宁波淘宝拍卖房产过户税交多少？融创中国2019年销售目标5500亿元对2019年不能太乐观

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  作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)楼市税负将降低楼市税收结构正在发生巨变，远远不止“房地产税”立法、征收这么简单。首先是，交易环节的“税负”会降低。未来数年，楼市“稳字当头”，房价将在高位徘徊。高房价水平下(所有城市的房价相比2014年都翻了1-2倍)，若是还维持原来的税负，估计二手房交易会明显缩量。去年以来，京沪深二手房市场之所以低迷，与房价在超高位上，交易成本高有关。比如，一套300万的二手房，不满2年再交易，税费可达30多万。卖家实收的情况下，需要买家一次性拿出来。过去，有**贷、消费贷，做高评估“加杠杆”，有涨价预期。但现在，这些基本没了。近期，一线城市小规模纳税人住房交易税费下调了，政策是要支持中小微和民企。毕竟，中小微和民企很多选择在住宅办公(2018年居民用电增速远高于GDP)。租赁税负减半，也是一样的道理。同时，此次降税，深圳、广州增值税附加税率从12%降至6%；合同印花税税率从0.05%降至0.025%。北上广深个人交易住房，也降低了负担(以500万交易标的来分析)。这反映了一种趋势，存量房时代，热点城市二手房交易占到总交易量的70%左右，只有降低交易成本，整个市场才能流通起来，包括新房、旧改、租赁等才能活跃起来，政府的总税收才会增加。所以，目前二手房交易“高税负”的状态必然要改变。现在，对于个人首套房交易，之所以未降税，是担心给市场传达刺激楼市的信号。毕竟，热点城市投资需求刚刚被压制住(目前投资性购房比例仅5%左右)，“房住不炒”的理念刚刚形成。今明两年，若楼市继续冷清下去，高成本一定会降下来的。不仅税负降低，住房贷款的成本也会降低。就在去年底，首套房贷的利率还要在基准利率(4.90%)上浮10%-15%。但现在，沪深和杭州等城市已降到了上浮5%，上半年估计首套房“打折利率”会出现。一样的道理，高房价下，即便5个百分点的降低，月供也会少1000元左右。购房者对房价和成本非常敏感，需要降成本。所以，国家明确了，要设立住宅政策性金融机构，专门支持首套房购置、大学生购房、租赁等。**终目的就是，鼓励更多的人买房，包括农业转移人口进城买房(房子是农村结婚的“新三大件”)、外来打工者购房、大学生购房等。房产税落地仍需时日近期，关于房产税落地的讨论热烈，但是，房产税立法“调研”和“起草”，前几年就展开了，与征收房产税，完全不是一个概念。房产税要解决的问题是：怎么平衡税负，保有环节增加，交易环节就得减少，保持总税负平衡；怎么确定税基(哪些要征、哪些不征)和税率；信息系统(不动产登记、信息联网等)和评估技术是否成熟；房产税开征的话，对百姓预期和楼市有多大影响。真正该关心的时点是，人大何时启动一审(**早也得到2020年)。即便人大启动了审议，发布实施也还得1-2年，到开始征收，还有一段很长的路要走。征收的话，先要给地方授权，因为人大立法通过的，只是一个顶层设计。房产税是地方税种，国家说的非常清楚，要“充分授权、分步实施”。国家先给地方授权，然后地方制定实施细则，这才到了真刀实枪的时候。这时，具体的税基、税率、免税面积、征管规则等，才会明晰起来，这估计要到2023年左右。而且，开征还不成熟的地方，也不会贸然落地。2018年全国两会上，时任财政部副部长史耀斌说的很清楚，房产税的主要目的是调节收入差距，然后才是组织财政收入。因此，对首套房、合理的改善性需求，基本没有多大影响。房产税税率不会太高2018年的两会上，财政部还表示，中国房产税会注意参考国际经验。美国等发达国家，房产税占居民可支配收入的3%-4%。参考这个，以市场评估价作为纳税税基，预计中国房产税税率在0.1%左右。非普通二套及以上住房，将会受到影响。起初，这种影响在心理层面更大。不过，影响多大，届时还得看地方政府的态度。要留住资金，就得靠低税率、低税负。多数人认为，房产税是给地方提供新财源，毕竟土地财政不可持续、屡被诟病。但笔者认为，房产税远远比不上土地财政。因为，土地财政，除了土地出让金外，还有土地作价入股、低地价吸引招商、土地支持地铁等基建开发、支持地方平台融资等。此外，还包括房屋交易税费(占总税收的20%左右)，还有土地和空间开发带动国民经济上下游等。总之，土地财政的综合贡献很大，房产税替代不了。考虑到征管成本、征收执行，中短期房产税的贡献并不乐观。从这个角度看，笔者认为没有哪个地方政府，愿意对房产税定较高税率。**后谈谈租金税，未来几年，租金税的影响忽略不计。一是征不上来，二是培育租赁需要，三是租房的都是**刚性的需求，四是鼓励房东放租。这样来看，与其征不上来、也征不到多少，还不如顺水推舟，不征得罢。
  
