2014年新政策5年以上营业房产证过户要交多少税？国家税务总局王军今年稳步推进房地产税立法

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  博鳌论坛刚刚开幕，有关房地产税立法的争论就成为热点。人民大学副校长吴晓球表示从理论和法律层面都找不到征房地产税的理由。中国财政科学研究院原院长贾康则表示比照国际上的案例，从实践和理论上来说，征收房地产税是没有硬障碍的。由于今年的政府工作报告提出要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。在3月5日至15日，官方主动或被动6次提及房地产税。因此，公众已经意识到房地产税立法渐行渐近，在立法草案出台之前，公众对于这一话题比较关注。反对者主要是从土地所有的角度出发，认为目前中国商品房归属购房人的只有地上建筑，土地只有70年的使用权而无产权，房价高是因为土地值钱而非建筑本身，因此，不应该对住房所有人征收房地产税。这种意见在数年前还比较流行，但现在已经边缘化。因为房地产税是对持有环节征税。如果说土地国有而房产**主要源自土地而非建筑，那是不是可以让**部分归于土地所有者呢？显然，房产**的好处由持有人所得，是属于个人或家庭的资产。此外，为了避免增加个人或家庭税负，大部分征收房地产税的国家都会做出一定的扣除标准，尤其是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免。按照中国“房住不炒”的定位，未来房地产税征收可能采用分段累进制，比如以家庭或机构为单位，对计税家庭于全国范围内所有拥有的产权房以套数和面积相结合的基础征收房产税，并按照家庭人数给予一定的免税面积。在免除**基本的生活所需空间面积之后，多余的面积或其他房产，将被视为投资的资产。正因为在过去的20年间，住房被作为具有金融属性的投资品，导致大量富有家庭囤积住房，将房价推高，导致中低收入者无力购房，甚至有些城市年轻人口开始难以承受房租。因此，从财产税角度理解房地产税或许更加理性。根据2017年中国家庭金融调查的数据，全国家庭住房拥有率为92.8%，其中家庭多套住房拥有率为22.1%。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示，2017年城镇地区住房空置率为21.4%。据此估算，2017年，中国城镇住宅市场空置的住房数量总数为6500万套。这其中可能有一些因为工作流动产生的“假空置”，但主要部分还是由投资产生。尽管一些城市出台限购措施，人们还是可以通过离婚等手段避开约束。房产**带来的财富效应深入人心，炒房者也大有人在。当房子作为投资品后，就会向少数人集中，类似于历史上的土地兼并。这会推高房价阻碍人才流入，拉大贫富差距，产生财富贫困代际更替现象。对于一个需要跨越中等收入陷阱，鼓励创新，发展实体经济，缩小贫富差距，推动社会公正的经济体，通过征收房地产税，可以减缓资源不断向房地产部门流入的趋势，有利于资源优化，抑制高房价可以增加城市活力，提高城镇化率，避免阶层固化等等。征收房地产税可能会有诸多考虑，但是消除对中国未来发展的威胁应该是**重要的目的。应当说，对于仅拥有自住住房的家庭而言，房地产税对他们没有太大影响。反对者主要是拥有多套房的个人或家庭，因为他们面临要么出售多余住房，要么可能缴纳一笔房地产税的抉择，而前者如果群体集中抛售或在短期内压低二手房市场价格，让自己的住房价值缩水。存在意见分歧实属正常。1986年中国就制定了《中华人民共和国房产税暂行条例》，2011年1月，为了抑制楼市过热，中央推出房产税政策，在上海，重庆试点对个人持有房产征税。十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求。可以看出，房地产税改革在各种利益纠葛面前已经拖延得太久，正因为如此，投机性与投资性始终为楼市火上浇油。我们越是能早一步完成房地产立法程序，开始征收房产税的话，就越能避免房价的泡沫化的风险。如果立法延迟，可能带来了更大治理的成本。也因此，当前需要“稳步推进”房地产税立法，在按照规划完成立法的基础上，合适推出需要时机的把握，即需要合适的环境，因此，也不必夸大房地产税征收风险。事实上，随着舆论对房产税的密切关注与讨论，会在推出前逐步消化一些不确定性，房地产税对中国经济与社会的影响不会很大。
  
  
  
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  2019-11-22 04:37:24
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  结合近半年来全国房价的疯狂上涨，有观点质疑“营改增”新政鼓励企业买房置业是不是成为了房价的推手。但专家认为，住宅并不在营改增新增的抵扣范围之列，因此不能说企业购置不动产的抵扣政策是这次住房价格上涨的推手。
  
