安置房物业入户管理包括哪些方面？物业管理不包括什么服务内容？

有物业的安置小区一般都要交物业费。物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。

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从全国范围来看，物管对小区停车提供的服务主要分为以下三类。第一类是管理服务。即提供停车场清洁、灯光、消防设施等管理服务，不提供车辆保管服务，对车辆安全不负责任，收费相对较低。第二类是保管服务。对车辆具有保管义务，车辆发生安全责任，有赔偿义务，收费高。第三类是管理和保管兼顾服务。即兼顾一定的保管义务，车辆失窃、损坏有一定的赔偿责任。

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从全国范围来看，物管对小区停车提供的服务主要分为以下三类。第一类是管理服务。即提供停车场清洁、灯光、消防设施等管理服务，不提供车辆保管服务，对车辆安全不负责任，收费相对较低。第二类是保管服务。对车辆具有保管义务，车辆发生安全责任，有赔偿义务，收费高。第三类是管理和保管兼顾服务。即兼顾一定的保管义务，车辆失窃、损坏有一定的赔偿责任。

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第一章 总则 　　第一条 为进一步加强我区安置房小区的物业管理，创造安全、文明、和谐的社区环境，根据《关于进一步加强余杭区住宅小区物业管理工作的实施意见》（待发）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。 　　第二条 本办法适用于余杭区行政区域内安置房小区的物业管理活动，安置房小区包括多高层安置公寓、两户一联、多户多联小区。 　　第三条 按照物业管理的总体要求，实行镇（街道）、村（社区）属地管理，区级相关职能部门加强工作指导，全面实现物业管理规范化运作，实施分类别管理。 　　第二章 职能分工和组织架构 　　第四条 区住房保障办在区住宅小区物业管理工作领导小组的统一领导下负责统筹指导全区安置房小区的物业管理工作，对各镇（街道）的安置房小区物业管理工作进行考核检查。区级其他相关部门按照工作职责，各司其职，共同推进安置房小区物业管理工作。 　　第五条 镇（街道）负责辖区内安置房小区物业管理工作的组织和开展，落实综合协调和监管职责。负责研究制定规范安置房小区物业管理工作的具体措施，负责对村（社区）、安置房小区开展物业管理日常监督及考核评比工作；指导多高层安置公寓物业保修金和专项维修资金使用的监督管理工作；负责建立物业管理投诉受理制度和物业纠纷调解机制，协调解决物业管理活动中出现的问题，确保物业纠纷及时有效得到处理；负责物业服务企业交接、安置房小区应急管理等工作。 　　村（社区）建立健全物业管理工作机制。参与多高层安置公寓物业保修金和专项维修资金使用的监督管理工作；参与指导和监督业主委员会工作；成立物业投诉纠纷基层协调小组，充分发挥村（社区）调解组织作用，协调处理村民、小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时协调、处理物业管理过程中出现的矛盾，减少安置房小区投诉纠纷的发生；负责属地两户一联、多户多联小区的物业管理工作。 　　业主委员会接受镇（街道）、村（社区）以及房产管理部门的指导与监督；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定；协调业主与业主之间，业主与物业服务企业或者其他管理人之间的矛盾纠纷及咨询、投诉；拟定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；拟定专项维修资金使用方案、续筹方案，报业主大会决定；做好业主大会赋予的其他职责。 　　第六条 按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立区级职能部门、镇（街道）、村（社区）、小区业主委员会、物业服务企业等参加的安置房小区物业管理联席会议制度，联席会议由镇（街道）负责召集、主持。联席会议主要协调解决物业管理重大问题。 　　第七条 各镇（街道）负责辖区内多高层安置公寓小区业主大会、业主委员会的组建、换届等日常工作。镇（街道）和村（社区）积极引导业主参与小区物业管理，对符合成立业主大会的小区积极开展政策宣传和组织动员，并在安置房交付使用后一年内成立小区业主委员会。对未成立业主委员会的安置房小区，由村（社区）进行管理。 　　第八条 鼓励符合条件的本村（社区）两委班子成员、社区工作者（村务工作者）通过业委会选举担任业委会主任。鼓励符合条件的本社区（村）网格支部书记、网格长、专职网格员、组长、代表等骨干力量通过选举进入业委会任职。 　　第三章 物业管理模式及服务内容 　　第九条 多高层安置公寓小区的物业管理由镇（街道）按照“因地制宜”的原则，选择实行专业化物业管理、自组式管理或社区化准物业管理模式。两户一联、多户多联小区原则上由各村（社区）经协商进行自主管理。 　　专业化物业管理，是指由建设单位或业主委员会或业主大会遵循法定的程序选聘物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和日常管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的服务活动。服务内容包括基本服务、特约服务、物业费收缴。①基本服务，包括房屋设施设备管理、住宅装修日常管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序维护管理、车辆停放管理、物业档案资料管理、财务管理等。②特约服务，主要指为业主开设的家政特约有偿服务项目，物业服务企业可根据实际情况制定特约服务清单以及收费标准供业主进行选择。 　　自组式管理，是指镇（街道）主导下由村（社区）组织成立物业服务企业，聘请专业物业服务企业作为顾问的管理模式。服务内容包括聘请专业的物业管理人员，提供相应的物业服务，做好物业费收缴工作。 　　社区化准物业式管理，是指由村（社区）组织开展，可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托物业服务企业负责管理，或居民自治管理，为小区居民提供基本服务。服务内容包括提供保洁、绿化、秩序维护等物业基本服务并做好物业费收缴工作。 　　第十条 安置房小区项目在交付使用前，镇（街道）组织村（社区）制定小区管理规约。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理及业主的共同权利义务、违反规约应当承担的责任等事项作出约定。在交付使用前应当将管理规约充分征求业主意见并予以完善，房屋交付时由业主签订管理规约书。 　　第十一条 在多高层安置公寓前期物业管理阶段，即安置业主入住五年内，由镇（街道）选聘物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据《前期物业服务合同》和《管理规约》的约定，做好物业服务工作。安置业主入住满五年后，由业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业，物业服务企业根据《物业服务合同》和《管理规约》的约定，向业主提供物业服务并收取物业服务费。未成立业主委员会的，由镇（街道）组织村（社区）做好选聘等相关工作。 　　第十二条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务。物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合村（社区）、业主委员会做好相关工作。 　　第十三条 物业服务企业在接管安置房小区项目前，必须对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验。

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基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。委托性服务：物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是**基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。针对性服务：是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。公共服务：是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的**基本的管理和服务。

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