  
  
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  2019-11-22 04:46:41
• 133****2332 "政府越调控购房政策，房价涨得越高；所以控制债务的关键，不是限制购房，而是限制投机炒房。
  
  7月23日，中国财政部长楼继伟在成都G20会议上表示，应该积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题。并特别用了“义无反顾”这个词，也就是说，房地产税制改革是必走之路，再难也得走下去。近两年，中国政府多次提及将全面开征房产税。不过这一次“义无反顾”的决心，相比之前的“适时推进”更坚决。而高房价绑架了中国经济，影响了百姓的生活，造成分配不均是主因。
  根据《Business Insider》的数据显示，自2008年全球金融海啸爆发以来，截至2015年第一季度，中国的银行总资产几乎增加了20万亿美元，相较于美国同期的2.7万亿美元，中国的银行总资产规模已大于美国几近一倍。
  
  其实，所谓银行资产就是银行借给消费者和商业机构的贷款。因此银行资产规模增加过快绝非好现象，它意味着中国经济的债务规模增加太快，债务杠杆太高，到达一定程度势必触发系统性的债务危机。
  
  事实上，任何货币从金融的角度都被定义为——货币即是债务。不管纸钞也好，电子币也罢，它们的本质都一样，全是打欠条。因为无论哪一种货币，都是建立在信用基础之上，只要有信用，它们的地位就是平等的。为什么说货币是债务呢？
  
  以美联储为例。美联储发行货币的基础，是通过政府大量发行短期和长期债券，在其债务偿还时才能被销毁，由此形成债务货币。所以，以发行货币的形式欠更多的债，债务不会奇迹般消失。目前美联储资产负债表的规模，已接近约4万亿美元。
  
  由于人类的知识和判断，多半都是从归纳得来的。而在过去的10年里，中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升，尽管政府对楼市调控多年，但结果出现了房价越调越高的现象。所以绝大多数中国百姓都认为，房子是永远不会跌的。甚至有专家都认为，房价一跌中国经济就不行了。使得购房在中国成了有利可图的投资（机）行为，出现了天量空置房。
  
  此外，由于投机房产有巨大的利益，导致中国陷入流动性陷阱。借贷出去的钱，显然都纷纷涌入房市，在一线城市投机炒房，轻轻松松就赚100万。而多数中小企业，一年的利润有100万都不错了。
  
  因此，出现高房价和大量空置房的根本原因，在于经验归纳带来的误区：政府越调控购房政策，越限制购房条件，房价涨得越高。所以控制债务的关键，不是限制购房，而是限制投机炒房。
  
  而开征房产税，或许能够起到抑制资产价格泡沫的作用，也是调整贫富悬殊见效**快、操作**方便的方案，就好似个人所得税，关键在于起征点：
  
  首先，向**富有的群体征房产税。建议以家庭为单位，第一套自住房免征，从第二套自住房开始征税，然后税率阶梯式上升，即第三套自住房税率要高于第二套自住房，房子越多税率越高。
  
  其次，中国的住房占有率全球**高，已超过90%。一旦开征房产税，将增加第二套房子的持有成本，拥有三套房子的投机者很有可能抛售，但由于缺少接盘者，他们将以出租的形式，把成本转嫁给租客。
  
