土地使用权交多少钱？“万人摇”“土地热”再现杭州楼市还会卷土重来吗？

• 155****7861 "瞒着媳妇卖的房 还能收回吗房产证上只有夫妻一方的姓名，但事实上房屋却属于夫妻共同财产，这种情况十分常见。在买二手房时，买家若对房屋的实际归属没有详尽了解，极有可能因房屋共有问题而无法过户，甚至会导致巨额损失。因为现实中常有人在卖房后，又以房子是夫妻共同财产，卖房时妻子不知情为由，打官司想要回房子。这一类诉讼，在的确损害了妻子财产权利的情况下，法院会支持要回房屋的诉讼请求。法官建议，买家要尽量全面地了解卖家的家庭情况，光看房产证是绝对不够的，一定要确认卖家的妻子或其他近亲属是否占有房屋的份额，并取得全部共有人的书面同意。案例1瞒着妻子卖房还伪造妻子签字刘某与舒某婚后购买了一套朝阳区某小区的房屋，产权登记在了刘某名下。2013年4月，夫妻办理了离婚，离婚协议约定该房屋双方各享有50%的所有权。七个月后，两人又复婚。2016年4月5日，刘某又与妻子遇到感情危机，他急需用钱却又不愿家人知道实情，便瞒着妻子舒某将房屋挂牌出售。经协商，孙某与刘某签订了房屋买卖合同，孙某支付了全部购房款，且完成了房屋过户。几个月后，舒某在与丈夫协商离婚问题时发现房屋被卖出，于是起诉至法院，请求法院确认该房屋买卖合同无效，并要求孙某配合将房屋再次过户到刘某、舒某名下。在法庭上，刘某承认是他伪造了《出售声明书》上妻子的签字，但他表示，孙某对卖房的前因后果全部知情。由于他是单方出售房屋，无法办理贷款，因此需要买家支付全款，也正是因为需要买家支付全款，房屋的总价款也降至230万元，这比当时同小区的成交价格低了40万元，孙某对此心知肚明。为了证明孙某并非善意取得，舒某还找到了一份刘某与孙某的通话录音。其中，刘某明确表达了要孙某帮助隐瞒卖房事实的请求，“咱们买房时候不是说好了您替我瞒一年吗……这个租期也快到了，我再蒙她一年。”“嗯，行。”孙某在电话中回应。但孙某表示，他早年被诊断为双向情感障碍，近年又被初步诊断为精神分裂症，因为服用药物的原因导致了认知损害，不能完全听懂刘某电话中的内容。并且刘某在该次通话之前，从未对他提到过舒某，产权证上也只有刘某一个人的名字。因此在购房过程中，他对舒某的存在并不知情，应当认定其买房过程构成善意取得。法官说买家配合隐瞒买卖行为无效朝阳法院经审理认为，虽然刘某与孙某的房屋买卖合同有效，但合同有效不一定能够引起物权发生变动。由于刘某出卖房屋的行为没有取得妻子同意，属于无权处分，孙某必须以合理价格善意取得并已完成房屋登记才能取得房屋所有权。但舒某提供的刘某与孙某的电话录音，可以认定孙某配合了刘某的隐瞒行为，因此房屋所有权应恢复至刘某名下，一审判决孙某应配合办理房屋过户手续并腾退房屋。孙某不服一审判决，上诉至北京市三中院。在二审审理过程中，本案承办法官陈静注意到，虽然孙某始终强调他并没有与刘某达成过对外隐瞒购房情况的约定，但在购房后的近一年里，这处孙某计划给家人居住的房屋并未进行装修，仍然保持着出租状态。联系到刘某电话中提到的“一年”之约，陈静法官认为，这可以成为双方曾达成某种共识的旁证。陈静法官表示，房屋买卖是重大的财产交易行为，作为买方，孙某应尽到谨慎义务。其自述签订合同时没有对刘某的婚姻状态等可能影响到处分效力的因素进行询问、核实，不符合善意购买人的交易习惯。在作为证据的电话录音中，孙某也并未提出异议，而是同意配合，因此法院难以确信孙某对刘某的隐瞒并不知情。因此，三中院二审判决驳回上诉，维持原判。案例2卖房签约现场来的却是“假妻子”比起刘某伪造书面材料的行为，郑某的行为则更令人惊讶。在与买家签署同意出售证明的现场，他竟让一位与他并无婚姻、财产关系的女士假冒他的妻子。