房产证过户需要多少天？经适房卖方反悔买家们全悲剧了

• 144****8656 "2018年3月9日，由链家研究院主办的“中国式加盟”思享会在杭州举办，链家研究院院长杨现领首次提出房产经纪领域“中国式加盟”这一概念，他认为，无论从跨行业的角度还是房产经纪行业自身发展趋势来看，中国式加盟的崛起是大势所趋，其本质在于合作网络的建构，而未来中介加盟市场的竞争将聚焦在平台级整合能力，只有具备平台化能力，构建高效的、合作的网络，才能完成对房产服务加盟市场的重构，推动行业品质服务走向正循环。
  
  　加盟趋势在全球上演 其本质是在构建网络效应
  
  加盟是拓展品牌商业价值的一种有效渠道，从全球范围来看，各行各业的品牌加盟占比在不断提高，尤其是酒店、餐饮、物流、零售等主要品牌的加盟占比几乎均在80%以上。杨现领指出，加盟是各行业较为普遍的发展趋势，本质上是通过不同手段，例如统一的价值观、标准化运营和服务体系建构、多网点覆盖、基础设施支持等，构建网络效应。
  
  链家研究院院长杨现领
  
  从全球房产经纪行业市场格局来看，加盟也是一种普遍的选择，而且在这个商业模式中，诞生了很多大公司。杨现领介绍，美国是以统一网络构建合作基础的典型市场——其以MLS系统为中心，只接受独家委托合同，经纪人在签订独家代理委托合同之后，24小时内上传房源并共享房源。借助MLS系统，美国房产经纪行业得以将分散在每个个体经纪人手中的“部分市场”被连接成一个“完全市场”。MLS的完善也催生了品牌连锁机构的崛起，以至于全球范围内**知名的加盟商几乎都在美国。加盟是一种趋势，而加盟品牌的成败和企业的存续与否很大程度上取决于其构建网络效应的能力。
  
  中国式加盟“重”在品质、合作和基础设施构建
  
  随着中国全国二手房交易市场不断扩大，二手房产业链更趋成熟，行业生态向规范化发展，为房产经纪的加盟的形成营造了良好的市场先决条件。目前国内一批加盟品牌正在迅速崛起，形成了一个国际化品牌和本土品牌并存的市场格局。
  
  纵观国内房产经纪市场，加盟品牌的管理模式和运营质量良莠不齐。有三种主流加盟模式：以软件服务为核心的资源共享模式，以线上房源分发为核心的互联网弱加盟模式、以品牌影响力为核心的品牌输出模式。这三种模式普遍存在一些弊端，缺少管控、资源共享难以落实、基础设施支持力度无法保障等，以至于加盟品牌提供的价值有限，无论对于加盟商，还是对于消费者，都没有太大意义。
  
  据公开数据显示，门店规模超过1000家的加盟品牌仅有房友、住商、悟空找房、玛雅不动产、21世纪和中环地产6个品牌。此外，加盟品牌多扎根于弱二线甚至三、四线城市，且普遍缺少互联网平台支持，合作机制较为随机，以自发合作为主。
  
  “加盟是行业升级发展的必然趋势，然而，加盟的本质是什么？中国未来的加盟之路如何演绎？”，杨现领表示：“中国式加盟的崛起正是这样的背景下应运而生。”他认为，中国式加盟代表中国优秀加盟模式的品牌典范，是一种以平台赋能为核心的模式，它应该具备以下三大核心要素： 首先，推动品质管理正循环 ；其次搭建开放合作网络，促进行业更高维度的协作关系；**后，需要搭建融合线上线下的公司化基础设施平台。因此，“中国式加盟”是一种“重”加盟的模式。
  
  　未来房产经纪市场将形成直营与加盟并存的市场格局
  
  未来中国的加盟市场将迎来很大的发展空间，房产服务行业的加盟占比将不断上升，中国市场或将形成40%的直营，30%的加盟，20%的C2C，10%的其他模式”这样一种市场格局。并且随着行业逐步走向成熟，将出现更多优秀的“中国式加盟”品牌，这些品牌将具备更高的商业价值，Top5加盟品牌有望达到超过30%的市占率，其中**大加盟品牌市占率可能突破10%，总的来看，中国加盟公司估值将超过全球任何国家。 在“中国式加盟”模式的崛起下，将催生出一批职业化、专业化的经纪人，职业化的加盟经纪人将有100万，加盟店东将有10万。
  
  **后，杨现领强调，加盟的兴起并不意味着直营的终结，直营是加盟的基础，未来行业发展的趋势依然是，直营与加盟的并存发展。
  
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  2019-11-22 06:59:14
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  2019-11-22 06:59:11
• 136****1015 "首款保险版以房养老产品出炉 专家称或暗藏风险
  上周五，首款保险版“以房养老”产品正式出炉，未来对住房拥有完全产权的人群都可将房子抵押给保险公司，每月获得养老金以颐养天年。
  这一产品由幸福人寿推出，产品名称为《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》。由于保险业在以房养老方面还处在“摸着石头过河”阶段，保监会在批文中要求，加强销售管理，明确说明保险责任、责任免除、合同解除等事项，确保消费者正确理解保险合同。
  所谓保险版“以房养老”，实则是老年人住房反向抵押养老保险，将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老模式，即拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
  本周公司精算部门将发布保险条款和费率的详细解释说明。
  早在多年前，保险业就曾提出以房养老的探讨，幸福人寿前董事长孟晓苏**先在国内提出这一观点，但由于国内住房产权问题、老年养老习惯等问题而导致推进工作较为迟缓。直至2013年，国务院表明加快发展养老服务业 ，首次提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，为这一养老模式提供了政策支持。自去年7月1日起，保监会圈定在北京、上海、广州和武汉四地启动试点工作。平安、合众、幸福等多家保险公司表现积极，其中幸福人寿率先提交相关方案和产品。
  这一产品对投保老年人设置了年龄限制，60周岁至85周年(含85周岁) 。由于这一产品与普通的人身险产品相比较为复杂，设置的犹豫期较长，为30天(普通产品犹豫期为10天)，也就是说老年人投保后30天内退保，自身权益不受损失。
  依据保监会公布的这一产品条款来看，老年人与保险公司签定合同时，双方将确定基本养老保险金额，这一金额设定要考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，金额一经确定，将不能变更。不过，老年人每月拿到的养老金要在基金养老金额当中扣除必要的费用，如部分房屋评估费、律师费、保单管理费等。
  如果老年人在保单生效之后选择退保，将承担退保手续费和其他费用，如养老保险相关费用及损失赔偿，如果在一定期限内老年人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，即出售(变卖)抵押房屋。
  对于保险版“以房养老”未来的市场前景，有保险专家指出，目前大约有占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失独家庭”本来就没有把住房传给子女的需要与可能，很可能是保险版“以房养老”的目标人群。
  此前市场曾传出，目前推以房养老是基于房价处于上行期，一旦房价波动较大将为这一模式的推广带来很大的难度。孟晓苏就曾指出，“未来如果房屋增值了，增值的部分应该和老人分享;如果房价跌了，保险公司要顶着，不能把风险抛给老人”。就目前这一产品来看，房屋产权、收益仍归老年人，增值部分，在扣除必要的费用后仍将归老年人的继承人，而如果房价下跌 ，出售房屋不足以偿付养老费用时，不足部分将由保险公司承担。
  对于以房养老的风险，南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担，**后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，以房养老保险是可以经营的。但国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。
  （来源：北京商报）
  
  
  
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  2019-11-22 06:59:08