  不过，租房市场是一个有效市场，只有在供不应求的情况下，房租才可能上升。实施房产税，恰恰增加了空置房拥有者的持有成本，因此对空置房征收重税（对用于出租的房子则免税），逼迫空置房要么出售，要么逼入出租市场。由于大量的房子进入租房市场，房租必然会下降。
  
  总之，从欧美上百年经验看，房产税对高房价有致命杀伤力，可长期稳定房价在合理价位上下。摆脱房地产对实体经济的绑架，确保中国经济长期可持续地健康发展；另外，建议政府能将征收来的房产税，部分用于廉租屋的建设，供低收入家庭租住，使所有普通百姓都租者有其屋，过上更幸福的生活。
  
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  2019-11-22 04:46:35
• 142****0314 近几年，每逢全国两会，有关房地产税的话题都会为全国两会代表、委员、媒体**为关注的热点之一。今年，房地产税具体如何制定?何时开征?它的出台能否让房价应声而落?再次成为舆论关注的焦点。 北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，房地产税毋庸置疑是房地产市场宏观调控的一个手段，但它绝不是唯一手段。“并不是推行房地产税立法，房地产市场问题就都解决了”。房地产税的制定也不是越快越好，房地产税涉及范围较广，需调研充分、慎重推行。 官方表态 今年没有提请安排房地产税立法 早前，在国新办2月23日举行的新闻发布会上，住建部副部长陆克华曾回答关于“房地产税进展”时表示，这个问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。 同时，2017年全国两会人大会议首场发布会上，大会发言人傅莹表态说，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。但今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。 相关阅读 1 什么是房地产税? 房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上，而中国8%左右。 2 全国都哪几个城市对房地产税进行了试点? 上海、重庆试点征收房产税 2011年1月，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。随后，上海、重庆出台房产税试点方案并实施。上海规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，要征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。
  2019-11-22 04:46:32
• 152****6771 前段时间，房产税这个话题被炒得沸沸扬扬，很多人都担心，尤其是手握多套房子的炒房客担心持有成本过重，压力过大。事实上，房产税真的会起到打压房价，抑制炒房客炒房的行为吗? 在我看来房产税未必会起到很大的作用，目前上海和重庆早在2011年就做为试点城市开征房产税，以上海为例，对于新购且属于家庭第二套及以上住房的 人均超过60 ㎡，按照0.6%的税率征收房产税，假如小张一家五口住在上海的一套150 平方米的房子里，还在上海宝山区新买了一套100 平米的新房，在青浦区买了一套85 平米的二手房，大概一年缴纳6500 元税费，也就是每个月缴纳五百多块钱，说实话，负担真的不重。 近年来，房地产调控一直很严，相关的调控政策也是层出不穷，可以说一年多的调控很多都是针对炒房者，从**早的限购到后来的限售，包括房产税的推出，一般来说，炒房者手里囤积了大量的房子应该会抛售一些的，为什么除了燕郊外，其他地方并有出现这种情况呢? 政策执行到现在，其实大家心里都明白现在的环境下2018年的房价不可能出现大幅度的上涨，当然更不会出现大幅度的下跌，对于炒房客来说，到目前为止，即使房产税出来，持有一套房子的成本也并不高，房子在自己手里，除了交点极少的物业费外，基本面没有任何得额外支出。更何况今年看来房产税也没啥动静了，自然对持有大量房产的炒房者没有什么威胁。 从2017年年末到现在，各个城市的银行贷款利率开始上浮，这倒是提醒了很多炒房客，按兵不动。但是利率的上浮也涵盖了二手房市场，所以炒房客自然不会盲目出售，即便出售也是以较低的价格才会比新房有吸引力。 与此同时，经过这些年几轮调控的波动，炒房客的承受能力显然比原来要强很多，由此可见，炒房客目前不会轻易抛售房产，调控政策 虽然对他们造成的一定的供房压力，但还不至于出现集中抛售房产的情况。另一方面 目前市场观望情绪较浓，现在 急于 抛售，并不有利于炒房客缓解经济压力，而面对高企的房价，买房群体也太愿意去接盘。
  2019-11-22 04:46:29
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  　　**近的楼市,敏感而多变。 刚说房贷利率出现下行势头,就出现全国首套房贷利率创出年内新高的消息;刚说北京二手房网签量大涨,就传来北京二手房价格“松动”的新闻。 明年房价趋势怎样?房地产调控政策将怎么走?明年土地市场情况怎样?购房者权益怎么保障? 12月11日,中国社会科学院财经战略研究院发布了“中国住
  
