如何解除商品房买卖合同?什么情况下才可以？

• 145****6386 按理说，一旦签了房屋买卖合同就必须履行，然而“不怕一万，只怕万一”，要真是履行不了，合同是否能够解除呢？
  
  根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）有关规定以及其他法律法规的规定，商品房买受人在以下情况下可以行使解除权，解除与开发商之间的买卖合同：
  
  1、 房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。
  
  按照《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
  
  2、 开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人可以请求解除合同。
  
  按照《解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。
  
  此外，买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
  
  3、 由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋产权登记，买受人可以请求解除合同。
  
  按照《解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或办理房屋产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
  
  4、 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。
  
  按照《解释》第九条第二项规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  5、 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。
  
  按照《解释》第十三条款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
  
  6、 套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比超出3%，买受人可以解除合同。
  
  按照《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
  
  7、 出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未交房，买受人可以请求解除合同。
  
  按照《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。 2019-10-14 03:25:09
• 154****9890 律上分为法定解除和约定解除。后面附有具体法条法条。合法解除的方式有如下12种：
  1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
  2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
  4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
  5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  6、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。
  7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
  8、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3％。
  9、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。
  10、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限（自商品房交付使用之日起90日内）届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。
  11、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
  12、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
  1、约定解除：《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
  2、法定解除：《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  （1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
  （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
  （3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
  （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
  （5）法律规定的其他情形。 2019-10-14 03:25:01
• 146****1661 概括起来主要有以下几种情况：
  （1）协议解除；
  （2）根本违约；
  （3）迟延履行；
  （4）法律规定的其他情形。根本违约是指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。迟延履行是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，或者由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形包括商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、但因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的。 2019-10-14 03:24:51