房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证。五证包括：一、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建筑工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件两书包括：1：《住宅质量保证书》2：《住宅使用说明书》
全部3个回答 >保障性住房开工需办5证吗？住房的5证都是什么证？
154****2147 | 2019-10-04 00:08:54
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134****2538 搞清认购书及其定金的法律作用
通常在签《认购书》的同时，购房者还要交一笔钱，有的称为“定金”，有的称为“订金”，有的称为“认购金”，还有的叫“诚意金”等等。对此请关注以下问题：
1、订金是一种支付手段，可以被理解为预付的一部分购房费，不具有定金的担保作用；
2、认购金和诚意金等其他叫法可以被理解为订金的别称，都不具有定金的担保作用；
3、定金具有证明合同成立的作用，而订金不具备；如果购房者交了定金之后改变主意决定不去签约，发展商有权以购房者违约为由不退定金；如果发展商将房屋卖给他人，就当向购房者双倍返还定金。
定金也不是都不能退。如果您在认购书规定的时间去和开发商签约，但是后来对合同的具体规定不满意而没有签约，定金是应该退的。另外，如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花”以“内部认购”形式进行销售，与购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效，定金不能成立。这种情况在实践中较为常见，检验五证就可以避免。 2019-10-04 00:09:22 -
151****2147 《商品房销售（预售）许可证》是关键。仔细看清《商品房销售（预售）许可证》每个栏目和内容是否确实无误：
1、看售房单位这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门；另一类是开发商委托的销售代表，如果是后者**好能提供开发商的委托书以证明其合法身份。
2、看项目名称这个栏目时，也挺麻烦，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，购房者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
3、用途这个栏目实际决定了物业类型，从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交、土地使用年限，从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。
4、销售范围是**核心的问题，一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》，至少有两三天你心里有点不踏实吧？
此外，发证机关及其公章必需清楚，必需是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。 2019-10-04 00:09:16 -
137****9233 核实开发商提供的资料,保证五证俱全:
规划局的《建设工程规划许可证》；
建委的《建设工程开工建设许可证》；
国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；
房地局的《商品房销售（预售）许可证》。 2019-10-04 00:09:09
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、已经办理该建筑工程用地批准手续，在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证； 2 、需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； 3 、已经依法确定具备资质和安全生产许可证的建筑施工企业； 4 、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查； 5 、有保证工程质量和安全的具体措施，已办理建设工程质量监督注册登记手续和安全监督委托手续，安监站已检查工地安全设施并签发了《建设工程施工前期安全措施登记表》； 6 、建设资金已经落实； 7 、工程项目已办理建设工程施工交易备案（上述资料在办理交易备案手续时已报送的，可不再报送），并按法定程序选定了合格的施工企业和监理单位，签署了施工合同和监理合同； 8 、属下列工程的，还应办理白蚁防治手续： ① 体育馆、文化馆、展览馆、博物馆、影剧院、礼（会）堂、教学楼等重要公共建筑； ② 机关、**、宾馆、医院、仓库等建筑物； ③ 10 层以上（含 10 层）的高层建筑（含商品房）； ④ 单层建筑面积 5000 平方米 以上（含 5000 平方米 ）或多层建筑面积 10000 平方米 以上（含 10000 平方米 ）的厂房（不含钢结构厂房）。 9 、法律、法规规定的其他条件。 办理程序 ： 1 、申报人备齐资料到建设局办事大厅窗口办理施工许可手续； 2 、由窗口工作人员受理申报材料； 3 、经审查，材料齐全的，发给《施工许可证》。 四、提交材料 ： 1 、已盖齐印鉴的《建筑工程施工许可申请表》（一式四份，区属建设项目，只须报送一份，但应有区建设局签署 “ 同意开工 ” 的意见， ）； 2 、已盖齐印鉴的《建设工程施工交易备案表》一份； 3 、《建设工程规划许可证》； 4 、已签订的《施工合同》和《监理合同》副本各一份； 5 、施工企业的《安全生产许可证》； 6 、项目经理资质证书（含工程项目管理手册）、安全生产考核合格证B证和注册监理工程师证及《建设工程项目总监理工程师执业登记手册》； 7 、建设工程质量监督注册登记手续凭证； 8 、安监站签发的《建设工程施工前期安全措施登记表》； 9 、环保部门出具的噪声许可证件； 10 、属应招标工程的，提交中标通知书； 11 、属外来企业的，还应提交向汕头市建设局办理的进汕备案文件； 12 、属 “ 申报条件 ” 第 9 项所列工程的，还应出示白蚁防治合同。
