房地产违约可以退房吗？哪些情况下可以退房？

• 141****1802 签订买房合同符合以下条件可以退房，或者买房在赔偿房总价20%违约金情况下也可以退房。
  从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
  1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，起诉至法院要求退房，一般都会得到法院的支持。
  2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：
  (1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人**可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
  (2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。
  (3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中法院支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。
  (4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。 2019-10-05 12:48:48
• 152****2849 一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：
  1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
  2、开发商开发手续不全导致合同无效.
  开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
  3、开发商未经购房人同意擅自变更设计.
  在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。
  4、房屋面积误差超过3％
  如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
  5、房屋质量不合格导致严重影响使用
  根据**新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
  6、房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷
  开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
  7、迟延办理房屋所有权登记
  根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。
  8、按揭合同办理不下来
  因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。
  9、在建工程转让开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。 2019-10-05 12:47:57
• 136****3930 一、可以办理退房的情形有哪些？
  
  1、开发商延期交房
  
  即合约定的交房日期已到,但是业主们却迟迟得不到开发的入住通知或者房子不具备入住条件。
  
  根据《司法解释》规定，开发商经购房人催告后在三个月合理期限内仍未履行交房的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息；实践中我们经常碰到这样的合同条款：合同中规定开发商的交房时间，每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过三个月或六个月，购房人可以要求退房，开发商应承担已付房款万分之一的违约金，这种违约金约定过低，所以购买期房的购房者一定要对开发商信誉有所考量
  
  2、开发商未经过购房人同意私自变更设计
  
  开发商在变更设计之前必须经过购房人同意，否则开发商就构成违约,购房人有权退房。
  
  3、房屋面积误差超过3%。
  
  若交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%, 购房人可以提出退房并要求退赔利息；这里要注意，合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的，按合同处理。
  
  4、开发商开发手续或者资质不全导致合同无效
  
  开发商证件不全属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。
  
  5、房屋质量导致严重影响使用也可退房
  
  依照司法解释因房屋质量问题已经达到严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失；
  
  6、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况
  
  若开发商出现一房两卖或一房多卖、 或者卖房前后私自将房屋抵押，造成购房者购房目的不能实现。这种情况下业主可以要求退房。
  
  二、开发商违约的违约金计算方法
  
  开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的可以请求法院降低。根据**高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。
  
  商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
  
  1、逾期交房的违约金计算标准;按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。
  
  2、逾期付款的违约金计算标准;按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
  
  3、逾期办理产权登记的违约金计算标准;按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。 2019-10-05 12:47:52
• 141****3023 在购买商品房后可能由于多种原因，会出现想要退房的想法。但合同签订后，任何一方都不能任意的要求不履行或解除合同。那么，什么情况下能退房呢?首先，如果买卖双方和平协商，达成退房的一致意见，当然可以退房。但现实中这种情况比较少，在不能达成一致意见的情况下，根据法律规定，以下几种情况可以要求退房：第一，开发商不具有商品房预售许可资格;
  第二，开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;第三，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;
  第四，擅自变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;第五，延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;第六，因开发商原因无法办理房屋所有权登记;第七，申请贷款无法办理的;第八，合同规定的其他情形。 2019-10-05 12:47:45
• 151****6959 开发商晚交房，买受人可以要求其承担违约责任，支付违约金。关于违约金的数额，一般情况下，双方有合同约定的，按照有约定按约定、没约定按法定的原则，以合同上约定的比例执行;
  合同上没有约定的，按照同期银行贷款利率为准。不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准，但合同上的违约金比例并不是固定不变的，可以以实际损失为标准进行适当调整。
  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;
  当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
  法律依据：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;
  当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 2019-10-05 12:47:41