  本报讯今年5月份全国推行的“营改增”税改中，首次把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围，也就是说企业购房能抵扣增值税。结合近半年来全国房价的疯狂上涨，有观点质疑“营改增”新政鼓励企业买房置业是不是成为了房价的推手。对此，有税务专家表示，不动产纳入了企业增值税抵扣的范围确实在一定程度上刺激了企业的置业需求，甚至有的企业会把现有办公场所或厂房出租，转而新购置不动产享受抵扣政策。不过他认为，此举虽然在一定程度上刺激了商业地产交易的活跃，但总的来看此轮房价上涨主要在于住宅，而住宅并不在营改增新增的抵扣范围之列，因此不能说企业购置不动产的抵扣政策是这次住房价格上涨的推手。
  
  根据营改增新政，企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都是可以用来抵税的。据税务部门人士提醒，在不动产抵扣中有一些需要把握的关键点。根据政策规定，2016年5月1日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。“这是大的抵扣原则，还有一些细化的规定，比如企业购进不动产，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%没抵扣，就把购进的不动产销售了，这时候可以把没抵扣的进项税额一次性从销项税额中扣除。”
  
  例如一家企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税。这对于很多企业确实是不小的诱惑。此外，一些大型连锁企业在发展新店时也会转而选择购进不动产用作经营，而不是租赁店面，因为新购的不动产也可以用于抵扣。以一家餐饮公司每年新增50家至80家门店为例，这些店面成本都可以作为进项抵扣，企业税负将大为减轻。
  
  “不过，企业作为纳税人固然会充分享受政策的红利，但应该也不会因此而违反企业运营规律刻意为之。如果购买房产不利于企业本身的生产经营的话，相信多数企业也不会仅仅为了抵扣去购买或者大量购买房地产。”有税务人士认为，不动产纳入了企业增值税抵扣的范围虽然在一定程度上刺激了商业地产交易的活跃，但大多数应该不会为了抵扣而无目的地买房。
  
  
  
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  2019-11-22 04:37:22
• 134****8259 "经过去年“9·30”开始的两轮密集调控后，一线及热点二线城市房地产市场进入“量跌价稳”阶段，房价过快上涨势头得到遏制。业内人士表示，要利用好窗口期，从住房制度建设、土地供给、金融财税等方面入手出台楼市调控长效机制。
  
  建立多层次住房供应体系
  
  采访了解到，改革开放30多年来，我国住房制度从计划经济体制向市场经济体制转型过程中，国民住房问题主要依靠市场手段倾向明显，保障房、安居房存在明显短板。专家建议，应通过立法等手段进一步完善商品房、公共住房、租赁住房等相关住房基础性制度，完善国家住房制度总体框架。
  
  深圳市房地产研究中心主任王锋表示，应以“高端有市场、中端有支持、低端有保障”为目标，规范满足高收入家庭需求的商品房制度，建立满足中等收入家庭需求的安居房制度，完善满足低收入家庭需求的基本住房保障制度，争取安居房、公租房等公共住房供应规模达到供应总量的50%以上。
  
  “当前一线和热点二线城市房价高企，那些新就业大学生工作头两年的收入并不高，但他们未来将是社会的中坚分子。要满足新就业无房职工等‘夹心层’群体的需求，需要大力发展有限产权的自住型住房。”王锋建议，可借鉴境外经验，按照“共有产权”模式，建立安居住房制度体系。
  
  住房租赁短板也亟待补齐。我爱我家集团副总裁胡景晖建议，将住房租赁作为地方政府供给公共服务和公共产品的必选内容。在市场起步阶段，减轻企业纳税人向个人出租房屋的税费负担，待市场蛋糕做大、初具规模经营时再恢复税费标准。此外，建议取消商品房预售制，允许鼓励开发公司向开发、持有并租赁转型，培育专业化、社会化的住房租赁公司。
  
  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，就满足居住功能而言，租赁方式是一个不错的选择。尤其是对于刚进入城市的新市民、新职工而言，可通过租赁满足其住房需求，但保障有稳定的租赁关系的承租者同户籍人口一样享受到教育、医疗等公共服务也很关键。
  
  建立城市中长期土地供应计划
  
  7月7日，《上海市住房发展“十三五”规划》提出，上海“十三五”期间计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套，比“十二五”期间增加60%左右。在上海之前，北京今年也提出未来五年计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中包括50万套租赁住房。
  
