怎样算交房?交房是怎样算竣工验收合格

• 154****2291 　（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
  　　（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 　　
  　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以 内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担， 产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以 内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由 出卖人双倍返还买受人。
  　　面积误差比=(产权登记面积－合同约定面积) /(合同约定面积) ×100% 　　　　　　　　
  因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 2019-10-23 06:11:31
• 138****6853 　　《建设工程质量管理条例》（下简称《条例》）第十六条规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”同时该条还对竣工验收应当具备的条件作出了规定：
  　　（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
  　　（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
  　　（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
  　　（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
  　　（五）有施工单位签署的工程保修书。 2019-10-23 06:11:24
• 144****1701 法定交房条件
  ——竣工验收
  在实际的收房过程中，收房者们经常能看见“竣工”、“竣工验收”、“竣工验收报告”、“竣工验收备案书”、“竣工验收合格”等几个概念，这几个看起来很相似的概念，在实践中既有联系，又有差别。那么这几个概念在实践中到底有何含义呢？
  下面先让我们看几个案例：
  案例一
  史XX和李XX等六十余位业主于2013年X月X日与固安县永生房地产开发有限公司（以下简称永生地产）签订了关于京南绿洲小区的商品房买卖合同，合同约定2014年12月31日交房，可是永生地产分别于2015年1月、2015年3月、2015年4月三个时间向业主做出承诺，单方面自认延期交房，承担违约责任。2015年5月22日，永生地产自行委托廊坊市益祥房屋检测鉴定有限公司对房屋质量进行鉴定，认为主体结构符合规范要求，但是固安县建设局于2016年4月7日出具的政府信息公开，京南绿洲小区至今仍未竣工验收备案，不符合交房条件。于是五十余位业主向固安县人民法院提起逾期交房违约诉讼。
  固安县人民法院一审判决，认定经房屋质量检测鉴定机构的鉴定，小区符合交房条件，同时还认定永生地产作出的承诺书是与业主达成了合意，业主应于2015年7月1日之前收房，逾期交房的责任法院不予支持。现本案已经上诉至廊坊市中院，等待中院二审判决。
  案例二
  王XX和珠海源丰房地产有限公司（以下简称源丰地产）于2010年5月16日签订了商品房买卖合同，购买源丰地产开发的招商花园城（一期）3幢1单元601房，并约定2011年5月30日前收房。
  2011年4月29日，小区消防验收合格。
  2011年5月20日，源丰地产出具工程竣工验收报告。
  2011年6月1日，王XX收房。
  2011年8月18日，小区人防验收合格。
  2011年12月31日，小区规划验收合格。
  2012年3月20日，源丰地产再次出具了工程竣工验收报告。
  2012年5月4日，小区取得竣工综合验收备案表。
  2012年5月29日，因源丰地产在约定交房时间内，将仍未通过竣工验收备案的房屋交付给王XX使用，王XX向珠海市香州市人民法院提起了诉讼，要求源丰地产承担违约责任。法院判决认定小区取得综合验收备案表时才具备交付条件，源丰地产应承担2011年5月31日至2012年5月4日期间的违约责任，并向王XX支付日万分之二的违约金。
  案例三
  刘X与广州科学城保利房地产有限公司（以下简称保利地产）于2006年12月6日签订商品房买卖合同，购买保利地产将所建商品房——保利林语山庄。保利地产已于约定交付日期之前取得了燃气、给水、供电、工程规划、消防、电梯、防空等的验收合格证书。2007年6月6日，保利地产向刘X邮寄了《交楼通知书》，要求刘X在同年6月15日前办理收楼手续。但刘X以保利地产没有提供《商品房竣工验收备案表》，讼争房屋不符合交楼条件为由，拒绝收楼，并诉至法院。
  一审法院判决认定，保利地产已于约定交付日期之前取得了燃气、给水、供电、工程规划、消防、电梯、防空等的验收合格证书，已具备交付房屋的条件。而且，保利地产已于2007年6月6日邮寄了《交楼通知书》，己履行了其全部义务。《商品房竣工验收备案表》只是建设行政管理部门的管理方式，不是商品房的法定交付条件。因此，保利地产不存在违约事实，也不应承担逾期违约责任。刘X不服提起上诉。
  二审法院判决认定，商品房“经验收合格”的标志是取得《商品房竣工验收备案表》。由于诉争房屋在2007年6月6日保利地产通知刘X收楼时不具备法定交付条件，刘X有权拒绝收房。保利地产没有在2007年6月30日之前将具备商品房交付条件的房屋交付给刘X使用，应承担逾期违约责任。
  从这三个案例看来，虽然都是对于商品房竣工方面的案例，但是判决结果却是近乎是截然不同的，那么带来这种不同的原因究竟何在呢？下面先让我们来了解下本文开头提到的几个概念：
  概念解析
  “竣工”，又称“完工”，指的是建筑工程已经施工完毕。
  “竣工验收”，有两种解释，一种认为是由当地建设主管部门主导的对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收；另一种认为是在竣工后，建设单位会同勘察、设计、施工、监理单位（共计五方），对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工资料、数据和凭证，又称“五方验收”。
  “竣工验收报告”，指的是五方验收之后，根据竣工资料、数据和凭证作出的报告，并及时提交给地方建设主管部门。
  “竣工验收备案”，有两种解释，一种认为当地建设主管部门主导验收之后，对验收过程进行程序性备案；另一种认为指的是建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门审核的行为。
  “竣工验收备案表”，指的是建设行政主管部门在竣工验收备案完成之后出具的备案表。
  “竣工验收合格”，指的是建设工程在取得竣工验收备案表之后，即可认为是竣工验收合格，并具备法定交房条件。（律师观点）
  在理解了以上这几个概念之后，让我们来看回看了解一下法院的判决情况：
  案例一
  廊坊市益祥房屋检测检测机构出具的检测鉴定表明的是房屋质量符合规范要求，但是房屋质量符合规范要求仅仅是竣工验收报告中的一部分而已，并不是竣工验收报告的全部内容。然而固安县法院却认定这样一份连竣工验收报告都算不上的质量检测鉴定书，可以证明小区已经符合交付条件，等于变相认定质量检测鉴定书和竣工验收备案表具有同等法律效力。
  案例二
  源丰地产于交房前只提交了竣工验收报告和消防验收备案表，直到交房后一年，取得了完整的竣工验收备案表，才被香州区人民法院认定为符合交房条件，因此，这 2019-10-23 06:11:21
• 136****9603 房屋交付是房屋买卖的主要过程，同时，房屋交付与否也涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题，因此，对于房屋交付的认定是一个十分重要的环节。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但是，在现实生活中，到底怎么样才算交付了呢?
  
