1、已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。商品房作为不动产，其所有权的转移必须登记，而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权，其他购房人不能对其主张权利。当然，如果办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结，签订房屋买卖合同并过户的，其他购房人可以主张商品房买卖合同无效，因该合同取得的房屋应当返还。2、未办理过户登记的其他购房人依法可以追究商品房出卖人的违约责任。未办理所有权过户手续的商品房买卖，仅仅使买卖合同发生法律效力，但房屋的所有权并没有转移。所以，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致原商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的购房人以及出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致后来签订商品房买卖合同目的不能实现，不能取得房屋的购房人，均可以要求商品房出卖人承担违约责任。包括返还已付购房款和利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。3、合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险。
全部5个回答 >一房多卖怎么办?一房多卖如何处理的法律依据
153****2437 | 2019-10-04 14:14:10
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157****1154 按理说，同一套房产应该只有一个房屋产权所有人，但是惠安的连女士所要购买的这套拆迁安置房却有多个房屋产权所有人，这无疑是由于售房者一房多卖造成的。一房多卖是房产交易中常见的纠纷之一，那么在这样的情况下，该如何确定房屋产权呢？
同一套房有多个业主 一房多卖者被刑拘
2016年2月，惠安的连女士买了一套80平米的拆迁安置房，地段和户型都很好，房价总额只要18万。过于低廉的价格让连女士一开始也怀有戒心，但是售房者小贺说是由于家中突遭变故，急于用钱，再加上房屋所有人（即小贺的母亲洪阿婆）可以当面签字，这才让连女士放下了戒心。
2016年3月，连女士和小贺一起拟定了一份购房合同，洪阿婆亲自签了字，小贺也作为代理人在合同上签了字。之后，连女士通过银行将10万元汇给小贺作为定金，并约定7月20日汇余款过户。
然而，7月15日，连女士到小区门口选户型时发现，小区4号楼前已有多名前来看房的“业主”，经询问后，这些“业主”所要选购的房屋户型与自己购买的房屋户型相同，甚至连选房的牌号都相同，而且还都是由小贺经手的，这时，连女士才发现自己被骗了，便随其他“业主”一起报了案。
目前，嫌疑人贺某已经被警方刑拘，案件也在进一步侦办中。
“一房多卖”的情况该如何处理？
售房者若将同一套房产出售给多个购房者的话，他是需要承担相应责任的，因为根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”，所以售房者务必要按照合同的约定履行自己的责任与义务。
一旦你遇见了“一房多卖”的情况，需要按照以下原则来确定房屋产权：
1、 卖方是否实际将房屋交付给买方
如果卖方已经将房屋实际交付给买方，且买方已实际使用了该房屋，表明卖方履行了合同，应考虑支 2019-10-04 14:14:36 -
155****9174 1、已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。商品房作为不动产，其所有权的转移必须登记，而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权，其他购房人不能对其主张权利。
当然，如果办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结，签订房屋买卖合同并过户的，其他购房人可以主张商品房买卖合同无效，因该合同取得的房屋应当返还。
2、未办理过户登记的其他购房人依法可以追究商品房出卖人的违约责任。未办理所有权过户手续的商品房买卖，仅仅使买卖合同发生法律效力，但房屋的所有权并没有转移。所以，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
导致原商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的购房人以及出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致后来签订商品房买卖合同目的不能实现，不能取得房屋的购房人，均可以要求商品房出卖人承担违约责任。
包括返还已付购房款和利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险。
所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到法院起诉开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。 2019-10-04 14:14:29 -
156****9732 据媒体报道，2016年4月，李女士以内部认购的方式认购了西安某项目的商品房，并全款支付了120万余元的购房款。两年后，在西安房价大涨的背景下，开发商以当时没有预售许可证为由，将包括李女士在内的12名业主分别起诉至多个法院，要求确认内部认购合同无效。**终一审法院以无预售证为由确认合同无效，二审法院以诚实信用原则等为依据，改判驳回了开发商的诉讼请求。
本文所指的是房地产开发企业所出售的商品房，不含二手房。
一、未取得预售许可证的房产可以买吗？
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果房价上涨，可能开发商以合同无效为由起诉，要求返还房产，此举严重违反诚实信用原则，虽然中国不是判例法国家，但是该案基本奠定了开发商不能因为房价上涨再通过起诉合同无效的方式拿回房产。
二、房产被一房多卖应当怎么办？
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。比如一套房产300万，此时**高可以要求开发商返还300万购房款即利息，并要求承担300万的赔偿责任。
如果第三人是恶意的，那么可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，并要求承担赔偿责任。如果第三人都是善意的，此时都想要房产应当给谁呢，等以后再专文探讨此问题。
三、房屋出现质量问题怎么办？
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。相应费用由出卖人承担。
四、开发商延期交房怎么办 ？
开发商延期交房应当承担违约责任，但是由于商品房买卖合同都是开发商拟定的条款，其不会约定对自身不利的条款。因此在签订合同时，争取约定比较高的违约金，同时约定烂尾情形出现时的合同解除权。
有的开发商也存在不约定逾期交房违约责任，如果双方未约定违约金的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
五、抵押贷款未能成功办理，还能要回**款吗?