郑某和高某在1988年结为夫妻，儿子也早已长大成人。婚后，两人共同购买了一套位于昌平区某小区的房产，但在2011年底，郑某却瞒着妻子将这套房屋进行了出售。在买卖房屋过程中，郑某谎称夏女士是他的合法妻子，并在买方徐先生和中介的见证下，由夏女士以高某的名义签署了《同意出售证明》。购房合同签订后，徐先生就入住了房屋，并将其原有的房屋卖出，用于支付**款。但直到办理批贷手续时，徐先生才发现郑某的妻子并非夏女士，贷款也没能审核通过。与此同时，高某发现了丈夫出售房屋的行为，她向法院提起了确权诉讼，并在胜诉后办理了房屋所有权变更登记，郑某与徐先生的交易被迫中止。随后，高某与郑某经法院判决离婚。因认为自己被欺诈，徐先生将郑某、中介链家公司起诉至昌平法院，要求两被告退还已支付的房款、承担的税费，并赔偿一年来的房屋增值损失170余万元。徐先生表示，郑某是蓄意欺骗，而链家公司对此知情，因此两被告应当共同担责。作为案件的第三人，高某同时提起诉讼，认为郑某和徐某恶意串通签订房屋买卖合同，请求法院宣告涉案合同无效，并要求徐先生腾出房屋，赔偿其占据房屋期间的租金损失。法官说卖方构成欺诈赔偿增值损失经审理，昌平法院认为，郑某故意隐瞒配偶真实情况，**终直接导致其与徐先生间的房屋买卖合同无法履行，郑某的行为构成欺诈，因此徐先生要求撤销合同的主张应予支持。且徐先生主张郑某退还房款、税费，并赔偿房屋增值损失的请求理由正当，法院综合实际情况，判决郑某承担徐先生各项损失共计94万余元。郑某和高某不服一审判决，认为法院确认的赔偿数额过高，故上诉至北京市一中院。且高某认为，徐先生在购房时既没有审查房屋情况，也没有核实郑某提供的配偶身份，故可推断郑某、徐先生、链家公司三方是恶意串通，侵害了高某的合法权益，应按过错程度承担相应责任。北京市一中院经审理认为，郑某确有欺诈行为，并因此造成徐先生的信赖利益损失。根据法院查明的事实，徐先生在签订合同过程中的行为符合一般人的判断，不存在过错，但房屋确属郑某、高某共有，依法应当退还。一审法院判决徐先生返还房屋、郑某承担赔偿责任的处理正确，应予维持，故驳回上诉，维持原判。案例3卖房协议仅百余字妻子远在外地不知情林先生与牛女士是老同学，平日林先生并不在北京居住，而是与妻子何某生活在福州。林先生夫妻在朝阳区有一套房屋，2009年，林先生和牛女士达成买卖协议，约定林先生将这套房屋出售给牛女士，牛女士则将一张存有百余万元的银行卡交给了林先生。买卖房屋可不算是小事，但双方的买卖合同却异常简单，一份不到百余字的字据，双方签字捺指纹，这便成为了牛女士的起诉依据。她起诉至法院，要求林先生配合完成房屋过户。林先生则全盘予以否认，称这张字据是牛女士伪造而成，但他却拒绝配合法院进行鉴定。自始至终，林先生的妻子何某都生活在远在上千公里外的福州，对房屋的买卖过程均不知情。案件审理过程中，何某出具了书面说明，明确表示对丈夫林先生的卖房行为不予认可。法官说共有人是否知晓买卖结合生活经验判断由于林先生拒绝配合鉴定，法院在字据的真实性上作出了对林先生不利的认定。虽然合同内容不多，但具有明确的买卖标的、价款，法院认定双方的买卖关系成立。但由于涉案房屋归属林某和何某共同所有，而双方都无法证明何某知晓房屋买卖的情况。考虑到何某的经常居住地位于福州，且诉讼中何某明确表示不认可双方的合同，因此法院对牛女士办理过户登记的请求未予支持。三中院陈静法官表示，在审理中，房屋的其他共有人是否知晓买卖情形，是法院判决的重要依据。除了丈夫和妻子共有外，还存在因遗产继承导致的近亲属间共有房屋。共有人在房屋买卖相关文件上签字、中介证明买方曾与共有人取得过联系并征得同意、有电话录音或微信记录等证据，这些符合生活经验和交易习惯的都可以佐证共有人已表示了同意。作为买方，陈静法官建议在购房前应仔细核对卖方提供的资料，并要求所有共有人一同到现场签约。如果对方实在不方便到场，也要通过电话或微信尽量取得联系，并取得对方的同意，以**大限度地规避风险。当然，即使没有完成核实，买方也并非在任何情况下都不能取得房产的所有权。陈静法官表示，即使共有人不知情，如果买方在同样不知情的情况下支付了合理的购房款，且房屋已经完成了过户登记，则应当认为买方构成善意取得，共有人无法再要求将房屋退还。本报记者刘苏雅
  
  
  
