都指向了杭州楼市要“卷土重来”。首先是被称之为“2019年第一涨”的绿城建发沁园。去年10月12日，绿城建发沁园的首张预售证显示，同样的装修标准，均价为49500元/平方米；而今年2月推出的房源均价54000元/平方米，装修标准6000元/平方米。绿城建发沁园4个月内涨了4500元/平方米，涨幅达到9%，成为业内关注的焦点。杭州本地的业内人士告诉：“绿城建发沁园涨价后，传递出一个市场消息，也有不少楼盘暗中酝酿涨价。”不仅如此，3月，杭州再次出现“万人摇号”的场面。3月1日，杭州一网红楼盘中国铁建·西湖国际城公示了摇号意向登记名单，共17344人参与摇号，也是杭州唯一一个连续三次摇号破万的项目。而西湖国际城此次推出262套房源，均价为23254元／平方米，这意味着摇号的中签率仅为1.5%。上述杭州本地的业内人士告诉：“杭州楼市确实有回暖的迹象，包括新房和二手房，像主城区的新房都是一房难求的情况；另一方面，杭州承办下一届亚运会，加上人才引进，产业导入步伐加快，也给杭州市场带来更大的信心。”杭州楼市真的回暖了吗？虽然种种迹象表明杭州楼市正在升温，但是，杭州楼市会像前年一样“卷土重来”吗？从成交数据来看，杭州新房的成交量相比去年还是处于下降趋势。根据杭州透明房地产研究院，今年一季度，杭州新建商品房成交22885套，与去年同期38648套相比，同比下降40.8%。虽然从表象上看杭州楼市有所复苏，但是细究原因来看，却是因为“限价”等综合政策管控下，一、二手房价格倒挂，加之压抑的需求量等多种原因所致，并非真如2017年那样“疯狂”的上涨。当新京报询问绿城建发沁园涨价的原因发现，该楼盘所在地块此前的楼面价已经达到40766元/平方米，而首次开盘售价均价为49500元/平方米。对此售价，上述杭州业内人士表示，“作为高价地，首次开盘的价格显然是亏本的，如果加推不涨价，后期开发商事实上是很难收回成本的。”“杭州市‘限价’政策已然很严，而且并没有放松的迹象，虽然绿城建发沁园涨价，但是也不形成信号和带动效应，不能借此来判断新盘能够持续加价。”上述业内人士分析称。此外，杭州再次出现“万人摇号”的背后也和政府“限价”下一二手房倒挂有密切关系。杭州本地一位参与中国铁建·西湖国际城摇号的购房者告诉：“这个盘周边二手房价格已经达到每平方米三四万元，一二手房价格倒挂，当然是买新房更划算。但是，很多人都是‘陪跑’，我也没有摇上。”据了解，类似中国铁建·西湖国际城和华夏·四季等受到购房者青睐的新盘都具有相同的原因，那就是售价与周边二手房形成倒挂，在“买到就是赚到”的心理下购房者都愿意“摇号试试”。高院生分析表示：“一方面，从政策层面来看，政府不会放松‘限价’，所以不会形成类似之前房价快速上涨的情况；另一方面，新房成交量有所回升，是限价和价格倒挂的多重原因所致；杭州的二手房目前是成交量上涨，价格相对稳定的情况。”
  
  
  
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  2019-11-24 17:21:49
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  　　中原地产研究中心数据显示，5月份单月，部分城市土地出让金额刷新年内**高纪录，受监测的50大热点城市合计出让金额累计达到3130亿元，同比上涨幅度高达111.5%。其中土地出让金较多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴等7个城市。　　“在楼市调控政策持续下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟认为，1-5月，50大城市合计土地出让金高达1.5万亿元，较2017年同期的9503亿元上涨57.6%。　　其中，1-5月土地出让金**高的杭州市为1391亿元，同比上涨246%。从金额看，包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南等6个城市出让金收入全部超过500亿元。　　张大伟认为，从热点城市来看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。数据显示，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。另一方面，全国多个城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性依然较高。同时，三四线城市土地市场也明显活跃，2018年来，大量的房企进入三四线城市拿地，推高了这些城市的土地出让金额。　　克而瑞研究中心数据显示，二季度以来，土地成交相比一季度有所回暖，但并未整体大幅、显著地回升。在4月份土地成交规模回落后，5月份成交重新攀升，但涨幅不大且成交均价反而下滑。　　具体来看，5月份克而瑞监测的300城经营性土地共成交2383幅，同、环比分别上涨8%和19%；成交建筑面积16540万平方米，环比4月上涨17%，同比大幅上涨43.2%，但5月份土地成交总价仅2869亿元，环比下滑14%，楼板价也环比下跌13.6%，仅为1735元/平方米，刷新一年以来的**低楼板价纪录。　　克而瑞研究中心分析人士指出，5月份土地市场整体进入“量涨价跌”的运行状态，主要原因在于一线、二线城市的土地成交大幅降低，基本上进入“无地可拍”的局面，且土地成交频繁遇冷，底价成交的地块激增，此外厦门、成都、天津均有地块由于无人报价而流拍。　　该人士进一步表示，“另一方面，三四线城市的土地成交量持续走高，并带动地市整体的成交面积上行，但是三四线城市的大幅度占比也对土地价格产生较大影响，而且从重点监测的京津冀、长三角、珠三角三四线城市来看，5月这些高地价三四线城市的成交量仅占全部监测三四线城市的不足10%”。　　克而瑞认为，下半年三四线城市或将遭受市场更加直接的考验。2018年以来，热点三四线城市地价正在快速上涨，但是房价已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线城市的市场压力将逐渐出现。
  
  
  
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  2019-11-24 17:21:46