丽江锦庭产权多少年?丽江锦庭怎么样？好不好？值不值得买？

小区：丽江锦庭　　均价：12784元/平米　　地址：浦东大道3040弄　　总建筑面积：19500平方米　　区域板块：浦东金桥　　容积率：3.9　　物业类型：公寓　　绿化率：35%　　开发商：上海必成置业有限公司　　总户数：243户　　物业公司：上海加州酒店管理有限公司　　停车位：32个　　物业管理费：1.35元/平方米/月　　竣工日期：2005年

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少数房产估价机构违反市场竞争规则和职业道德,进行低价恶性竞争,导致估价报告质量不高,不仅给银行带来风险,也损害了群众的利益。 今年12月1日施行的资产评估法,解决了房产评估“法律责任不够明确,违法成本不高”的问题 “花钱‘买’来的评估报告,能用吗?” 电话里,正在山东买房的孙慧慧向倒起了苦水。她购买的一套百万元的二手房,按房产中介的要求交了近5000元的房产评估费,相当于房子总价的千分之五,却根本没有人上门评估,就是花钱拿个报告。 所谓“房产评估”,是指银行在审核购房贷款时,对购房者抵押的房屋价值进行评估,以控制贷款风险,一般由第三方机构来执行。 房产评估,是购房的一个重要环节,但正如孙慧慧的疑问,如今的房产评估市场却出现了不少问题。 不过,在业内人士看来,房产评估市场不规范的问题将得到解决。自今年12月1日起施行的资产评估法,对房产评估作出了诸多规范。 不规范评估影响不小 多方走访并以购房者身份咨询发现,在北京、上海等城市,向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件,并要求贷款申请人承担评估费,由评估公司收取,收费标准为房价的千分之一至千分之五不等。 正因如此重要,根据住房和城乡建设部房地产估价规范,注册房地产估价师必须到估价对象现场,实地查勘估价对象状况,还要现场拍照记录。 去年刚刚在北京买房的市民余晓乐告诉,房产评估师曾专门到家里进行测量评估,“我觉得还是很专业的,评估师在进门和出门前,还要求我帮他拍照,他也进行了很多实地拍摄”。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究中心主任王欢在接受《法制日报》采访时说,房地产评估对老百姓的影响是多方面的,“如果仅从房地产估价的业务构成来讲,**大的一个业务占比是房地产抵押估价,一般**简单的就是民众买卖二手房时找银行贷款,需要评估机构出具评估预案,包括企业的融资和发展也涉及到企业的房地产抵押,申请贷款”。 “如果评估机构不规范,唯利是图,低价恶性竞争,对低质量报告不关注,迎合当事人的要求去高估,那么当事人拿着这个被高估的评价报告去找银行,就可能得到超乎原本应得的抵押贷款。”王欢向介绍说,从银行的角度上来讲,它的风险会被放大。如果出现系统性的此类问题,整个社会可能出现较高的金融风险。 此外,据王欢介绍,还有一类业务就是征收评估,比如说老百姓的房屋拆迁,需要进行征收评估,“如果评估机构不客观公正,那么出来的评估结果无非两种,一种是恶意高估,高估老百姓的房价,和被拆迁人的相关当事人串通骗取国家资产;另一种是有些征收部门存在不规范行为,为了降低成本等原因克扣老百姓的补偿款,可能市场价值是100万元,补偿款却只有80万元,这样老百姓就是损失方”。 “第三种业务类型是现在比较多的市场鉴定估价业务,在房地产行业也比较多,能不能得到一个公开公正的评估结果,关系到鉴定相关当事人的权利权益是否受损。还有一种就是目前正在开展的,也是将来要推行的房地产相关税收,也就是税收的税基评估。比如你家的房子值多少钱是作为税收征收依据的。目前很多省市已经在开展这项工作,涉及房地产税之类的资产评估都由评估机构批量评估,这个评估的准确性直接影响纳税当事人的税负公平问题,影响当事人的切身利益。”