  所谓房屋交付使用，是指房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房者占有，其外在的表现形式就是房屋的钥匙交付给买房者，这就是人们常说的“交钥匙”就算交付使用。房屋交付与房屋所有权转移并非同一概念，如果当事人仅约定了“房屋交付时间”，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋转移给买房者占有，就应认定房地产开发企业履行了合同义务。如果当事人对房屋买卖合同有特别约定，就应当按照合同的约定来确定当事人双方的权利义务。这样，如果房地产开发企业仅交付钥匙，而未将所有权交付买房者，那么企业就要承担违约责任。
  
  那么，在商品房的买卖过程中，关于房屋交付应该注意哪些问题呢?
  
  ▌(一) 当事人约定房屋交付标准，该标准是否即为法院认定房屋交付与否的依据呢?
  
  当事人约定了房屋交付标准，法院应当依据该约定的交付标准来认定交房者的行为是否满足了交付条件。
  
  **高人民法院在济南万达商业广场置业有限公司与赵明湖申请再审民事裁定书[(2013)民申字第2041号]中认为：“关于安置房交付标准的认定问题。《房屋拆迁产权调换协议》系拆迁人旧城改造中心与赵明湖所签协议，该协议第六条明确约定安置房屋应符合国家质量技术标准，并为乙方提供管线、水电及应具备的图纸，符合商品房交房标准含一切资料等条件。万达公司作为旧城改造中心的委托代理人，代为履行产权调换房屋的建设交付和支付履约保证金的义务，应依据《房屋拆迁产权调换协议》所约定的安置房交付标准，代为建设交付安置房。万达公司与赵明湖签订的《资金监管协议》在第四条第3.1.(2)中约定：‘赵之玉产权调换房建成，乙方出具四方(建设、设计、监理、施工)验收合格报告并发出交房通知三天内，甲乙双方无条件出具解冻并将账户二上资金划拨至乙方指定账户的加盖预留印鉴的书面申请，丙方应在接到上述申请后的当日将账户二上所有资金划拨至乙方指定账户’。上述关于四方验收合格的约定，系对监管资金的解付条件作出的安排，并非专门针对安置房交付标准所作的约定，故二审判决依据《房屋拆迁产权调换协议》约定的交付标准来认定安置房是否符合交付条件，并无不当。”
  
  ▌(二) 交钥匙是不是代表商品房交付的完成?
  
