逾期交房怎样解除合同?逾期交房买方可否要求解除合同

• 151****0869 　　虽然当事人约定逾期交房不解除合同，但如果存在合同法第九十三条、第九十四条规定的，合同当事人可以依法解除合同。
  　　相关法律规定：《中华人民共和国合同法》
  　　第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。
  　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
  　　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
  （五）法律规定的其他情形。 2019-10-13 16:00:25
• 151****4680 根据合同法规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人才有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，而且可以要求开发商返还所交的**款和利息，并支付违约金。
  还有就是要看你合同里有没有这一条的注明。 2019-10-13 16:00:20
• 154****8650 付款或已付款或房屋总价的万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）。一般而言，这两项违约金是可以同时主张的。
  
  
  
  违约金在本质上是损害赔偿额的预定，即签订合同的时候，合同双方当事人预先评估如果一方违约会给对方造成多大的损失，双方对于预估的数额都认可，即以违约金的方式（包括具体数额或者计算方法等）予以明确约定在合同中。在一方发生违约时，守约方即以违约金条款向违约方主张赔偿。这样非常有利于担保合同的履行，非常高效地保护守约方的利益。
  
  
  
  《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 逾期违约金和解除合同的违约金都是房屋买卖双方所约定的因违约所产生的损失赔偿额的计算方法（注：如果解除合同的违约金是总房价的20%，也可以看作是“一定数额的违约金”）。这两项违约金是不冲突的：逾期违约金是违约方逾期未履行其合同义务所应当支付的违约金，解除合同的违约金是违约方构成根本违约后守约方在解除合同的前提下所向违约方主张的违约金。举例言之，合同约定房屋总价500万元，逾期违约金是每天总房价的万分之五，逾期履行超过15天的，守约方可以解除合同并主张20%的违约金。如果买房人逾期付款达到20天，则守约方可以向违约方发函解除合同并主张违约金：500万元*0.05%/天*20天+500万元*20%。
  
  
  
  需要注意的是：
  
  1、逾期违约金和解除合同的违约金这两项违约金不能和实际损失同时主张，如守约方主张了上述两项违约金，就不能再主张房屋差价损失、佣金损失、利息损失等实际损失。
  
  
  
  2、逾期违约金只能主张至守约方解除合同之日。因为守约方解除合同之日合同就已经解除，解除的效力溯及至合同成立之日，双方之间不再存在合同关系。守约方只能根据违约条款主张违约责任（或者主张实际损失）。此外，守约方不得再继续主张逾期违约金还有一个原因，即守约方有防止损失扩大的义务，法律依据是《合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”
  
  
  
  3、逾期违约金和解除合同的违约金可以同时主张，但是受到违约金调整规则的调整。《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’” 因为民法的赔偿原则是“填平原则”，即违约方给守约方的赔偿和守约方的损失基本一致，如果违约金低于或者过分高于守约方的实际损失，都会造成非常不公平的后果，违背了违约金制度设置的初衷和民法的基本原则。因此，法律规定了违约金调整规则。
  
  
  
  
  
  2019-10-13 16:00:16
• 146****0272 作者/北京杨文战律师 来源/微信号 lawyerywz 本平台已获得作者授权发布此文！
  
  
  
  概要：因开发商资金紧张导致工程延期无法按期交房，业主以合同约定延期交房超过60天可以退房为由起诉要求退房，结果却被法院判决驳回。败诉的原因是不知道一条法律规定。
  
  
  
  漫画／高岳
  
  
  
  案情：开发商违约逾期交房，购房人起诉退房被驳回
  
  2012年11月,江苏的王先生与某开发商签订商品房买卖合同,以94万余元的价格购买了一套196平方米的房子。发商在合同中承诺于2013年4月30日前交付房屋。该处房周围环境较好,而且离自己公司又近，先生签订合同后非常满意。
  
  但是，开发商因资金链紧张,无法按时向王先生交付房屋。按合同约定开发商交房逾期超过60日的,王先生就有权解除合同。不过王先生没有急着去谈解除合同的事情,心想反正开发商违约已是板上钉钉的事情,晚交房一天,自己还可以多拿到一天的违约金。
  
  直到2013年7月3日，开发商通知王先生可以收房。但此时正好遇上公司搬迁新址，新地址离这处房子较远，王先生就有些动摇，没去收房。
  
  后来王先生终于决定退房，但开发商不同意。于是2014年8月王先生将开发商诉至法院,请求法院判令解除双方签订的商品房买卖合同,并判令开发商退还其购房款94万余元和逾期交付商品房违约金28万余元。
  
  法院对此案审理后,认定王先生本来拥有的合同解除权因超期已消灭,据此判决驳回王先生的诉讼请求。
  
  法官以案释法
  
  王先生与房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。开发商未按约定日期（2013年4月30日）交付符合约定的商品房,王先生可按合同约定在逾期超过60日（2013年6月30日）起行使合同解除权。
  