王欢说。 部分评估如同填空 不过,这样原本应该属于正常的现象,在一些地方却成为了“鲜见”。据一些购房者反映,所谓评估,只是花钱买报告的“走过场”。 孙慧慧告诉,交完钱就没人再提评估的事,她既没见到估价人员,也没看到评估报告,“整个过程都没有评估人员进过家门,**后只收到一张标有‘预收评估费’字样的收据,连发票都没有”。 那么,这样不去现场就出具的评估报告是怎样生成的呢? 对于这一问题,受访的业内人士并没有全盘托出,只是个别房屋评估机构的工作人员透露说,“肯定存在拿广告充当交易案例的情况”,也有评估师坦承,“评估报告就是先下载广告,再在现成模板上填空”。 一家房屋评估机构的工作人员通过微信向介绍他们的一种操作方式:“我们都有专业模板,被评估房产的位置、面积、楼层等所有的数据都是空白的,一旦接受委托,直接在网络上搜集被评估房产所在小区的售房广告,然后简单地进行计算,就像填空一样把空白处填上,一份报告就完成了,有可能上午委托,下午就能出报告。” “将广告作为交易案例,在我们业内叫挂牌价值。评估师的评估方法就是找三套以上、跟需要评估的房子在地段等各方面比较接近的房子进行比较。不过,按相关规范的要求,是要找真实交易的案例。”王欢说,“不管你是从什么渠道拿的,是从有关部门拿的,还是市场上的中介机构,或者实体公司拿过来的,应该是真实的交易案例。” 按照王欢的说法,上述评估机构所透露的评估方式“的确是行业中存在的问题”。 “特别是规模小一点或者实力差一点的评估企业可能存在这样的问题。为了承揽业务搞低价竞争,一些评估机构没有资源去挖掘数据、采集数据、购买数据,就从互联网平台去查一些相近的房子挂牌多少价,然后进行适当调整,把价格下浮10%或5%,遵循一定的技术处理之后作为案例。”王欢说,相比之下,一些大型机构普遍建有自己的案例数据库,或者通过其他渠道购买专业数据公司、中介机构等的数据。 据王欢透露,不采取正规方式,“就在网上一搜索,然后报告就出来了,这种现象也是住建部门整治的重点。它的主要体现是低价恶性竞争。我们在进行企业座谈时,规范的企业都在反映低价竞争问题,因为这个行为成本低,随便在网上一找,三下两下就提交给相关的委托人。有的委托人也并不在乎报告质量的好坏,他们实际上只需要一个评估结果,所以导致这种比较突出的现象。低价竞争、估价报告质量低是目前行业中比较严重的问题”。 法律责任不再模糊 少数估价机构违反市场竞争规则和职业道德,进行低价恶性竞争,导致估价报告质量不高,影响了行业的社会声誉。 作为业内人士,这是王欢总结的房地产估价行业当前存在的主要问题。 究其原因,王欢认为,一是此前估价人员和估价机构的相关法律责任不够明确,违法成本不高,让不规范从业行为有漏洞可钻;二是执业环境有待改善,社会公众等委托人选择估价机构,更多看评估结果,而不是执业质量,评估活动更多成为了程序性要求;三是行业监管和行业自律还有待加强,行业信用体系还不够健全,失信惩戒机制尚未有效建立。 注意到,针对“相关法律责任不够明确,违法成本不高”的问题,今年12月1日开始实施的资产评估法中已有所涉及,明确了权利责任和义务。 王欢向介绍说,按照原有的规定,委托人对所提供材料的真实性负责,评估人员只是进行基本审查,在没有理由怀疑是假的或伪造的情况下,依据提供的材料进行评估。对于恶意造假,出于基本常识无法识别的话,产生的问题是由委托人自己承担责任。 “在资产评估法中,关于法律责任的问题进行了明确的规范。委托人提供的相应的、所需的材料,评估人和评估机构有核查和验证的义务,要对评估报告的真实性负责。”王欢说,资产评估法的实施把责任全部拿到评估师和评估机构身上来,就算是委托人恶意造假,如果评估师和评估机构没有尽到相应责任,出了事儿也必须承担责任。

