如何签订房屋坼迁安置协议？怎么避免拆迁，征收补偿安置协议的陷阱？

• 142****1077 经过和政府拆迁办讨价还价之后，终于到了签署拆迁补偿安置协议的时候，然而拆迁办却不会那么简单的让被拆迁户如愿以偿，经常设置一些陷阱等着被拆迁户，以至于被拆迁户签完拆迁补偿安置协议后却发现上当受骗，有苦说不出。
  
  甲方主体资格不存在
  
  在签订拆迁补偿协议时，一般拆迁办为甲方，被拆迁户为乙方，乙方的主体资格基本上没有问题，那么甲方的主体资格呢，我们建议被拆迁户事先核实一下拆迁办的主体资格，确认其符合签订拆迁补偿安置协议的主体要求。因为在现实中，经常出现拆迁方签约主体不适格，甚至根本不存在这个机构或组织。这种情况下签订的拆迁补偿安置协议存在严重的法律瑕疵。如果因为签订了这样的协议而让对方把房屋拆除，事后拆迁补偿安置协议很可能无法履行，这会增加以后维权的难度。
  
  仅有签字却无公章
  
  除了核实甲方的主体资格外，还要看协议**后的签字盖章。在我国，签订协议或合同时，对个人的要求通常是签字，而对于单位、公司的要求则主要是负责人签字和加盖公章。一般情况下，在协议**后拆迁办不但要负责人签字还需加盖公章，这样才能被认为是签约主体。发生纠纷时就可以以其作为被告。因此，在补偿协议上，签约不但要签字还要加盖公章。
  
  空白协议
  
  千万不可签署空白协议，不管拆迁方说的多么诱人，给出的补偿条件多么优厚，空白的就等于零，事后拆迁方填上去的补偿数额一定不会是其所说的那样，而被拆迁户在拆迁补偿问题上已经再也没有话语权了，只能被动地任人摆布。
  
  口头承诺却不落实纸面
  
  有时，拆迁办为了促使当事人签订拆迁补偿安置协议，口头承诺给予高额拆迁补偿，但未在协议里加以体现，这显然严重侵害了被拆迁户的合法权益。因为口头承诺具有极大的不确定性，而文字协议确是白纸黑字，赖不掉的。虽然口头约定和书面约定均具备法律效力，但是口头约定往往没有证据加以证明，这样即使到了法院，也很难得到支持。在此，强烈建议被拆迁户一定要将所有的拆迁补偿事项落实到协议当中。只有这样，在后期寻求律师介入，通过法律手段维权时才能有据可查，有法可依。
  
  回迁安置不具体
  
  当被拆迁户选择产权调换后，补偿安置协议必须对被调换房屋的位置、楼层、面积、朝向、是否装修等进行明确而具体的约定。对于安置房尚未建成的情况，往往具有更大的不确定性，因为安置房建在哪里、何时建成、房屋质量、面积、交付时间等因素都难以确定。
  
  所以，在协议中要对相关事项进行明确约定。拆迁维权律师遇到比较多的情况就是房屋质量问题和回迁期限问题。有的被拆迁户苦等多年终于住上了新房，然而没过几天房屋便出现各种质量问题，这时维权也增加了很多困难和麻烦。还有的被拆迁户，拿着一份补偿安置协议，左等右等数年，就是没办法拿到安置房，因为协议上并没有约定什么时候建成安置房，也没有约定什么时候交付给被拆迁户。甚至有的协议里约定，2年后就没有过渡费了，这种情况给被拆迁户造成的损失更加严重。
  
  因此，被拆迁户万万不可轻信拆迁办的各种许诺而放弃自己享有的权利，否则后患无穷。
  
  货币补偿却迟迟不到位
  
  拆迁补偿安置协议中采取货币补偿的，一定要明确货币数额，付款方式，付款地点、是否一次性付清等。因为拆迁办的招数往往让普通的老百姓防不胜防，有时候房子拆了，但却迟迟拿不到补偿款，因为协议中的约定对被拆迁户不利，到哪里说理都很困难。所以律师建议先拿到货币补偿到位后再让拆迁办拆除房屋，否则房屋不在，再想要货币补偿到位，就很难有主动权。
  
  违约责任不明确
  
  拆迁补偿安置协议中，拆迁办经常也会作出各种承诺，但是又没有约定违背承诺的后果，这就为拆迁办自己保留了余地，却为被拆迁户维权制造了障碍。如果没有任何法律后果，那就相当于没有任何保障。
  
  签字捺印需慎重
  
  **后，被拆迁户在拿到拆迁补偿安置协议时一定不能马上签字，而应该仔细阅读，确保了解协议中的每个细节，理解协议的全部内容。还可以复印一份回家与家人商量，或者找律师咨询。对其中有疑问的条款可以向对方提出异议，要求修改。签字意义重大，签字就表示认可协议的条款，这是**后一道关。如果签字后又觉得补偿不合理，再想维权，那难度就相当大了。
  