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建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：1、依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。2、在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。3、施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。4、已经确定施工企业。按照规定应当招标的工程没有招标，应当公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的企业的，所确定的施工企业无效。5、有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。6、有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施。建立工程质量安全责任制并落实到人。专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。7、按照规定应当委托监理的工程已委托监理。8、建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。9、法律、行政法规规定的其他条件。县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门不得违反法律法规规定，增设办理施工许可证的其他条件。
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施工许可证办理程序一、办理程序一般施工许可证是由建设单位向政府建设主管部门申办，施工单位可以协助建设单位办理，工程总承包工程或特殊工程可以委托施工单位向当地建设主管部门相应窗口办理。其办理程序如下：1、建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可申请表》。2、建设单位持加盖单位公章及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》向发证机关提出申请，并提交相关文件（如安全申请表等）。3、发证机关收到建设单位申请后，经现场踏勘，对报送文件符合要求以及施工现场已经具备施工条件的，办理施工许可证。二、报送文件1、建设项目批准文件。2、建筑工程用地批准手续（土地使用证）和建筑工程规划许可（规划许可证）手续。3、工程交易确认书、中标通知书。4、施工承包合同。5、建设资金证明。6、施工图设计审查批准书。7、项目经理、管理人员、特殊工种有效上岗证。8、工程质量、安全监督手续。9、监理合同（按规定应委托监理的工程）。10、施工单位与检测中心签订相应的协议。
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1 、已经办理该建筑工程用地批准手续，在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证； 2 、需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； 3 、已经依法确定具备资质和安全生产许可证的建筑施工企业； 4 、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查； 5 、有保证工程质量和安全的具体措施，已办理建设工程质量监督注册登记手续和安全监督委托手续，安监站已检查工地安全设施并签发了《建设工程施工前期安全措施登记表》； 6 、建设资金已经落实； 7 、工程项目已办理建设工程施工交易备案（上述资料在办理交易备案手续时已报送的，可不再报送），并按法定程序选定了合格的施工企业和监理单位，签署了施工合同和监理合同； 8 、属下列工程的，还应办理白蚁防治手续： ① 体育馆、文化馆、展览馆、博物馆、影剧院、礼（会）堂、教学楼等重要公共建筑； ② 机关、**、宾馆、医院、仓库等建筑物； ③ 10 层以上（含 10 层）的高层建筑（含商品房）； ④ 单层建筑面积 5000 平方米 以上（含 5000 平方米 ）或多层建筑面积 10000 平方米 以上（含 10000 平方米 ）的厂房（不含钢结构厂房）。 9 、法律、法规规定的其他条件。 办理程序 ： 1 、申报人备齐资料到建设局办事大厅窗口办理施工许可手续； 2 、由窗口工作人员受理申报材料； 3 、经审查，材料齐全的，发给《施工许可证》。 四、提交材料 ： 1 、已盖齐印鉴的《建筑工程施工许可申请表》（一式四份，区属建设项目，只须报送一份，但应有区建设局签署 “ 同意开工 ” 的意见， ）； 2 、已盖齐印鉴的《建设工程施工交易备案表》一份； 3 、《建设工程规划许可证》； 4 、已签订的《施工合同》和《监理合同》副本各一份； 5 、施工企业的《安全生产许可证》； 6 、项目经理资质证书（含工程项目管理手册）、安全生产考核合格证B证和注册监理工程师证及《建设工程项目总监理工程师执业登记手册》； 7 、建设工程质量监督注册登记手续凭证； 8 、安监站签发的《建设工程施工前期安全措施登记表》； 9 、环保部门出具的噪声许可证件； 10 、属应招标工程的，提交中标通知书； 11 、属外来企业的，还应提交向汕头市建设局办理的进汕备案文件； 12 、属 “ 申报条件 ” 第 9 项所列工程的，还应出示白蚁防治合同。
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