  业内人士表示，充足的住宅用地供应是实现楼市供需平衡、防止市场大起大落的基础，应该科学制定城市中长期土地供应计划，并对完成率进行刚性约束。
  
  “房地产市场以往的‘过热’或高库存，很大程度上是供应结构失衡所致，其病根在于各城市政府对供应规模和供应结构缺乏长期有效的把控。”广东省房协会长王韶建议，应支持各城市通过自主调整城市建设土地规划边界，自主调整城市各类用地的规划功能。
  
  当前，城市群、都会区成城市化新趋势，单一的城市规划已不适应时代需要。深圳市规划国土委员会副主任王东说，我国各大城市土地资源由历史上行政区划决定，如果仅仅根据各个城市既有的土地面积来确定建设用地的规模，就会导致土地面积小的城市在商品房用地指标上严重不足，建议中央出台政策鼓励超特大城市推进与周边城市的协调发展，从城市群总体规划的角度来配置土地资源，支持超特大城市加大与周边城市城际公共交通建设力度，促进城市群产业、教育、医疗、住房等资源的共建共享。
  
  专家还表示，在土地供应上，地方政府也应该树立新型房地产观。“去房地产化”不是不要房地产，而是不要把土地集中在商业住宅，同时要发展养老地产、物流地产、休闲地产等复合型地产。
  
  完善房地产财税金融制度
  
  长期以来，土地资源成为地方政府融资的工具，“土地财政”是建立房地产长效机制绕不过去的“坎”。专家及业内人士表示，房地产税作为地方财政收入的稳定来源是国际通行做法，应加快房地产税制改革，扩大房产税试点，进而构建有利于房地产市场长效机制建设的税收支撑体系。
  
  采访了解到，近年来国家通过调整增值税、个人所得税等手段抑制投机、投资需求，但在实际交易中，买家税费全部转嫁至购房者身上，硬性的交易成本导致房价持续上升。特别是在一二线重点城市老城区优质地段的房屋，基本上都是买家负担全部税费。
  
  “我国房地产领域主要是流转税，持有阶段的税负较轻，在卖方市场下容易发生税负转移现象。应推进保有环节税收制度构建，经过多年积淀，我国一线城市和部分二线城市已具备先行征收房地产税的基础条件。”广东省地产商会秘书长黄朝晖建议，在重庆、上海房产税试点基础上，对一线和部分二线热点城市先行试点征收房产税。
  
  不少专家认为，购买住房而不居住不仅是投机炒作，也是巨大的资源浪费。可以借鉴国际经验通过征收住房空置税来打击炒房行为，从而将空置的存量住房逼入市场，有效增加住房供给
  
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  2019-11-22 04:37:16
• 136****3105 "6月19日，《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，预示着我国个人所得税法将迎来自1980年出台以来的第七次修正。作为直接对个人征收的税种，个人所得税改革的一举一动都受到社会广泛关注。那么，这次改革会有哪些新动作？对个人税收负担和社会收入差距将带来哪些影响？本报对此进行了梳理。
  
  三重减税联动，纳税人负担总体下降
  
  根据目前方案测算，月收入万元纳税人税负将降低74%以上
  
  此次个人所得税改革，首先引起社会关注的是起征点调整。《草案》提出，拟将个人所得税综合所得基本减除费用标准，即通常说的起征点，提高至5000元/月(6万元/年)。
  
  消息一出，不少人就开始盘算起自己将来的收入，有些人为自己将可能不再缴税而欣喜，还有一些人觉得这个起征点相对于生活支出来说，似乎不够解渴。“我和丈夫现在每个月收入都是1万多元，但扣掉房贷、日常消费、孩子上幼儿园的钱，几乎是‘月光族’。”在上海从事媒体工作的刘欣对起征点上调后能减多少税心里没底。
  
  据悉，自1980年将个税起征点确定为800元/月后，我国先后三次根据经济社会发展情况调整个税起征点，分别是2006年提高到1600元/月，2008年提高到2000元/月，2011年提高到目前的3500元/月。
  
  此次拟上调个税起征点至5000元/月(6万元/年)，从调整幅度看，与上次力度相当。根据国家统计局近日发布的调查数据，2017年我国规模以上企业就业人员年平均工资为61578元，从社会的收入水平看，个税起征点与当前普通职工收入水平是基本适应的。
  
  “按此标准并结合税率结构调整测算，取得工资、薪金等综合所得的纳税人，总体上税负都有不同程度下降，特别是中等以下收入群体税负下降明显，有利于增加居民收入、增强消费能力。”财政部部长刘昆就《草案》作说明时表示，《草案》将综合所得基本减除费用标准提高到5000元/月(6万元/年)，综合考虑了人民群众消费支出水平增长等各方面因素，并体现了一定前瞻性。
  
