买不按揭的二手房怎样操作?工作不稳定，怎么买房子啊？按揭买房子怎么能贷到啊？

• 137****9159 　　贷款的房子出售需要向贷款机构确认是否可直接操作卖出，即贷款是否可直接操作转移。若是不可以需要申请提前还贷的业务，还清未结清的房贷，赎回房屋所有权后操作卖出。具体操作办法可以参考下面：
  　　1、联系贷款机构询问是否可申请转按揭业务，若是支持转按揭，按照流程准备买家的相关资料，提交申请转按揭即可；
  　　2、贷款机构转按揭贷款操作流程比较繁琐，且转按揭风险较大，一般不予受理，可个人或买家（**款）垫资还清剩余房贷，然后赎回房本，买卖登记过户即可；
  　　3、买卖双方无能力承担剩余房贷，可联系垫资机构进行垫资，赎回房本，买卖双方到房管局进行过户手续，买方那个重新抵押房产，贷款钱还垫资机构，并支付一定的费用，交与卖方尾款，买方开始还贷；
  　　4、卖方无力偿还剩余房贷，又不想过于麻烦，可以根据自己的还贷记录申请个人信用贷款，利用银行贷款赎回房产，再进行买卖房屋，自己可利用卖房钱还贷也可慢慢还贷。
  　　以上方法，无论哪种都是表明，只有拥有房屋所有权方可操作买卖房屋（转按揭的方法，主决定方是银行，房屋所属权也是银行），即买卖房屋一定要注意房屋所属权是否清晰明确。 2019-09-26 06:31:55
• 149****2278 如果房子里面还有贷款并且卖家不想还的情况下可以操作的，但是必须是同一个银行做的贷款，比如建设银行XX支行，必须这个地方做按揭，直接转到买家头上，折就是所谓的同城转按揭方式，所需材料和手续银行会告知，因为具体情况会有所不同，所以还是需要打电话咨询一下银行的。
  你可以不用还清，如果能做同城转按揭形式，那部分的贷款就是买家而不是你的了。 2019-09-26 06:31:52
• 141****0115 因为现在哪里的房价都不便宜，要想全款买套房子就更不容易了，所以现在买房的都是贷款买房，不管是不买房投资，买房自住也好，总免不了买了几年就想卖的情况，比如房价涨了想卖掉赚钱，房子小了想换套大的，房子位置不喜欢想换个喜欢的区域，不管是什么原因，二手房市场一直在房地产市场是占据主导位置的，因为房子是贷款买的，是在银行做了抵押的，那可以卖吗?房管局过户是必须要保证房产没有任何抵押，查封的，如果房产有抵押，有查封，房管局是过不了户的，所以要想卖按揭房，**重要的就是先将按揭款还掉，然后注销抵押，这样就可以进行过户了。
  如果房东没钱还按揭款的，那就需要客户的**款或者金融机构帮忙还按揭了，所以对于用买方**款还按揭的情况，这个就需要和客户沟通了，客户愿意就行，可以少一部分钱，因为如果通过金融机构帮忙赎楼，是要收取费用的，无论是房东和客户肯定都不怎么愿意给这比费用的，所以优先选择与买方沟通用**款还按揭，还清按揭然后注销抵押，**后过户，如果买方是贷款也需要审批通过后再帮忙还按揭，避免审批不通过的情况。 2019-09-26 06:31:47
• 153****5814
  全文1700字，完全阅读需用时3分钟。
  
  朋友小A**近想买房，挑了很久看中了一套二手房，特别满意，就想买下来。
  
  在签约的时候，房主跟小A说，房子是在银行办理过按揭贷款的，在贷款没有还清之前，房子没有办法解除抵押，也就没有办法配合小A办理房产过户。房主要求与小A签订《房屋买卖合同》，让小A先给他付一笔钱把银行贷款还了，之后他去解除抵押再配合小A办理房产过户。
  
  这个要求看起来非常合理，但小A担心，万一把钱给房主之后，房主没有把钱拿去还房贷、或者还了房贷之后不配合办理过户登记、又或者有其他债权人把房主的房子查封了导致办不了过户，咋办？
  
  小A疑虑很多，怎么想都不放心。
  
  
  
