怎样知道是小产权房?该怎么去辨别?

• 138****1136 小产权房”，并不是一个法律的概念，知识人们在实践过程中约定俗称的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋，房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称为“乡产权房”。
  一、什么是小产权房？
  “小产权房”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。
  “小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
  我们先来看看相关政策：
  2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。总结来讲，“小产权房”就是三无产品：
  1、没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效；
  2、购房合同在国土房管局不会给予备案；
  3、只有使用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。
  二、“小产权房”有什么缺点？
  小产权房交易不受法律保护，同时在转让等方面有很大的限制。
  1、法律效力
  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效，但也区分不同情况：
  ①、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；
  ②、对于房屋出售给本乡以外的人员，未经有关部门和组织批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理。
  2、房产转让
  “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向本非集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
  3、政策风险
  购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿向产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
  购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
  三、怎样辨别小产权房？
  鉴别是不是小产权房，可以从以下两个角度来看：
  1、看有无房本
  很多小产权房屋是没有房产证的。不管是小产权房，还是没办理下房本的房子，建议不要交易。
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：
  ①、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
  ②、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
  ③、依法收回土地使用权的；
  ④、共有房地产、未经其他人书面同意的；
  ⑤、权属有争议的；
  ⑥、未依法登记领取权属证书的；
  ⑦、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  2、看是不是房屋所有权或者不动产权证
  合法且受法律保护的房屋交易，所交易的房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。
  而小产权房的“房产证”，是由县政府或乡政府颁发，并非由当地不动产登记中心颁发。
  综上所述，小产权房可能在价格上有很大优势，但是购房者必须清楚，小产权房在法律上是明令禁止上市交易的，同样的，也不能得到法律的保护。购房者切不可贪图便宜，造成一些不必要的损失。 2019-09-27 03:34:25
• 151****8992 小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？
  1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。
  2、易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
  3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。 2019-09-27 03:34:19
• 142****1417 小产权房的共同特点有:　　一，集体土地建设的房屋。“小产权房”的特点就是在集体土地上 开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有必须先经国家征收，把 集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让 金等税费后，才能进行开发建设。
  　　二，没有“五证”。商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证。
  而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也 就谈不上规划许可证等“四证”。　　三，价格便宜。“小产权房”好卖，尤其是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费、所以价格低廉。
  　　四，无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。　　五，开发违规较多。开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位 或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。 2019-09-27 03:34:14