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  2019-11-22 20:51:20
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  近日，北京市海淀区利用“区块链”办理不动产登记过户，引起社会关注。区块链作为当下引人瞩目的新技术之一，与传统行业房地产还能擦出怎样的火花？专家表示，区块链在房地产行业的应用场景较为丰富，比如可以让交易更加透明，还可以使贷款更加便捷。让交易更加透明区块链是一种分布式数据库，具有去中心化、不可篡改、可追溯等特点。作为一种新技术，区块链可以被应用于房地产领域的多个场景中，解决行业痛点。区块链可以改变传统的房地产交易模式，使整个交易过程更加透明、公正，减少欺诈行为。明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强表示，基于区块链打造的房地产所有权体系，可以让所有与交易相关的信息（比如房屋所有权明细、地址和抵押情况等）都保存在数据库中。由于区块链具有不可篡改的特点，只要区块链做了准确的记录，就可确定房屋的归属权，规避产权风险，减少欺诈。中国工商银行分析师邱凡曾表示，房地产交易涉及到多个流程以及多个主体，买卖双方需要经历查档、签订买卖合同、确定定金与首期款、资金监管、担保公证、贷款申请、过户、交税等诸多环节。通过引用区块链技术构建的平台接管付款、法律文档等功能，就能加快、简化交易流程。同时，区块链中包含的智能合约技术，具有很强的自动化功能，有助于避免双重支出、欺诈、滥用和操纵。例如，智能合约可以“知道”物业租约何时到期，并能够有效提醒房东归还押金。房屋交易每个环节需要不同的中介机构处理，不仅延长了整个交易时间，而且还增加了交易成本。艾振强认为由于区块链可以将权利和信任置于分布式网络而非集中机构，所有交易点对点进行，因此在基于区块链的交易中，无需中介参与即可完成整个房产交易，而且整个交易信息都将被安全记录。比如，买卖双方不再需要依靠第三方机构验证双方资金，其分布式数据库就可以证明真伪。新城控股集团副总裁欧阳捷认为，区块链将对房地产营销模式带来颠覆性变革。基于区块链，房屋规划审批是否合规、以前有没有住过名人、被转卖了多少次、转卖原因是什么等都会被记录在案，且不能被篡改，购房者一目了然。营销人员常用的情绪调动、话术技巧、逼定战术等手段都将失效，信息透明让劣币再也不能驱逐良币，行业终将回归品质地产。让贷款更加便捷区块链不仅可以让交易更加透明，还可以使贷款更加便捷。以公积金贷款为例，目前其申请和管理的效率并不高。比如，贷款人需要查询是否可以进行公积金贷款，若希望采用异地公积金贷款，在保证当地支持的情况下提供相应的证明材料，并经过公积金中心的人工核验和查询。这会消耗贷款人大量时间和精力。对于房企来说，新建商品房要获得公积金贷款资格，需到公积金中心登记备案，并且准好相应的备案材料。对于主管部门来说，各地公积金数据分散，无法做到高效、便捷地发放公积金贷款；流程繁琐、人工核验数据时间较长，对于数据的真假判定依据较弱，数据流通受限，失信用户数据没有有效共享。