  事实上，上调起征点只是“看得见”的减负，更多减负体现在“看不见”的改革举措里。
  
  “这次个人所得税改革是三重减税联动，即提高起征点+扩大低档税率范围+专项附加扣除，总体上将使纳税人负担下降。”全国政协常委、资深注册会计师张连起表示，相比起征点上调，更值得关注的是个税改革将扩大中低档税率的级距，这对增强中等及以下收入群体的获得感至关重要。此外，教育、医疗及住房等专项扣除的增加，也将大大减轻老百姓税收负担。
  
  《草案》提出，以现行工资薪金所得税率为基础，拟将按月计算应纳税所得额调整为按年计算，并优化调整部分税率的级距：扩大3%、10%、20%三档低税率的级距，相应缩小25%税率的级距，30%、35%、45%三档较高税率的级距不变。
  
  “这次改革是一个综合改革，力度超过以往。”北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红表示，与以往单纯上调起征点的改革不同，此次个税改革运用了税率调整、专项抵扣、综合征收等措施，在完善个人所得税制度的同时，更好照顾了社会公平，将有效发挥个税调节社会收入差距的功能。
  
  李旭红按照目前已知的改革方案给算了一笔账：假设一名普通职工各类社会保险金为2000元，在不考虑专项扣除的前提下，当月收入为1万元时，其目前每月应纳税额为345元，改革后平均每月**高应纳税额为90元，纳税额减少255元，降幅约为74%。当月收入达到1.5万元时，其目前每月应纳税额为1370元，改革后平均每月**高应纳税额为590元，纳税额减少780元，降幅约为57%。
  
  如果加上教育、医疗及住房等专项扣除，改革后普通居民的个税负担将进一步降低。“这些专项扣除是大部分家庭都会产生的实际支出，若加上这些扣除，月收入万元左右群体的实际纳税额将会更低。”李旭红说。
  
  平衡个体差异，专项扣除让税负更公平
  
  执行中会对房贷利息扣除等增加一定限制，不会给炒房投机者以可乘之机
  
  一般意义上，个人所得税制度有三方面功能，即筹集财政收入、调节收入分配、稳定经济。近年来，社会上对于个税调节收入分配功能的期待越来越高，如何让个税更加兼顾个体差异？此次改革开出了一个“药方”——增加专项附加扣除。
  
  《草案》提出，拟增加规定子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等与人民群众生活密切相关的专项附加扣除。“专项附加扣除考虑了个人负担的差异性，更符合个税基本原理，有利于税制公平。”刘昆说。
  
  “现行个人所得税是采用分类方式、代扣代缴征收的，没有考虑综合收入的完整性和纳税人负担的差异性。”张连起说，发挥个税调节收入差距的功能，完善税前扣除机制、体现个税公平合理性应成为改革的重点。
  
  “专项扣除与标准扣除均有利于降低税负，从国际经验看，一些国家只允许扣除两者之一，有的国家只能从中选择较高金额的一项进行扣除，而我国此次是两项均允许扣除，充分体现出税改关注民生的导向。”李旭红说。
  
  家住北京市海淀区的李文东工作两年多，租房支出成了他在北京**大的生活成本之一，住房支出抵个税的消息让他既兴奋又很纠结：“听说房贷利息也要抵扣个税，这会不会鼓励大家都去贷款买房？房价会不会又大涨？”
  
  “社会上有一种误解，认为房贷利息抵扣个税就是所有利息支出都会被据实扣除，实际上这是不符合个税改革方向的。”李旭红介绍，在个税改革具体执行时，一定会对房贷利息扣除等增加一定限制，区分投资型房产与居住型房产，不会给炒房投机者以可乘之机。
  
  “专项扣除不等于无限制扣除，是要根据经济社会发展水平制定相应标准。”财政部财政科学研究院副院长白景明向表示，个税的专项扣除额是为减小收入差距而设，不会因此加剧收入分配不公和带来房价上涨等问题。
  
  税制更完善，个税迈出综合征收第一步
  
  综合征收在完善税制的同时，也对税收征管提出了更高要求
  
  除了普通百姓关心的起征点、专项扣除等新举措，从税制改革角度看，此次个税改革的一大亮点是开始建立综合与分类相结合的个人所得税制。
  
  目前我国个人所得税实行分类税制，对工资薪金、劳务报酬、财产转让等11项收入分别征税，每项收入的税率和征收方式差异较大。《草案》提出，拟将工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得等4项劳动性所得纳入综合征税范围，适用统一的超额累进税率。对经营所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得以及其他所得，仍采用分类征税方式。
  
