高层选户型有什么技巧吗?需要注意哪些？

一、买房楼层的选择应当考虑的主要因素有：住宅楼总层数、逃生难易、生活便利性、家庭人口年龄构成及健康状况、住宅通风采光情况、楼层价格差异等因素。二、低层住宅：指一层至三层的住宅。楼层选择优势：低层对于有小孩和老人的家庭而言，出行是非常方便的。有意外发生的时候，比如地震、倒塌、火灾等事故，低层是**有利于逃生的。价格低空间利用率高：开发商一般会在这段楼层把空间设计得灵活，比如1楼有地下室，花园，车库等空间，其他层有露台、阳光房、天井等布局，这些空间往往半卖半送，购房者可以花小钱得到更多的房屋面积。三、多层住宅：指四层至六层的住宅。楼层选择优势：安全性能好，方便家人出行，楼层价格适中。四、中高层住宅：指七层至九层的住宅。楼层选择优势：比较接近地面，可以看到地面人物和景物，舒适度、方便度和空间尺度比高层好，通风、采光、日照基本能满足生活居住需求。五、高层住宅：指十层及十层以上的住宅。楼层选择优势：通风采光良好，在房间内网上窗外，片区景色一览无遗，视野好。20层以上高层楼层私密性好，可以不受周边环境干扰。高层视野开阔，光照效果较好，身居高层、开窗见景，放眼望去，远处景物尽收眼底，有种高楼揽胜景的感觉，平添几分生活情趣和品位，极大地满足人们居家景观的需求，充分体现了现代住宅的人性化理念，给住户带来成就感。六、顶楼和底层很多购房者都不愿意选择顶楼和底层，因为顶楼夏天比较热，如果开发商没有做隔热处理，更是不适合居住。底层是因为容易遭受蚊虫攻击，湿气重。但是顶层和底层在价格上是经济实惠的，家庭经济一般的购房者可以考虑这些楼层。选购顶层**重要的就是看开发商是否有做隔热处理，很多顶层都是买顶楼送阁楼，所以这样的房子还是很经济实惠的。选购底层首先要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。七、整体而已，高层住宅楼层选择可以根据“住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次的规则”进行选择，总层数不同楼层选择也不一样。

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从物业管理收费看，高层住宅由于多设有电梯，楼层居民也多，一般物业管理费要高于多层住宅。

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针对选房，主要要考虑以下几点：1、**需重视：楼间距楼间距简单说就是楼的总高度和楼与楼之间的距离的比例。楼间距比例越大，楼与楼之间的距离就越大，品质就越高，生活私密性就越好。买房人需要注意的是，许多楼盘制作的沙盘模型“放大”了楼间距，并没有呈现出实际的楼间距，需要仔细询问置业顾问实际的楼间距，而不能只在沙盘模型前“目测”。2、**不可忽略：车位比是指小区总户数与车位数的比例。在钢筋水泥的都市中，你的爱车是否有“安身之所”，车位比就成为一个至关重要的概念。经常可见“各地天价车位”的新闻。品质一般的小区，车位比例达到1：0.6到0.8之间就可以了，如果是高档别墅**少在1：2才够用。3、**易混淆：绿地率和绿化率A.绿地率是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住用地的比率。一般小区的绿地率不能低于30% ，但市中心的楼盘、单体楼很难达到这个比率。市区的楼盘能到达40%以上就很不错了。B.绿化率是指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率的计算是一个相对模糊的概念，也是开发商**容易钻空子的地方。同一个小区的绿化率肯定比绿地率要高很多，所以开发商经常喜欢引用绿化率的概念。因为绿化率计算的是树冠面积，而不是实际种植面积，以树冠面积计算，就是指树冠在地面投下的树荫。4、**需了解：进深房屋的进深，即整个房子的宽度方向尺寸(通常是南北方向两道外墙间不包含阳台宽度的距离)。大多项目户型的进深都在12 米以下，这个数字比较合理。如果进深太大，很多地方自然光线根本不能照射到，房屋就显得昏暗，人也会感觉不舒服。但如果进深太短，房间的各种比例就会不协调，一般来说，10米左右的进深**为理想。一套房子的套内面积一定，那么总进深越小，向阳面的宽度越大，采光越好。住宅的进深就是指住宅的实际长度。大多项目户型的进深都在12 米以下，这个数字比较合理。如果进深太大，很多地方自然光线根本不能照射到，房屋就显得昏暗，人也会感觉不舒服。但如果进深太短，房间的各种比例就会不协调，一般来说，10米左右的进深**为理想。5、**相关：得房率与公摊得房率是业主实际可用面积除以建筑面积的百分比，一般多层得房率在80%以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在60%—80% 。得房率当然是越高越好。所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16 之间。6、**需注意：开间住宅的开间就是住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。开间就是采光面，当然是越开阔越好。一般来说，两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间不宜超过3.6米;120平方米以上的住宅，客厅开间在3.9米--4.2米之间。7、**需算计：赠送面积购房时大都会有一些面积是赠送的，如：飘窗面积和阳台。所有飘窗都应该是送的面积，飘窗美观实用，当然越多越合算;阳台，一种是封闭阳台，要全部算面积，一种是半封闭阳台，只算一半面积，所以半封闭阳台越多就越超值。8、**易忽视：层高层高是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。现在一般商品房的层高是2.8米 ，如果减去楼板及地砖等的厚度，有 2.65 米的净高就不错了，如果还要吊顶，恐怕连2.4米都不到，因此这个指标千万疏忽不得。净高=层高—楼板厚度。如果是跃层或复式，层高就成为一个更重要的指标了。9、**常见：容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比率，容积率直接涉及到居住的舒适度。多层住宅容积率多在2.0以上，高层公寓多在4.0左右，一般而言，容积率越低，建筑密度也就越低，开发商可用于回收资金的面积就越少，住户就越舒服。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。10、**受关注：朝向这是几乎所有选房者都会考虑的因素，说到朝向，如果不是皇宫的话，其实有比正南正北更好的朝向，那就是朝向南偏东，理由很简单，获得更多的阳光，如果能够偏东(这里是指向南进阳光的窗子向东偏转20~30度)，就可以在更早的时间接触到阳光，或者说在你起床后到上班前的一段时间内首先感受到阳光，而在阴面的房子亦不会终日不见阳光，你可以在下班后送走每日的夕阳。当然以上仅仅是表面的现象，还有一点也能够让你在不知不觉中感到舒适。从纯数理的角度讲，太阳在一早一晚投向大地的阳光是相同的，而我们感到早上太阳出来是的气温低于太阳落山时的气温，这是因为经过一晚的热量散失，早上太阳升起时温度**低，而经过一天的照射，在落山时气温并未降到**低。因此越是让阳光早一点进入室内，我们在冬季的感觉越好。而到了夏季太阳基本从正上方直射楼顶，对于室内的影响不大。