如果买方自身信用、财产状况等原因，导致不能办理贷款的，需要支付违约金或者定金，但是可以要回**款。
如果是是因为政府突然限购等不可归属于双方的原因，此时出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
六、缴纳了定金不想要房了还能拿回定金吗？
根据《担保法》给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
因此如果缴纳了定金，因为自身原因不想购房，无法要求返还定金。但是定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。定金过高的部分可以要求返还。
七、商品房合同中存在不利条款的应怎么办？
商品房买卖中往往开发商处于强势地位，不允许修改合同条款，因此如果不得已签订了对自己不利的合同条款怎么办？
对于商品房买卖合同存在大量格式条款，即重复使用而预先拟定的条款。开发商应采取合理的方式提请买方注意，如采取加粗划线等方式或者尾部有个我已经全文认真阅读了合同条款等表述。 同时提供格式条款一方如存在免除其责任、加重买方责任、排除卖方主要权利的，或者有合同法规定的其他无效情形的，该条款无效。 2019-10-04 14:14:26 -
146****2200
案例模型：出卖人将自己的同一个房子与1、2、3、┄┄等若干个买受人签订了房屋买卖合同。
各买卖合同的效力:出卖人一房多卖与多个买受人所签订的房屋买卖合同除合同法第52条规定的合同法定无效情形外，均为有效（第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定）。
房屋的**终归属：各合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般按照如下排序确定房屋归宿，已办理过户登记>已办理预告登记（在登记有效期内）>已经交房>已申请过户>已网签或预售备案>已依约付款>先成立的合同。以排在前面的条件确定归属。
无法取得房屋的买受人的救济：买受人无法取得房屋不论出卖人是否恶意，及不论是出卖人一房多卖还是出卖人委托的销售商在没告知出卖人的情况下擅自一房多卖，无法取得房屋的买受人均可以要求出卖人解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
多人卖一房
案例模型：甲认为A房子是自己的，与乙签订了买卖合同。丙认为A房子是自己的，与丁签订了买卖合同。（仅是对所有权归属的认识不同，不包括诈骗犯罪的情形）
各买卖合同的效力：除合同法第52条规定的合同法定无效情形外均有效，但没有确凿证据证明自己对房屋享有所有权的一方签订的出卖合同效力，不能对抗证据充分的一方所签的出卖合同。
因合同效力弱无法取得房屋的买受人的救济：可以合同目的无法实现为由解除合同并要求出卖人承担违约责任。
2019-10-04 14:14:21 -
158****6160
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按司法解释明确规定，可要求出售商双倍返还已付房款并赔偿损失。合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险。
全部6个回答 > -
答
这是开发商和房地局的共同责任。1、现在可以要求办理产权证。这种情况下，开发商不可能在办理到你的产权证。那么，你就可以以合同欺诈，首先向当地公安机关报案，这就变成刑事了。原因是，开发商恶意合同欺诈。如公安机关不受理，那么你可以采取起诉方式要求开发商赔偿。2、房地局，审查不严格。你如果做了贷款，那么需要地产做抵押，这就变成房地局审核不严格，一套房子多次抵押(事实上，即使没有一房多卖，你的房子在你之前也被抵押过了，那就是开发商抵押个银行了)。3、银行的责任，银行在你的房产没有给开发商解除抵押前，是不可能再次让第三房抵押的。所以，一房多卖，涉及的部分比较多，建议请专业律师帮助你。
全部4个回答 > -
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开发商一房多买，其实这种现象我们并不难看到。那么我们该如何防止开发商一房多卖呢?遭遇一房多卖购房者又该如何维权呢?小编在这里为大家搜集了一些资料，希望可以帮助到大家。商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，**高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。为了保证买受人对其所购房屋拥有依法受保护的所有权，我国《民法通则》规定了物权的“公示公信”原则，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规也规定，房屋所有权的取得应当以房屋产权登记为标准。但在实际的商品房买卖过程中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商在此期间可能会一房多卖，**后也许只有出价**高的买受者得到了产权证，买受人的利益因此受到极大损害。为防止这种情况的发生，《物权法》第20条规定了预告登记制度，即买受人只要和开发商签订了预售买卖合同，即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。遭遇一房多卖购房者如何维权？遭遇一房多卖时购房者首先可以确定购房合同是否有效，能否取得房屋所有权要看合同签订的时间。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，只要不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，均应认定为有效合同。不能履行的，依法承担违约责任。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;未进行房屋产权登记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外。既未登记，又未合法占有商品房的，依法支持买卖合同成立时间在先的买受人履行合同的请求。所以能否取得房屋所有权要区分所有购房人签订合同的时间顺序，以及是否有购房人已经办理房屋所有权。
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为防止一房二卖情况的发生，物权法设定了预告登记制度。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制房主再次处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，要防止一房二卖，只进行预告登记还不够的，还要及时办理产权过户，办出自己的产证，才能彻底保证房屋的物权。二手房网签也可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。法律依据：《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
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