  　　**近的楼市，敏感而多变。
  
  　　刚说房贷利率出现下行势头，就出现全国首套房贷利率创出年内新高的消息；刚说北京二手房网签量大涨，就传来北京二手房价格“松动”的新闻。
  
  　　明年房价趋势怎样？房地产调控政策将怎么走？明年土地市场情况怎样？购房者权益怎么保障？
  
  　　12月11日，中国社会科学院财经战略研究院发布了“中国住房发展报告（2018-2019）”。这个报告信息量很大，对不少你我关心的问题都有回答。
  
  　　明年楼市趋势——
  
  　　总体市场转向降温通道
  
  　　社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞：2019年楼市**大的可能是——平稳调整和再度分化。
  
  　　总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动。
  
  　　未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。
  
  　　房地产税——
  
  　　只对新交易住房启动征收
  
  　　《报告》建议，房地产税推出实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。
  
  　　在个人住房信息登记联网的基础上，加快推进房地产税立法进程并制定开征时间表和路线图，增加投资投机者的持有成本和政策预期，用市场化方式进一步规范房地产市场相关主体的行为。
  
  　　调控同时防误伤——
  
  　　鼓励银行降低首套房贷利率
  
  　　《报告》建议，继续保持调控定力，谨防调控误伤刚需。对年轻群体的首套房刚需在**比、还款期限上予以适当政策倾斜，支持并鼓励当前银行降低首套房贷利率的做法。
  
  　　购房者权益保障——
  
  　　对精装房出台更多细化的制度约束
  
  　　《报告》密切关注购房者权益保障。《报告》指出，目前的调控政策大多集中到了楼市的前段，主要是住房的供给和交易阶段，而对住房市场的中段和后期管理偏空白，导致交房过程中的维权事件频发，精装房也成为矛盾的焦点。因此，未来的房地产市场调控重点应该更多关注购房者权益保障。加强房屋质量的监控，对精装房出台更多细化的制度约束。
  
  　　海外置业前景——
  
  　　“海上丝绸之路”沿线国家房市可能持续繁荣
  
  　　《报告》指出，2018～2019年，在主要经济体较好经济前景的推动下，预测全球房地产市场在继续保持繁荣的趋势，甚至在下一波住房市场周期时具有更高的房价增速。但是，全球住房市场的不平衡也将加剧。
  
  　　发达经济体将呈现“好者更好、差者更差”的马太效应。新兴经济体的住房市场整体上会发展较弱，但是“海上丝绸之路”沿线国家的的住房市场可能会出现持续的繁荣。
  
  　　明年土地市场——
  
  　　可能呈现下行态势
  
  　　《报告》指出，预计随着棚改货币化安置力度的下降、商品房库存量的回升，在下一个年度里，房地产企业的土地购置面积、土地购置费会可能会从高位回落，呈现出下行的态势；于此同时，全国土地出让收入的增速可能会放缓。
  
  　　需要进一步监控土地市场动态，关注其进一步发展可能会给住房市场、地方政府收入和宏观经济带来的影响。一方面，要保持政策定力，将市场波动看做正常现象，不能因市场波动就轻易放水或转向，使前期努力尽失；另一方面，政府调控要提高水平，应制定好供地计划，把握好供地节奏，合理定价。
  
  　　未来调控政策走向——
  
  　　尽快推动楼市调控的市场转向
  
  　　《报告》建议，持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇。完善调控措施，将临时性调控变成制度化和机制化调控。
  
  　　随着楼市调控效果逐渐显现，未来要尽快推动楼市调控的市场转向。限购、限价、限贷等行政调控手段成本高、效率低，应该逐步退出。要尊重市场力量，通过发挥市场机制的主导作用来促进房地产市场的深化调整与自我修复。
  
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  2019-11-22 04:46:26