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除了会分辩好户型，选房子还要会分辩烂户型。大而无当、一览无余、厨厕扎堆，这些情况你有遇到过吗？等到自己买房子的时候，你难道不想避开吗？挑选户型八大忌，看看你中招几个？ 1、 忌大而无当 大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。 2、 忌一览无余 许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。 3、 忌厨厕扎堆 不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也**好别设计成相对或并列的形式。在起居室**好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。 4、 忌厅内多门 起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。 5、 忌光线暗淡 在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。 6、 忌动静相扰 所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门**好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。 7、 忌深藏不露 厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。 8、 忌通透性差 房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。 另外，房子要买得踏实，还要有一定的选择，买什么样的房子稳赚不赔，购房指南也为你准备了几条建议。 1、不一定要新房 新房大多是价格比较高，而且多是期房不能马上入住。这时候就有一个词汇可以替代新房，那就是二手房。凡是都是利弊参半的，二手房的弊端是老旧问题，产权过户问题，中介问题等等。所以中和考虑是购买新房还是二手房还是要置业者自行斟酌了。 2、慎买纯小户型社区的房子 很多年轻的置业者都是单身，准备买间小户型的自己居住，这时候就要提醒大家了，一定要在大、小户型都有的社区买，不要购买小户型社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。此外，建议在购买小户型时一定要注意户型**好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。 3、注意交房时间 购房时，延期交房的事情时有发生，所以如果是买婚房，急着入住的，一定要考虑好各个方面，打好提前量，房子的装修时间也要安排清楚。以免影响婚姻大事。 4、经济适用量力而行 一般来讲，买房群体中主要是年轻人，大部分人收入普遍不高，积蓄也相对较少，往往需要父母支援并且通过贷款买房。需要注意的是，除了买房的**款外，还需要支付接下来的装修费用等。因此在购房时一定要根据自己的经济情况作好预算，切忌盲目选择。建议年轻人在选择按揭贷款时，每月月供额度**好不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量。 5、选好地段再看房型 关于购买一室和两室，即是关于使用功能和购房成本的平衡。买一室虽然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要换房；而要想买便宜一点的两室，就要牺牲一定的便利往周边选择。对此，地段首先关系到实际居住的便利度，而对新婚夫妇来说，还关系到以后孩子的入学问题，其次关系到房屋的抗跌性。所以说，在自身经济条件允许的情况下，**好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大的房子。 6、二手房选法 第一招：上班一族买房，要考虑到上班是否便捷，即使不能再公司附近买房也尽量在公交站地近的区域买房。这样会降低交通费用也会节约时间。 第二招：社区周边的商业是否完善，下班休息时间可以有个休闲娱乐的地方也是很重要的。 第三招：仔细检查二手房软硬件质量。二手房难免会存在管线老化、走线不合理、墙皮脱落等现象。

，从物业管理收费看，高层住宅由于多设有电梯，楼层居民也多，一般物业管理费要高于多层住宅。

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