拒签,也没关系,因为邮局那边可以证明,另外,你们是按照合同约定的地址送达的,拒签也视为送达。
全部4个回答 >延期不交房催告函怎样发?开发商延期交房,催告书怎么写
135****4091 | 2019-10-13 18:12:38
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154****6965
延期交房的现象恐怕不少买房者都碰到过。消费者碰到延期交房如何维权?一、合同法中关于开发商逾期交房的规定
1、购房人的合同解除权
1)、购房人如欲解除合同,应当先进行催告。
2)、经催告后过了三个月,开发商仍然没有交房的,购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第1开发商延迟交房;第2经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。
3)、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始,一年后结束,即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同,超过一年期限,则永远性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且,如果在购房者取得解除权后,开发商有催告购房者行使解除权的,则解除权的有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。催告较好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下,开发商长期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定,应当是不可以的,催告是解除合同的前提条件。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。
2、购房者要求支付违约金或者赔偿损失
出卖人延期交付房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
合同既约定违约金又约定了赔偿损失的,不能同时适用,可择一较高者适用。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿,解除合同后,一方仍然会存在损失,至少会发生购房款利息的损失,该损失应当补偿,因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。 2019-10-13 18:13:22 -
133****4542 不经催告,可以直接起诉,但只能要求赔偿迟延交房违约金,不能要求解除房屋买卖合同。
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭 2019-10-13 18:13:08 -
144****5794 关于督促及交付***小区所购房屋使用的函
致****房地产开发有限公司:
买受人于2013年5月11日与该公司签订了《商品房买卖合同》,合同编号[A201300xxxx],
合同第八条约定了交房日期为2013年12月31日前,但至今尚未交房,只是于2014年7月30
日接收到了出卖人的延期交房短信,通知延期交房并从8月1日起,每户给予额外补贴***元/月/户补贴。
关于出卖人延期交房的事实,买受人提出催告意见如下:
一、《合同法》第一百一十七条【不可抗力】解释:因不可抗力不能履
行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定
的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可
抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
本小区发生的延期交房不属于不可抗力,因此,出卖人必须按照第九条
约定履行按日补偿违约金,违约金的补偿形式为现金,并且从
9月1日起按月兑现,将现金打到指定卡户或者现金发放,2014年1月1日至2014年8月31日
的违约金一次性以现金形式发放。
二、依据出卖人的承诺,从8月1日起,每月按月兑现短信通知承诺的额外补贴***元/月/ 2019-10-13 18:13:05 -
153****1443
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在购买期房的交易中,逾期交房的现象时有发生,那么在实践中,开发商逾期交房如何认定?而购房人如果遇到开发商逾期交房的情形,可以采取什么措施以维护自身合法权益?
一、开发商逾期交房如何认定?
一般而言,出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋,也就是俗称的“交钥匙”;而买受人则有可能认为,房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有,而且还包括交付房屋所有权证书。对此《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。因此,在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的,出卖人对房屋的转移占有即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有,还应办理房屋所有权移转登记的,出卖人则应按约定履行义务。
此外,依照相关规定,在商品房销售合同中,房屋的交付使用必须达到合同约定的条件,且须经过竣工验收和消防验收合格,否则,不能视为房屋已合格交付使用。若未达到合同约定的交付条件,须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格以及已通过消防验收,才视为房屋已实际交付使用。房屋管理行政部门出具的商品房交付使用通知书是证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据。开发商虽已取得商品房交付使用通知书,但房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的,不能认定房屋已符合交付条件。开发商以商品房已取得商品房交付使用通知书为由,主张其已按约履行房屋交付义务不应承担逾期交房责任的,人民法院不予支持。
二、如遇到开发商逾期交房的情形,购房人可以采取什么措施?
如果遇到开发商逾期交房的情形,购房人可以选择通过解除合同或者要求开发商支付违约金或者赔偿损失等途径维护自身合法权益。
一是购房人行使合同解除权:《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人延迟交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”即开发商延期交房的话,购房人可以要求解除合同和退房,但是必须按照法定的条件和程序办理。因此,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,并**好以快递等可保留凭证的方式进行。
二是购房者可以要求开发商支付违约金或赔偿损失:《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于违约金的数额问题,《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即遇到此类问题,购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿的相关条款约定。合同有约定的,按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2019-10-13 18:13:01 -
155****5963 **近,网络上有不少关于开发商逾期交房的爆料。而购买期房时,很多朋友**担心的就是房子烂尾或逾期交房。要知道开发商按时交房本就是开发商的义务。如果开发商没有按时交房,购房者该如何维护自身的合法权益呢?
一
购房者如果遇到开发商逾期交房的话,是可以申请解除合同的,不过在解除合同前,应事先进行催告。
在催告3个月后,如果开发商仍未交房,购房者可解除合同。
二
逾期交付,经催告后,在合理期限内交付的,不能解除合同,但可要求开发商支付违约金或者赔偿损失的。
三
逾期交付,经催告后,在合理期限内仍未交付的买受人未解除合同,仍可要求开发商支付违约金或者赔偿损失的。
特别提醒
①购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始,一年后结束,即解除权的有效期为一年。在此一年内随时可以通知开发商解除合同,超过一年期限,则永远性地丧失解除权。
②违约金和赔偿损失是根据合同的约定来计算,如果合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 2019-10-13 18:12:47
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1、现在电子数据也可以作为证据来使用,可以发送电子邮件,以自己收到的发送成功为准即认定确认对方收到了我方发出的催告函。2、如果是邮件,则以快递公司收到的签收证明为准。
全部3个回答 > -
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对方没有按期履行合同,构成根本违约,您有合同解除权
全部4个回答 > -
答
为了确保催告书的法律效力,强烈建议你请律师写。因为如果自己写的不规范,到时狡猾的开发商不知道又找出什么漏洞来。律师对这方面比较清楚,写个催告书也不用花多少钱,而且肯定不止你一个人被延期交房吧?可以和其他业主合伙商议,费用分摊。
全部3个回答 > -
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依照民事诉讼法,送达的方式包括留置送达,当事人的成年家属即使拒收,根据邮寄回执说明也可以认定为视为送达,在以后主张行使权利时,相关证明也是有效的。购房者应依合同约定行使权力,对于开发商逾期交付房屋的,购房者应根据自己所要达到的目的,结合合同的具体约定,来行使自己的权力。解除权的行使期限为,经对方当事人催告后,解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的,一般按照约定处理。在合同中对逾期交房的处理没有约定,或约定不明确,或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的,按照相关法律规定处理。购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的,仍可以追究开发商的违约责任。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商逾期交付,购房者催告后应给予三个月的合理期限,期限届满时,开发商仍不能按时交付的,购房者请求解除合同方能得到法院支持。
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