  上面的问题相信很多人都遇到过。
  
  那么，通过怎样的安排，才能让买卖双方在整个交易中都放心呢？我们提供以下几种思路供大家参考：
  
  
  
  方案一
  
  房主借钱赎房
  
  房主为了达成买卖，先找朋友借点钱把贷款还了，解除房屋抵押登记，待与小A完成交易后，拿到小A给的房款，再把朋友的钱还了。
  
  在这种交易模式中，小A没有风险，房主的风险是万一借了钱把银行的按揭贷款还了，小A反悔了，则房主拿不到购房款，可能无法还朋友的钱。这种风险可以通过“借朋友钱之前与小A签订《房屋买卖合同》，并约定违约条款（或损害赔偿条款）”的方式缓释，如果小A不履约，可通过法院要求小A继续履行并承担违约责任。
  
  
  
  方案二
  
  申请按揭银行介入
  
  小A以购买该二手房为目的，向房主按揭银行申请二手房按揭贷款，银行审查同意后给小A发放一笔按揭贷款，受托支付给房主，由银行与房主、小A一起前往不动产登记中心，办理解除抵押（房主为产权人）、过户登记（变更产权到小A名下）与新抵押（小A为产权人），整个流程一次性完成。房主不用担心按揭贷款无法偿还，小A也不用担心钱花出去了房主不配合办理房产过户登记。
  
  这种交易模式实施的前提是，房主办理按揭的银行同意为小A办理二手房按揭。如果不找房主所在的按揭银行，找其他银行的话，房主按揭银行办理解除抵押登记与小A办理过户、小A贷款银行办理新抵押登记之间可能存在时间差，时间差内如果发生房子被房主其他债权人申请查封等无法办理抵押登记的事项，就会很尴尬了~
  
  
  
  方案三
  
  小A全款购房，请求银行配合
  
  在签署《房屋买卖合同》前，小A与房主、银行相关部门、不动产登记中心沟通好冻结房主还款账户、按揭贷款提前还款、解除抵押登记、过户登记事宜。在确保还款、解除抵押登记、过户登记能够一次性办完的情况下，签署《房屋买卖合同》，将购房款支付至房主账户，通知银行扣除购房款来偿还抵押贷款，并前往不动产登记中心办理解除抵押登记，随后办理过户登记，完成过户操作。
  
  这种交易模式只要确保解除抵押登记、重新办理过户登记能够一次性顺畅实施，基本没有风险。但这个模式很难实施，冻结房主账户、扣除购房款用于还款、办理解除抵押登记需要银行多个部门相互配合。但这个事情于银行一点好处都没有，这么配合你的银行基本也没有，除非这银行是你家开的~
  
  
  
  方案四
  
  先借钱给房主赎房，再买房
  
  在签署《房屋买卖合同》前，先与房主签订《借款合同》与《抵押合同》，出借一笔款项给房主到银行赎房，并要求房主把房子办理第二顺位抵押，担保该笔借款能够顺利还款。然后将借款打到房主按揭还款账户，监督房主将借款用户偿还银行按揭贷款。在还清银行贷款后，敦促银行解除抵押登记，这样咱们这笔借款的第二顺位抵押就变成了第一顺位抵押。这时可与房主签订《房屋买卖合同》，并作为债权人向不动产登记中心出具《同意办理房屋产权变更登记的声明》或《有条件放弃抵押权声明》，声明同意办理过户登记，因办理过户登记导致抵押权灭失的责任自行承担等，并前往不动产登记中心办理房屋过户登记。当然，《房屋买卖合同》中需约定，借款当做购房款的一部分予以抵消即可。
  
  这种模式项下，不用担心房主借钱不还，也不需要银行当天配合办理解除抵押登记，属于比较安全的一种措施，但流程、环节较多，实施起来较为复杂。模式能够实施的前提是，房产可以办理第二顺位抵押登记，但据我所知，有些地方不动产登记中心是不会配合办理第二顺位抵押的~
  
  
  
  这些所有措施的实施，都有赖于向每个环节参与人进行流程环节实施可行性的确认。这样购买有按揭贷款的二手房，你学会了吗？ 2019-09-26 06:31:41