签订商业房合同时要注意哪些？

• 156****9347 一、合同中的空白条款
  在签订合同时，你会发现，一些条款下面，会有空白条款的存在。有一些空白条款需要双方确认后填写或者需要特殊注明的，但有的开发商会告知购房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，这样开发商就有可能在空白地方做手脚。
  因此购房者如果确实没有特殊说明，可以在空白地方划一道斜线表示此处无内容，以免给开发商留下可乘之机。
  二、补充协议中的义务与权利是不是对等
  补充协议是对购房合同的补充，一般会在补充协议中约定很多合同中没法明说的约定。
  有些开发商会在此时玩起了文字游戏，比如开发商会约定自己的违约责任是月的万分之几，购房者的违约责任变成了日的万分之几，一字之差，违约款就相差30倍。
  在签合同时，需要重点关注补充协议中的责任划分是否合理，不要让自己吃亏。
  三、违约责任和赔偿约定
  合同中的违约责任和赔偿约定，需要大家重点关注。在整个购房流程中，时刻都有可能出现违约行为，一旦出现违约，法院判定责任及赔偿，首先参照的是合同中的约定。
  例如什么情况下房子可以退、出现什么违约行为，定金双倍补偿等。
  如果这两项没有约定清楚，购房者会吃哑巴亏，维权会绕远路。 2019-11-23 17:30:40
• 157****4898 期房合同即是预售合同，签订预售合同应当注意以下问题：
  1、开发商的开发经营资格必须合法。开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的;开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;
  2、查看预售证件在签订期房合同之前，一定要先查看该房屋的预售证件，房产公司如果在没有取得《商品房预售许可证》的情况下出售期房，属于违法行为。
  3、房屋的细节在签订合约时一定要检查一些房屋的细节问题，比如合同应标明所购商品房的应用面积，要对每一个房间的面积等相关信息都有明确的标注，另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等也需要应有明确界定。
  4、约定房屋交付时间严格规定房产的交付日期及延期交房的违约条款。
  5、合同备案签订好商品房预售合同之后，不要忘了还有合同备案这一步，购房者自己要主动去了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。 2019-11-23 17:30:36
• 134****3056 一、注意审核土地使用权是否存在抵押
  购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
  二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
  1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
  商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
  2、注意查看卖方的“一照”、“ 两书”、“五证”
  ①“一照”：即企业法人营业执照。
  ②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
  ③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中**重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。 2019-11-23 17:30:32
• 156****6651 一、房屋基本情况
  
  1、 房屋的面积：套内建筑面积、使用面积、公摊面积等。
  
  2、 房屋的使用年限：一般来说，住宅的土地使用期限是70年，而你要看的就是剩余的土地使用权年限。
  
  3、 房屋的地理位置：房子位于哪里，具体到门牌号。
  
  二、房屋产权情况
  
  1、房屋性质：交易房屋是商品房、已购公房、经适房还是小产权房，这点必须明确。
  
  2、产权情况：房子是否被抵押，如果已被抵押，抵押权人是谁，何时可以办理解抵押手续等。
  
  3、租赁情况：如果房子在被出售之前曾出租过，那就涉及到优先购买权的问题，这时就需要明确清楚租户是否放弃了优先购买权，并附有租户签署的放弃优先购买权声明。
  
  三、房款支付
  
  1、房屋的成交价格：写清楚房屋的成交价是多少，或者房款总额是多少。
  
  2、房款支付方式：写清楚是全款购买还是按揭购买，如果是按揭，什么时候付**，什么时候付尾款等，同时也约定清楚贷款如未获得批准的解决方式。
  
  作为卖方，房款交付时间可以选择以下几个时间为节点：
  
  a．办理完过户手续后__个工作日；
  
  b．拿到买方全部**款后__个工作日；
  
  c．拿到全部购房款__个工作日。
  
  此外，还要约定好房屋内物品归属，交接水、电、暖、燃气等费用情况，以及交付当日发生的费用由哪一方承担。
  
  3、家具家电的处理：如果双方约定用家具家电抵扣房款，那就需要写明室内家居家电的折合金额，对于特别贵重以及需要搬走的东西可在补充协议中详细说明。
  
  2019-11-23 17:30:23