  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。” 商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。
  
  福建省龙岩市中级人民在罗剑挥、项丽华与连城恒益房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案民事判决书[(2015)岩民二终字第671号]中认为：“《建筑法》第61条规定：‘交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。’《建设工程质量管理条例》第16条规定：‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。’《城市房地产管理法》第27条规定：‘房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。’**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：‘对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。’故商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。本案中，罗某所签同意书内容并未包含开发公司无须书面通知罗某办理房屋交付手续的意思表示，只是罗某表明愿意按合同约定时间配合开发公司办理相关交房工作，即并未免除开发公司书面通知及签署交接单等义务。罗某领取钥匙等物料，只是表明开发公司履行了交钥匙这一项义务，但开发公司并未履行出示证明文件、签署房屋交接单、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务，故可认定开发公司尚未依约交房，判决开发公司交房并支付逾期交房、办证违约金。”
  
  ▌(三) 消防验收是否为商品房交付的必要条件? 2019-10-23 06:11:15
• 147****5799 黄卓家与广西龙池房地产开发有限公司
  
  商品房销售合同纠纷案
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  一、导读
  
  1、购房合同仅约定交付条件是“商品房经验收合格”是否有效？
  
  2、开发商交付房屋未取得竣工验收备案表交房是否需承担逾期交房的违约责任？
  
  3、要求开发商承担因交付房屋未取得竣工验收备案表交房的违约责任诉讼时效如何起算？
  
  
  
  
  
  二、一、二审法官观点摘要：
  
  （一）一审法官观点
  
  1、一审法院认为业主诉开发商未取得商品房竣工验收备案交房的诉讼时效起算点是从“购房者收房之日”开始计算（二审法院变更）
  
  关于黄卓家起诉请求广西龙池房地产开发有限公司（以下简称龙池公司）赔偿逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。黄卓家与龙池公司于2013年1月17日签订的《商品房买卖合同》中约定龙池公司交房时间为2013年3月30日。黄卓家从双方约定的交房时间起，就知道或者应当知道龙池公司交付的商品房不符合交付条件，即从2013年3月30日起已经知道其权利被侵害，更何况黄卓家于2013年3月6日已验收房屋，即使诉讼时效期间从2013年3月30日开始计算二年，2015年3月29日诉讼时效届满，黄卓家于2015年7月16日提起诉讼，亦已经超过二年的诉讼时效。
  
  2、开发商交房按照合同约定的“商品房经验收合格”交房是无效的，依法应当承担逾期交房的违约责任
  
  一审法院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日施行的《关于进一步加强房地产市场监管商品住房预售制度有关问题的通知》［建房（2010）53号］第十一条明确规定商品房住房交付使用条件为工程竣工验收合格并在当地主管部门备案。
  
  中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日已明确规定商品房住房交付使用的条件。开发商虽然在购房合同中约定交房条件是“商品房经验收合格”，但该约定与国家法律法规相悖，是无效的。开发商未能按照法律规定的交房条件交房，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。
  
  3、在购房合同未约定逾期办证违约责任的情形下，逾期办证违约金应当“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”
  
  一审法院认为，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，现由于龙池公司的原因，没有按约定期限完成相关的权属登记备案手续，致使黄卓家不能办理房屋产权登记、取得房屋权属证书，因此，龙池公司应当承担违约责任。该解释第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  （二）二审法官观点
  
  1、开发商未取得商品房竣工验收备案表交房是无效的，应当承担逾期交房的违约责任
  
  根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。可见，法律、行政法规对建设工程标的质量作出了强制性规定。又因为《建设工程质量管理条例》第四十三条规定了相应行政机关对工程质量实施监督管理，且原建设部于2000年4月4日发布、住房和城乡建设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第八条还规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第十一条则规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。综上，根据双方当事人的约定及上述相关规定，龙池公司作为开发商向黄卓家交付的房屋，须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。
  
  2、购房者起诉开发商未取得商品房竣工验收备案表进行交房违约责任的诉讼时效从“开发商取得商品房竣工验收备案表”开始计算
  
  办理建设工程竣工验收备案的责任人是龙池公司，且龙池公司在二审中自认涉案工程是否取得竣工验收备案未告知过业主亦未以任何方式进行过公示，龙池公司无证据证明黄卓家知道涉案商品房取得竣工验收备案的具体时间，本院据此采信黄卓家的主张，即黄卓家**早从2014年1月才知道涉案房屋于2014年1月2日取得竣工验收备案。黄卓家于2015年7月起诉至一审法院，并未超过法定的两年诉讼时效。一审法院认定黄卓家起诉要求逾期交房违约金超过了诉讼时效，不符合法律规定，本院依法予以纠正。
  
  2019-10-23 06:11:10