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从沧州市城乡规划局网站获悉，2016年12月，沧州市共9个项目获得《建设工程规划许可证》。项目包括道路施工改造、医院改建和住宅建设。其中住宅项目为宏宇亚龙湾和天驰国际。 　　 　　 　　此外，12月共有12个项目取得沧州市住建局核发的《建设用地规划许可证》。多为道路建设工程，其中包含泰享嘉府住宅项目，建设单位为沧州中盛房地产开发有限公司。 　　 　　 　　 　　

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"海外房产投资渐火　　2014年，王女士听说了韩国济州岛的一个投资移民政策：为招商引资，对投资购买济州岛指定地区休养型度假公寓的外国人，只要花费三四百万元人民币，并保有该房产5年，就可以获得永久居住权。　　济州岛空气好、从北京坐两个小时飞机就到，另外这里还有一个国际英语教育城，孩子可以在这里读书，王女士就通过中介在济州岛买了一套房。“我买的房子150平方米，是三层六户式公寓，约合400万元人民币——这个价位要比同期当地房价贵1倍，但因为能获得永久居留权，我还是接受了。”和王女士想法类似的人不少，近两年不少中国人纷纷到济州岛买房，也有一些中国开发商到济州岛开发房地产项目。　　意外飞来“重税”　　每年都要飞过去住几个月的王女士，已经开始喜欢上了这种候鸟式生活。直到**近，一个意外《通知》，让她的神经开始紧张起来。　　今年5月中旬，王女士收到一张《关于别墅地方税减免到期的通知》，大概内容是，非用来长期居住的别墅项目，优惠税费在2015年10月已经到期，今后将逐年提高税率，到2019年，每年要缴的财产税从现在的0.1%至0.4%涨到4%；再上市的所得税从现在的1%到3%，涨到9%到11%。　　拿到这张《通知》，王女士当时就蒙了，不明白自己的房子怎么就成了别墅。“首先我买的房子从建筑形式上，就不是传统意义上的别墅，而是三层六户的住宅；第二，从购房到现在，无论是当地政府，还是中介、开发商都没有提过‘别墅’这个词，而是叫休养型度假房。”　　和几个中国业主多方打听，王女士才理解，当地人说的“别墅”是指税收上的概念，只要是非日常居住所用、满足休养避暑休闲等需求的建筑物就算，包括他们投资的高档公寓，这个别墅概念主要是针对房屋空置而言的。之前，济州岛经济不景气，在1999年曾推出了一个别墅财产税、房产税税收减免的优惠政策，这个政策在2015年10月9日到期。他们这些中国人买的休养型度假房，买的时候正好赶上税收优惠，如今优惠期结束，因为很多人不常住，而被当地政府判定为别墅，未来可能被征收重税。　　买房人进退两难　　“这个消息在我们小区的业主微信群一发布，大家就都炸了。因为在购买时，开发商、中介、当地政府，都没有提醒过我们房子未来可能被征收重税。”王女士介绍说。按照济州岛政策，他们如果常住，可以去申报税费减免。“税务局是通过水电费单和登门拜访来判断你是否常住，当地人购买二套房时，通常都是通过出租来避税。但中国人不行，按照韩国投资移民法，在5年内没有取得永居权的，所购房屋不可以出租、经营、抵押。”　　王女士认为，自己和邻居们已经陷入进退两难的尴尬境地：“不卖，很快就要面临高额税收；想卖，但由于当时买的贵、又没有了投资移民资格等天然缺陷，房子并不好出手。”　　近两年，到海外投资买房的中国人越来越多。通过这次海外购房，王女士也想给准备到海外买房的投资者提个醒：海外房产投资虽然看上去很美，但一定不能只看到便宜、环境好等优势，还要多了解当地经济税收政策及法律。 "