  但是合同解除权的行使是有一定期限的。
  
  根据《**高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的,解除权消灭。
  
  本案中,王先生的解除权发生之日为2013年6月30日,在对方没有催告的情况下,应当在2014年6月30日前行使解除权，但是其于2014年8月才诉至法院,已超过规定的1年时间,解除权已消灭。
  
  据该案承办法官胡正建介绍,该案系因开发商逾期交房引发的商品房销售合同纠纷。因当事人的认识误区,认为反正开发商违约已成事实,晚一点索赔可能拿到更多的违约赔偿,从而忽略了除斥期间的概念，导致败诉。
  
  （以上案件内容来源于法制日报，记者：马超、吕曼。下文点评部分由杨文战律师提供，如有转载，须保留点评中律师信息及微信ID）
  
  实用法律知识（微信ID:lawyerywz）点评：
  
  明明是开发商严重违约，购房者要求解约为什么败诉？解约权要受什么限制？杨律师给大家介绍一下具体的法律规定并做个分析。
  
  1、 什么叫解除权？
  
  合同解除权是指在合同成立、生效后具备约定或法定的条件时，合同当事人所享有的仅凭一定的行为即可使合同权利义务消灭的权利。
  
  《商品房买卖合同》中一般都会有约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过XX日后，买受人有权解除合同”的内容，这就属于约定的解除权。
  
  合同解除权是一种形成权，即符合条件后，权利人就有权单方解除合同，不需要征得对方同意。
  
  比如本案，约定的逾期解除日期是60日，也就是说2013年6月30日起，王先生就有权单方解除合同了。
  
  2、 解除权有限制条件。
  
  合同解除权能单方解除合同，显然对当事人的权利义务有重大的影响。如果权利人长期既不行使也不放弃该权利，就会使合同长期处于不稳定的状态。这既与《合同法》维护交易稳定的目的相悖，也有悖于诚实信用的原则。 2019-10-13 16:00:09
• 154****0116 第一部分 整体分布情况
  
  一、时间分布情况
  
  
  关于该类案件的高峰在2014，2012~2014年持续增长与2012年开始房市持续回暖，政策逐步调整相关；2018年为小高峰，与深圳针对购房降税，开放房地产贷款相关。
  
  
  
  二、案由分布
  
  
  
  
  
  从案由分布来看，100%案件都是和合同，无因管理与不当得利纠纷相关。所有案件都为民事案件。
  
  
  
  三、审理程序和法院层级
  
  
  通过图片可以看出，而二审程序的占大多数，为33件，占总案件数的65.31%，一审程序的为16件，占案件总数的32.65%，再审程序的为1件，占案件总数的2.04%。其中，因不服一审判决而进入二审的案件约为7件，上诉比例约为43.75%。
  
  
  从审理该案件的法院来看，一审案件在宝安区人民法院**多，占一审案件数量的87.5%，和宝安区近年来的快速发展，外来人口持续增长，新开楼盘较多相符合。福田区法院和盐田区法院各有一个案件，二审的案件主要为深圳市中级人民法院。
  
  四、关键词
  
  
  在质量问题中，交付为该类案件的主要问题，共34件，和违约金相关的有18件，14件案件涉及认购书，交房，认购问题；13件涉及房屋质量，10件与强制性规定有关，保修期、格式条款也为该类案件关注的问题。
  
  
  
  第二部分 房屋质量导致的房屋买卖合同纠纷数据分析
  
  在房屋买卖合同纠纷质量问题案件中，我们主要对与“房屋质量”相关的案件进行了详细分析。在深圳市，相关案件共13件。
  
  
  
  一、违约方分布情况
  
  在深圳市房价持续增长、楼盘一开盘即受到民众哄抢背景之下，商品方买卖合同纠纷中出现了不少的违约情况，数据显示，卖方违约情形大量出现，比较显著的是上诉人与开发商之间的争端，上诉人诉开发商违约案件共计11件，占案件总量的84.62%。违约原因多为购房者拒绝收房。
  
  
  
  二、常见的诉讼请求
  
  
  
  在房屋质量有关的房屋买卖合同纠纷案件中，常见的违约情况相对固定，因此与之向对应的常见诉讼请求也相对固定。经统计，在本样本中常见的诉讼请求排名如下：请求违约金12件，请求赔偿管理费和损失费4件，请求尽到保修义务1件，请求解除合同1件。
  
  
  
  第三部分 常见争议问题归纳
  
  
  
  房屋逾期交付问题
  
  在房屋质量问题中，许多案件与房屋逾期交付相关。关于房屋的逾期交付问题。一是开发商主动违约，延迟交付房屋。二是购房者拒绝收房导致的未能按期交房。数据显示，第二种情况相关的案件较多，共10件，占76.92%。 2019-10-13 16:00:05