“解决这些问题的有效方案之一，便是以区块链为底层架构，构建基于区块链的公积金服务平台，实现多地数据共享流通。”中国区块链应用研究中心常务理事、浙江数秦科技有限公司董事长高航对《中国建设报·中国房地产》表示，这样贷款人在平台上提交贷款申请，公积金中心和银行就能查询相应的信息。房产公司也可在平台上进行登记备案，并展示相应可贷款的银行，贷款人可直接进行相应的查询和贷款申请，减少信息不通、手续繁琐的流程。除流程更加便捷、耗时更短外，通过公积金服务平台实现多方数据共享、流通，实时检测公积金贷款情况，可以将黑名单上传到区块链平台，形成失信人员的多方联合惩戒。如何构建区块链底层架构？高航表示可以通过以地方公积金中心、监管部门等为节点构建联盟链，实现数据在联盟链内安全共享流通。区块链技术本质上是通过全网记账，将所有信息清晰、透明地进行记录，即以分布式方式构建一套可信机制，缩减业务处理和记录信息的时间，降低工作成本。高航认为，基于区块链的公积金服务平台可包括两个部分——公积金贷款平台和联合检测平台。在公积金贷款平台上，贷款人、房产公司、银行、公积金中心等多方用户可在公积金贷款平台进行公积金贷款相关操作。比如，贷款人不管是在本地还是在异地都不用再花精力和时间来回两地确定自己公积金缴存情况，只需要通过平台上填写相应的信息即可申请公积金贷款，对应的公积金中心、银行就可以查询确认购房人的缴存情况。贷款人还能在平台直接下载缴存证明，证明通过使用电子签章二维码等技术手段，保证其合法性和验证的便捷性。联合检测平台可以预防公积金贷款中存在的风险，实现失信人员信息共享。让创新驱动发展其实，区块链早已被应用到房地产行业。比如，雄安于2018年就已建成区块链租房应用平台。在这一政府主导的区块链统一平台上，挂牌房源信息、房东房客的身份信息、房屋租赁合同信息等将得到多方验证，不得篡改。租客不会遇到假房东，租到假房子。此外，雄安于2017年上线区块链资金管理平台，实现了建设者工资透明拨付。如果项目参与方未按约定按时发放建设者工资，区块链智能合约会自动触发代付机制，保障金会自动穿透式拨付至建设者工资卡中，实现建设者无感状态下的智能支付保障。2018年3月，易居(中国）控股有限公司也宣布成立“房链”，争取用“区块链思维”来促进技术创新，以启动房地产领域的场景应用。2018年6月，房掌柜网络科技有限公司与IBM签订区块链项目合作协议，后者将协助房掌柜网络科技有限公司建设基于Hyper Ledger开源技术的数字房产区块链服务平台。不少国家也正在把区块链引入房地产行业。比如，美国亚利桑那州允许当地市政机构使用区块链技术代替传统房产所有权和交易记录方式。迪拜宣布将在区块链上处理和执行所有房地产相关的交易，并表示在未来2-3年内，迪拜政府会将所有房地产记录在区块链上；并创建基于区块链技术的庞大数据库，可以记录包括租赁登记在内的所有房地产合同。尽管把区块链应用到房地产行业已成为一种趋势，但是在这个过程中依然存在一些问题。邱凡认为，整体来看，房地产行业与区块链的结合始终围绕在交易本身上，目前尚未有更进一步的融合与应用出现。区块链技术本身也存在着一定的局限，理论上的技术优势在实际实现中将遇到障碍，比如因既得利益者原因而无法实现真正的去中心化；因数据上链前被污染而无法解决信任问题；因重复工作导致资料浪费而无法解决效率问题。易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻也曾指出，对于上传到区块链之前的数据真实性无法完全保证，目前只能依靠各交易参与方建立的信任机制。火币网首席执行官李林同样认为，防止数据上传到区块链的过程中人为作弊，还有待探索完善。艾振强认为，作为一种底层技术，区块链要在房地产交易应用场景中落地，还有一段路要走。但是，当一种大的趋势到来时，我们要做的就是去了解、学习、拥抱它，顺势而为才能永不落伍。
  
  
  