  拆迁补偿安置协议记索要
  
  很多时候，拆迁办和被拆迁户签署拆迁补偿安置协议，说是要拿回去盖公章，却许久不见拆迁办将拆迁补偿安置协议给被拆迁户一份，导致被拆迁户后期维权时非常被动，自己手里没有拆迁补偿安置协议，无法证明拆迁办的违约行为。很多时候拆迁办还以被拆迁户已签协议为由，被拆迁户违约。
  
  2019-11-18 09:31:12
• 131****9557
  拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。
  生效条件
  房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。
  拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。 2019-11-18 09:31:01
• 147****3092 签订拆迁补偿安置协议是征地拆迁过程中非常重要的一件事情，总结起来，以下问题要十分注意。
  1、补偿没谈好千万不要轻易签字，否则签完协议之后才发现补偿不合适，基本上很难维权。
  2、审查签订合同的主体是否具有合法的资格，也就是搞清楚您跟谁签订的拆迁补偿协议，这个单位是否有权利与您签订协议，有没有履行协议的能力，如果签订的主体没有资格、不合法，可能无法履行协议，将给您带来巨大损失。
  3、安置补偿的各项内容是否约定清楚。比如补偿款的总金额及各项补偿内容的明细，补偿款的支付时间、支付方式，安置房的位置、房号，安置土地的面积及具体位置、土地性质等等，千万不要轻信拆迁工作人员的话，签订内容约定不清楚的协议或空白协议。
  4、要明确约定合同履行的程序和违约责任。很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后才支付拆迁补偿款，这种约定对于被拆迁人来说风险是很大的。因此，我们签订协议时，一定要跟拆迁方约定好，如果不能按时支付补偿款或者按时交付安置房的补救措施和违约责任，避免到时候拆迁方任性违约。 2019-11-18 09:30:54
• 146****9549 签订拆迁补偿协议的注意事项：
  　　1.明确拆迁人与被拆迁人主体资格
  　　签订拆迁安置补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。
  　　拆迁协议中，主体是公民的其应当是完全民事行为能力人，即年满18周岁且无精神病等其他导致其不能正常思维的情况，同时，其可以作为拆迁安置补偿协议的当事人一方的**重要条件，也是对一般民事行为能力与权利能力之外的特殊要求，即是其应当是被拆迁房屋的所有人。如果非房屋所有权人且没有被委托等其他有权当事人的授权的，其签订的协议将有可能归于无效。主体是法人或者其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。且其能力的范围与登记的营业范围密切相关，如超出其登记范围且为国家所限制的行为，则其不得实施，即使实施亦属于无效民事行为。拆迁安置补偿协议中对法人或其他组织主体的特别要求，主要是针对拆迁人，根据《城市房屋拆迁管理条件》(以下简称“拆迁条例”)的规定，拆迁人应当依法取得拆迁许可证，未取得此许可证的，不具有拆迁人的资格，所签订的拆迁安置补偿协议可能导致无效。如该协议有其他内容且属于法人或组织能力范围的，该内容为有效;关于拆迁房屋等约定内容应当非属于拆迁协议的性质;如果该协议还有其他违法情况，如违反国家总体建设规划的，则该协议还可能被认定为无效。
  　　因此，认清协议双方当事人的主体是否为合格主体，对协议的签订至关重要，双方合格则各方权利将易于保障，同时各方义务也易于实施。各方不适格，则容易导致不能意料的纠纷，使双方陷于认识之外的风险之中。
  　　2.拆迁行为的前提
  　　《拆迁条例》第二条及第三条指出：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用条例。拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
  　　可见拆迁行为是不可以任意实施的，其除须具有必备的形式前提——获得有权机关批准、取得拆迁许可证外，还需要具备实质的前提，即符合城市总体与局部规划，有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。如拆迁的目的不符合上述条件的，则其为违法拆迁，该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。无论是哪种违法，被拆迁人或者其他利害关系人认为其项目建设或拆迁行为违法上述规定的，均可向拆迁主管部门反映，请求其依法行使职能，制止拆迁人的违法拆迁活动。
  　　本项内容可以包括建设项目名称、建设地点、建设单位、拆迁许可证文号等内容，该内容不限于上述列举的几项内容。
  　　3.被拆迁房屋概况
  　　被拆迁房屋概况是否明晰，将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰当合法。根据《拆迁条例》第二十四条规定：补偿款的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。则在本项内容中首先须明确被拆迁房屋坐落何处，是否属于拆迁范围之内，明确房屋坐落即明确房屋的区位补偿价等项的补偿标准，一旦经双方确认，该标准即确定，拆迁人与被拆迁人双方将不会再就此产生纠纷;房屋的建筑情况，包括建筑面积、使用面积等。房屋的建筑规模是影响拆迁补偿款项的重大因素之一，双方在协议中就此达成一致认识，同样有利于未来拆迁协议的顺利履行。除上述项目外，双方还可就房屋的装修情况与地上附着物等情况在这里进行记载，明确相关补偿项目。总之，越详细的记载越有利于减少纠纷，同样有利于将来纠纷的解决。 2019-11-18 09:30:49
• 138****0774 您可以追究拆迁方的责任，令其赔偿损失。
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 2019-11-18 09:30:47