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"继“红五月”“不红”后，6月首周全国楼市成交量仍延续了五月的“平淡期”。CREIS中指数据显示，上周（5.30-6.5）重点监测的33个城市楼市成交面积环比下降8.4%，其中20个城市环比下跌，占据6成。而与房产市场遇冷截然相反的是，土地市场供需两旺、地王频出，中指院数据表明，全国40个主要城市共推出各类土地110宗，成交总金额509亿元，土地推出量环比增加6成，成交量更猛增一倍。全国楼市与地市呈现出了明显的分化态势。6月首周遇冷楼市分化 一线降温二三线小幅增长从单周情况来看，六月首周重点城市成交遇冷，曾经的“抢房”热潮似乎已烟消云散。CREIS中指数据显示，33个城市成交面积环比下降8.4%，其中20个城市环比下跌，占监测城市的61%；与去年同期相比，34个代表城市成交量整体上升31.0%，其中26个城市同比上涨。分城市来说，一二线与三四线城市间也产生明显分化趋势。环比来看，一二线城市周期性回落，三线城市则小幅上升；同比来看，二三线城市仍保持增长态势，一线城市成交继续下跌，跌幅有所收窄。“金三银四红五月”一直是楼市传统旺季，今年自四月来在一线城市楼市政策持续收紧背景下，“五月不红”成为业内共识。某楼盘一位资深销售经理告诉房天下，由于三四月份量价双涨提前透支市场，目前供需矛盾已经得到一定缓解，买卖双方心理产生变化，开发商面临销售压力，多数顺势调整了销售策略以求迅速跑量，但在 房价 高企的背景下，购房者们逐渐陷入观望。点击图片翻到下一页>>纵向来看，2016年与15年同期相比仍有较大幅度增长，库存进一步下降，前23周（截至6月5日）武汉、上海和天津成交面积位居前三。从累计同比来看，一线城市代表深圳和北京分别下降15.81%和9.8%，而二三线城市均呈增长态势，其中南京和天津同比增幅超过100%，南京涨幅**高为123.22%。房冷地热引忧 多城市区域 楼面价 刷新与六月首周住宅市场情况形成鲜明对比的是，受2016年金三银四楼市量价齐涨、房企拿地欲望强烈以及一二线日渐减少土地供应等因素的影响，进入6月份以来，全国土地市场整体成交火热。据中指院数据显示，全国40个主要城市共推出各类土地110宗，推出面积470万平方米，土地推出量环比增加62%，成交总金额509亿元，成交量环比增加130%，出让金环比增加2%。一二线城市“地王潮”继续蔓延，深圳、上海、杭州、郑州、厦门等上榜地块均刷新所在城市或区域单价地王，前十地块成交楼面价全部高于1.8万元/平方米。榜单均价环比上涨六成，平均溢价率达183%，其中3宗地块超300%。6月2日北京土拍，延庆地块楼面价高达4.3万/平，而在平日，这里新房价格不过1.2万/平。业内认为，近期住宅土地市场之所以火热，一方面是2016年一季度的火爆行情，让不少企业获得了大量回款，刺激了房企对一二线楼市的看好预期，另一方面，2015年以来品牌房企纷纷转移开发重心回归一线城市进行战略布局，促成住宅用地竞争的白热化。重要的是，一线城市住宅用地供应日益减少，在对楼市预期和自身成本控制能力的综合考虑下，受到企业热捧。据中指院数据，6月首周的出让金榜单由一二线城市包揽，成交总额环比微降，合肥以96.3亿元居首位，深圳、杭州分列其后，共7个城市收金超40亿元。深圳、厦门、上海3城市楼面均价高于2万元/平方米，拉升榜单均价环比上扬近1.5倍。事实上，随着成交楼面均价的不断升高，对房企的运营能力和成本控制能力提出了更高要求，致使房企的经营风险有所增加。有声音指出，拿地成本的增加，将迫使房企自身产生分化，进一步挤压中小房企的生存空间。在房地市场冷热不均持续分化中，极易使中小企业陷入资金链断裂的困境，对 房地产 市场健康发展十分不利。对未来的住宅市场而言，土地价格的升高，客观上也势必将使未来市场供应的商品住宅价格被推高，**终加之于购房者身上。"

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