商用房未来如何安置？回迁安置房用商业房或商品房合法吗？

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。购买手续：购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款.2、按合同规定交房款并取回发票.3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续.4、视房屋面积大小减免部分或全部契税.5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

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回迁安置房是开发商在拆迁原住民后，以新建的房作为补偿给原住民。有的需要原住民再交一点差价，有的需要补给原住民两套或多套，所以原住民得到的回迁房几乎不用花钱，在转手卖的时候就没开发商的商品户那么贵。一个小区的回迁安置房，一般由市相关部门按地方规定，对回迁房的品质有硬性的要求。开发商按要求建好安置房，剩余的土地就可以开发商品房。商品房按什么品质开发，完全是开发商自己决定。一般情况下，同一个小区的商品房的品质要高于安置房或与安置房一个标准。但在施工验收阶段，回迁房的验收要相对不严格一些，商品房因为开发商要卖，所以更重视质量。您的情况，还是要现场去做一下对比。质量应该有差距，价格也有差距，需要您分析哪个性价比更高，哪个更适合您 。如果是期房在建，则建议您保险为上，购买商品房。

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1、（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。2、征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。3、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。4、对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。5、房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。6、房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。7、房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。8、对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。9、市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。10、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。11、房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。12、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

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回迁安置房和商品房的区别在于商品房的质量会更高一些，因为是面向大众出售，所以质量肯定安全有保障，而回迁安置房因为属于保障性住房，无论是质量还是在布局规划上面都略逊一筹。除此以外，二者的区别还在于是否可以继续上市交易买卖，商品房不存在有交易时间的限制，只要取得了房屋产权证就可以按照正常的流程再次交易，但安置房是否交易取决于开发商对于安置房是否进行了产权登记。许多购房者在买房时因为拆迁安置房的价格便宜，吸引了很多人的关注，但需要了解到的是绝大多数的安置房并不具备有完全的产权，并且即便是拿到产权证之后也需要等待5年以上才能够上市交易，无法享受于商品房同等的权利，并且在使用用途上也会有一定的限制。

《房屋征收条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过度方式和过度期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”比较《房屋拆迁条例》第十三条：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议”的规定，可以发现《房屋征收条例》在规定征收人与被征收人订立征收补偿协议时，没有使用《房屋拆迁条例》规定拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议的“应当”。合同法的基本原则是平等、自愿，《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，规定“应当”订立补偿协议实在怎么看都有一些别扭。《房屋征收条例》没有使用“应当”应当是立法技术的提高。房屋征收补偿协议订立后，一方不履行，另一方如果提起诉讼，有关征收补偿协议的问题就来了。另一方是应该提起民事诉讼呢，还是应该提起行政诉讼。看来**高法院为此又要发生争论。也就是说房屋征收补偿协议的法律性质是民事协议还是行政合同。所以要区分这个问题，是因为向法院起诉时要区分民事诉讼和行政诉讼，根据民事诉讼与行政诉讼的不同，法院要适用不同的诉讼程序。因此确定征收补偿协议是民事协议还是行政合同不是玩无聊的概念游戏，而是一个实务中必须要解决的问题。同样的问题已在房屋拆迁补偿安置协议上发生过。民法学者、被拆迁人一般认为拆迁补偿安置协议是民事协议；行政法学者、拆迁人一般认为是行政合同。**高法院认定是民事协议，因此就房屋拆迁补偿安置协议纠纷提起的诉讼，定为民事诉讼，适用民事诉讼程序。尽管**高法院作出认定后，仍有行政法学者在谈论行政合同时提及。房屋拆迁补偿安置协议的法律属性之争，是民法学者的观点**终被采纳。原因可能是房屋拆迁制度的主体是民事，行政制度只是辅助，拆迁行为总体而言是民事行为。《房屋征收条例》要规定征收双方订立征收补偿协议，便又一次要引起人们的争论，又一次要就一种协议是民事协议还是行政合同展开法理辩论。其实如果法院不区分民事诉讼和行政诉讼，区分合同是民事合同还是行政合同没有意义，但法院要区分民事诉讼和行政诉讼。一个合同引起的争议，法院要决定是适用民事诉讼程序受理、立案，还是适用行政诉讼程序受理、立案。适用行政诉讼程序受理、立案的合同必须是行政合同。因此，实务上区分征收补偿协议是民事协议还是行政合同不是没有意义，这决定着协议履行争议发生后，是适用民事诉讼程序还是行政诉讼程序解决争议。《房屋拆迁条例》变成《房屋征收条例》，即从“拆迁”变成“征收”变化的内容是什么，是什么得以可以区分“拆迁”与“征收”的不同，或者说“拆迁”与“征收”的本质区别是什么。“拆迁”变成“征收”绝不只限于两个词引起的称呼变化，变化的是两套制度的法律性质，即转移国有土地上房屋所有权的方式从民事方式变成行政方式，从非强制的方式变成强制性的方式。《房屋拆迁条例》规定的转移国有土地上房屋所有权行为的性质属于民事行为，虽然该民事行为是一种经行政许可的民事行为，其行为性质在法律上仍然是民事行为。《房屋征收条例》则将转移国有土地上房屋所有权的行为性质从民事行为转变成行政行为，将基于平等、自愿的行为转变成由行政机关单方决定的强制性行为。2004年宪法修正案第22条将宪法第十三条第三款修改成“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”时，对“征收”与“征用”概念进行的区分是，“征收”是转移所有权，“征用”是不转移所有权。因此，征收房屋行为是转移房屋所有权行为，即将被征收房屋的所有权从被征收人转移至征收人，因此房屋征收的法律性质是转移被征收房屋的所有权至征收人，而转移被征收房屋所有权至征收人的目的则是要拆除被征收的房屋，腾出土地另作他用。因为征收行为的法律性质是行政行为，因此，从房屋拆迁变成房屋征收变化的不仅仅只是名称，而是其法律行为的性质。行为性质从民事变成行政，行为主体从开发商变成行政机关，行为效力从平等、自愿变成单方强制。房屋征收补偿协议的民事行政法律属性之争，也许该轮到行政法学者的观点优势。因为房屋征收行为是一个具体行政行为应该不会有争议，其行为主要组成部分的征收补偿协议，实在没有理由成为民事协议。一个民事行为成为一个行政行为的主要组成部分，这样的法理实在是难以成立。法理学上将征收补偿协议认定为行政合同并不难，定性其为行政合同，规定适用行政诉讼程序受理、立案也容易。只是当征收人要作为征收补偿协议纠纷的原告起诉时，麻烦就会产生，行政诉讼的被告只能是行政机关，而不能是公民个人。

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