用楼房抵押贷款这个程序是怎样的?我手里没有一分钱的话，可以商业贷款买房吗？

• 147****4846 一般人买房都会选择贷款，那么房屋抵押贷款程序是什么？
  
  1、借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口；②购买住房的合同意向书或其他证明文件；③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明；④贷款银行要求的其他证明。
  
  2、贷款银行审查：贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。
  
  3、借款人与售房单位签订购房合同：借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。
  
  4、借款人办理抵押房屋的保险：借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。
  
  5、借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同：借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方（法人）担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。
  
  6、贷款银行划款：贷款银行将贷款以转帐方式划入购房合同中指定的售房单位在贷款银行的存款帐户。
  
  2019-09-27 04:55:51
• 133****3788 释义
  
  开发贷，全称是房地产开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。
  
  解析
  
  房地产开发贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。 贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：一是住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。二是商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。三是土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。四是房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于**终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  房地产贷款
  
  别名：Real Estate Loans
  
  
  
  释义
  
  房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。
  
  解析
  
  关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产(其中典型的是城镇居民购买商品住房)，用于租用房地产(但比较少见)。二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。
  
  
  
  2019-09-27 04:55:45
• 147****9565
  导读：国动产抵押权统一采取了登记对抗主义，动产抵押权自抵押合同生效时即已设立;但未经登记，不得对抗善意第三人。此种立法选择与大多数国家的立法选择保持一致，具有与国际接轨的进步意义。但该种登记制度仍存在其固有的缺陷，主要表现在以下两个方面：
  
  我国一般动产抵押登记制度的缺陷
  
  
  国动产抵押权统一采取了登记对抗主义，动产抵押权自抵押合同生效时即已设立;但未经登记，不得对抗善意第三人。此种立法选择与大多数国家的立法选择保持一致，具有与国际接轨的进步意义。但该种登记制度仍存在其固有的缺陷，主要表现在以下两个方面：
  
  　　1、增加交易第三人的交易风险
  　　随着动产种类越来越丰富，动产作为抵押标的物的担保的情况越来越多。然而，由于我国的一般动产抵押采登记对抗主义，抵押双方当事人可以自愿选择登记与否。如果当事人选择不登记，而抵押人在与第三人交易时故意隐瞒标的物的情况，则第三人是难以知晓的。即使标的物已经登记，但由于动产抵押发生的频率极高，第三人一一从登记机关查阅是不可行的，不但增加交易成本，还阻碍抵押的功能更好的发挥。若标的物已经进行了登记，但第三人未进行查阅而不知晓时，其取得的标的物将有被抵押权人追回的危险。这就对第三人的交易安全造成了极大的威胁。因此，要平衡该制度中各方当事人的利益，就必须加强与其相配套的制度建设。尤其是与登记公示相配套的措施，
  
  2、登记机关不统一
  　　根据《担保法》第42条和第43条的规定，不同的动产抵押由不同的登记机关进行登记。而以《物权法》为基础而出台的《动产登记管理办法》也未能建立一套统一登记制度。看来真正的统一登记制度的建立还需要立法者的进一步努力。将运输工具的登记部门和颁发驾驶执照的管理部门、企业动产抵押的登记部门和企业的管理机关统一起来，既方便登记，也方便管理机关及时了解抵押的权属状态，强化登记的效力。同时，不同部门之间缺少衔接，各部门所适用的法律法规各异，导致不同的动产抵押有不同的登记标准。此外，登记机关对登记的分工是建立在抵押物的分类基础上的，若对财产的分类不明确，登记机关的职责范围难以明确。刚刚实施的《物权法》似乎有建立统一登记制度的意向，该法第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”该条规定是不动产登记的有关规定，并处于物权法总则位置。而对于一般动产抵押的登记，在《物权法》中并没有直接规定。但我们似乎也可以从不动产登记制度中看到动产统一登记制度的影子。
  
  
  房地产开发贷款与楼宇按揭贷款相结合的抵押贷款
  
  
  在房地产实际业务操作中，我们往往会遇到这样的情况：发展商先以该房地产项目所占土地的使用权作为抵押物向银行申请了房地产开发贷款，继而希望银行为该房地产项目的购房人提供楼宇按揭抵押贷款。这里涉及到在同一房地产项目上，由不同的两个主体分别向银行申请抵押贷款是否可行的问题。许多人认为：我国法律明确规定了土地及其上建筑物是不可分割的，同一价值的抵押物范围内不得重复设置抵押，故无论是发展商还是购房人都不得以已经设置抵押的土地上的楼宇向银行申请按揭贷款。笔者认为：这一种观点是片面的，首先，是对我国《担保法》中有关规定的误解。诚然，我国《担保法》中规定了同一价值的抵押物不得重复设置抵押，但与此同时，《担保法》中还规定了抵押物的剩余价值部分可以再次设置抵押。也就是说，当作为抵押物的土地及其上建筑物在抵押后仍可以其剩余价值部分再次设置抵押。
  事实上，许多发展商在以土地使用权作为抵押物向银行申请房地产开发贷款时， 2019-09-27 04:55:40