  “分类税制**大的优点是征管成本较低，缺点是公平性较差。”中国社科院财经研究院研究员张斌介绍，分类税制的一个特点，就是“认钱不认人”，特别是对收入多元化的高收入者，只对其每项具体收入征税，无法衡量其总体收入有多高，也难以更好调节不同群体间的收入差距。
  
  “纳税人按照不同类别逐项独立纳税，会造成税收在不同收入项目之间的扭曲，存在很大不合理性。”李旭红举例说，在分类税制下，劳务报酬和工资薪金同属劳动性收入，但适用税率不同，8000元以下的劳动报酬适用的税率远高于同等金额的工资薪金，有人纳税过重，而有人纳税不足，这显然是不公平的。
  
  “综合征收，无疑是此次改革一大关键词，将工资薪金等性质相似的劳动性所得放在一起征收，有利于更好衡量个体的收入差距，发挥好个税调节收入的重要作用。”白景明说，综合征收在完善税制的同时，也对税收征管提出了更高要求，未来的个税将可能从过去依靠单位代扣代缴逐步走向个人纳税申报，从按月征收走向按年度征收，这需要财税与银行等部门通力合作，用好互联网等技术手段，更好掌握个人的收入信息，保证个税高效征收。
  
  此次《草案》专门增加了反避税规定，针对个人不按独立交易原则转让财产、在境外避税地避税、实施不合理商业安排获取不当税收利益等避税行为，赋予税务机关按合理方法进行纳税调整的权力。
  
  “实现对税收的应收尽收，是税收公平的基础和前提，也是个税改革效果充分发挥的保障。”李旭红说，针对个税综合征收，我国财税部门近年来已经做了大量准备，未来还应加强社会各方联动配合，有效堵住税收漏洞，为个税改革顺利推进打下坚实基础。
  
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  2019-11-22 04:37:14
• 142****0006 "购房资格申请人因新个人所得税法实施而不再缴纳个人所得税的，如其当月社会保险正常缴纳则计入个人所得税累计缴纳月数，且此后各月只审核申请人社会保险缴纳情况。
  
  
  北京日报消息，今日，北京市住建委会同国家税务总局北京市税务局、市人力社保局共同发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告的补充公告》，对购房资格审核中的个税政策执行标准做出相应调整。根据补充公告，购房人自2019年1月起因减除费用提高以及新增专项附加扣除，个人所得税缴纳额为零的月份，审核其社会保险缴纳情况，社会保险正常缴纳的月份计入个人所得税累计缴纳月数。
  
  
  附《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》的补充公告
  
  《中华人民共和国个人所得税法》修订实施后，部分购房资格申请人因减除费用提高以及新增专项附加扣除不再缴纳个人所得税，为此，现就《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》（北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会公告2017年第1号）补充公告如下：
  
  一、2019年1月1日后，购房资格申请人因新个人所得税法实施而不再缴纳个人所得税的，如其当月社会保险正常缴纳则计入个人所得税累计缴纳月数，且此后各月只审核申请人社会保险缴纳情况。
  
  二、原公告中“按‘个体工商户生产、经营所得’缴税的纳税人”，根据新个人所得税法修改为“按‘经营所得’缴税的纳税人”。
  
  本公告自发布之日起执行。
  
  特此公告。
  
  北京市住房和城乡建设委员会
  
  国家税务总局北京市税务局
  
  北京市人力资源和社会保障局
  
  2019年6月5日
  
  官方解读
  
  北京住建委：专项扣除后零纳税不影响购房资格
  
  北京市住建委今日发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》的补充公告。根据补充公告，因新个人所得税法实施而不再缴纳个人所得税的，如其当月社会保险正常缴纳则计入个人所得税累计缴纳月数，且此后各月只审核申请人社会保险缴纳情况。该公告自发布之日起执行。
  
  补充公告称，《中华人民共和国个人所得税法》修订实施后，部分购房资格申请人因减除费用提高以及新增专项附加扣除不再缴纳个人所得税，为此，现就《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》（北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会公告2017年第1号）补充公告如下：一、2019年1月1日后，购房资格申请人因新个人所得税法实施而不再缴纳个人所得税的，如其当月社会保险正常缴纳则计入个人所得税累计缴纳月数，且此后各月只审核申请人社会保险缴纳情况。二、原公告中“按‘个体工商户生产、经营所得’缴税的纳税人”，根据新个人所得税法修改为“按‘经营所得’缴税的纳税人”。
  
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  2019-11-22 04:37:12