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  2019-11-22 20:51:17
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  据《21世纪经济报道》，几天后，浙江慈溪人民法院即将在公开司法拍卖平台进行一场资产拍卖。既非卖方也非买者的四川信托理应对此颇为关注。
  这场拍卖定于10月15日进行，拍卖标的是位于浙江省慈溪市逍林镇林西村、福合院村的工业房地产及附属设施，所属企业为宁波哲豪电子科技有限公司（下称“宁波哲豪公司”），公告显示该标的有两张土地证号，以及上面的8栋建筑物（厂房），用途均为工业。
  比对这些房产信息，不难发现，这与四川信托2012年发行的一款信托的抵押资产吻合。当年5月份，“川信·浙江好当家电器公司流动资金贷款集合资金信托计划”（下称“浙江好当家信托项目”）成立，抵押物恰为上述宁波哲豪公司房地产。
  10月10日，21世纪经济报道拨打负责此次拍卖相关事宜的浙江宁波法院人士电话，对方也向确认拍卖标的来自于宁波哲豪公司。
  不过，有意思的是，获取的一份法律文件显示，该处房产从2013年年中开始已被申请司法拍卖，但申请人并非四川信托，而是浙江慈溪当地一家企业慈溪市逍林建筑工程有限公司（下称“慈溪逍林建筑公司”）。
  据调查，慈溪逍林建筑公司曾为宁波哲豪公司工程建筑方，2013年3月，因宁波哲豪公司不予支付尚欠的1984万元工程款，慈溪逍林建筑公司申请强制执行拍卖宁波哲豪公司资产，所涉资产恰恰为上述土地、厂房。
  显然，这一拍卖申请动了四川信托的蛋糕。本报多方获悉，四川信托此后向法院提出异议，认为慈溪逍林建筑公司不具有上述房地产整体的拍卖处置权，要求撤销拍卖行为，拍卖权之争由此展开。
  工程款清偿权和抵押债权，谁能优先受偿？各方理解不一。
  10月10日，21世纪经济报道联系了四川信托相关人士，对方表示，“浙江好当家电器公司流动资金贷款集合资金信托计划”已兑付完毕，不存在兑付风险。
  拍卖权之争
  事情要从慈溪当地曾经的电器龙头浙江好当家电器有限公司（下称“浙江好当家”）说起。
  在长三角、安徽、东三省等地农村，人们对“好当家”、“家家乐”牌的洗衣机、脱水机、冰箱等白家电产品并不陌生。
  生产这些小家电产品的浙江好当家电器实际控制人为岑建康，大约在10年前，岑建康进入了家电行业。不过在2005年左右，电子电器和金属冶炼逐渐成长为浙江慈溪的支柱产业，岑建康于是转行家电生产。
  这次转型使其抓住了正在崛起的家电产业，浙江好当家先后入选了国家家电下乡项目。
  根据上述浙江好当家信托项目的一份推介材料，截至2011年9月，浙江好当家电器的总资产已超过10亿，拥有生产流水线10条，70多家区域售后服务中心，60%的洗衣机销往乡镇和农村市场。
  不过，2012年后，浙江好当家所处的洗衣机行业库存不断高企，去库存压力巨大。浙江好当家资金链同样变得相当紧张，企业于是在当年通过四川信托等渠道补充了过亿元的相对贷款更高成本的资金，用于原料采购等。
  2012年5月份，上述浙江好当家信托项目成立，融资金额为1亿元，风控措施分两块，一部分是浙江好当家和宁波哲豪公司所有股权；另一部分就为宁波哲豪公司上述两块土地和所载建筑厂房的抵押。
  
  
  
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  2019-11-22 20:51:14