签购房买卖合同书时要注意什么问题？

• 152****7176 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。
  商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。
  购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：
  一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
  《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
  1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。
  2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
  3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。
  4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。
  二、了解商品房预售合同基本的内容
  1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
  2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
  3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
  4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
  6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
  7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
  8、房地产权属登记义务。
  9、物业管理条款。
  10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
  11、其他条款或当事人约定的条款。
  下面说说购买现房应注意的事项：
  一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
  2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
  （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
  （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
  （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  （四）已通过竣工验收；
  （五）拆迁安置已经落实；
  （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
  （七）物业管理方案已经落实。
  不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
  房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
  符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
  二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
  （一）当事人名称或者姓名和住所;
  （二）商品房基本情况；
  （三）商品房销售方式；
  （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
  （五）交付使用条件及日期；
  （六）装饰、设备标准承诺；
  （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
  （八）公共配套建筑的产权归属；
  （九）面积差异的处理方式；
  （十）办理产权登记有关事宜；
  （十一）解决争议的方法；
  （十二）违约责任；
  （十三）双方约定的其他事项。
  按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：
  1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
  2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
  **后还要注意以下同方面：
  一是开发商的五证二书,这是**重要的.
  一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.
  二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.
  三是你说的**小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.
  四是交房时,先验房后办手续
  一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》
  办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
  对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
  第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
  第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
  第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
  第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
  第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
  第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
  索要“两书一表”
  向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
  按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
  签收《房屋验收单》
  在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
  其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
  2019-09-23 16:22:13
• 146****8171 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
  签订商品房买卖合同注意事项：
  (一) 查证：
  **主要的应该看商品房预售许可证。一定要看原件，要看清楚您所预购的房屋坐落位置、楼号、单元号、房号是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。如购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款以及维修费、物管费等等。
  (二)面积的确定与差异的处理：
  应当明确合同中认定的面积是出卖人暂测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积(对于预售商品房来说，一般都是暂测面积)。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积(即产权证上登记面积)为准，只有这一面积数值具有法律效力。
  另外，由于房屋的墙皮厚薄、测量误差、设计更改等原因，暂测面积与实际面积发生差异的现象客观存在且相当普遍。因此，消费者在签订合同时一定要在合同中详尽地约定面积差异处理的方法。
  (三)计价方式与价款：
  应当明确合同中选择的是哪种计价面积，是建筑面积、套内建筑面积，还是按套计价等。通常是采用建筑面积计价，这时还要明确套内建筑面积和公共(用)分摊面积是多少。
  (四)付款方式的选择：
  在合同中应予明确付款方式和交付时间，同时明确违约责任。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如出卖人聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等可以拒付。
  (五)物业维修资金的交纳：
  物业维修资金是房屋维修的专项资金，此项资金应存入专项维修资金专户。消费者在签订合同时，一定要明确交纳方式，如果委托出卖人代为交纳的，应约定维修资金缴纳凭证领取日期。
  (六)装修质量要求：
  要详细地把装修质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。
  (七)关于规划、设计中途变更的约定：
  房地产开发项目在建设过程中，有时会出现规划、设计中途变更情况，消费者在签订合同时应认真查看合同中可能出现的规划、设计变更事项，并进行详细约定。
  (八)保修责任：
  合同中要明确规定商品住宅的保修责任。按照规定，出卖人在商品住宅交付使用时，必须向买受人提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，并作为商品房买卖合同的补充约定。出卖人应当按照《商品住宅质量保证书》和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。
  (九)合同纠纷的处理：
  在合同履行过程中有时难免会发生争议，因此消费者一定要与出卖人约定好争议解决途径和方式。
  (十)关于产权登记的约定：
  必须要求出卖人承诺将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，明确房地产权属证书办理的方式(由出卖人代办或自行办理)以及迟办的违约责任。 2019-09-23 16:22:00
• 156****7279 期房合同即是预售合同，签订预售合同应当注意以下问题：
  1、开发商的开发经营资格必须合法。开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的;开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;
  2、查看预售证件在签订期房合同之前，一定要先查看该房屋的预售证件，房产公司如果在没有取得《商品房预售许可证》的情况下出售期房，属于违法行为。
  3、房屋的细节在签订合约时一定要检查一些房屋的细节问题，比如合同应标明所购商品房的应用面积，要对每一个房间的面积等相关信息都有明确的标注，另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等也需要应有明确界定。
  4、约定房屋交付时间严格规定房产的交付日期及延期交房的违约条款。
  5、合同备案签订好商品房预售合同之后，不要忘了还有合同备案这一步，购房者自己要主动去了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。 2019-09-23 16:21:44
• 135****9107 　签订合同的条款要注意：
  1、购买人的名字和身份证号
  2、购买的楼层和面积
  3、购买的单价和总价
  3、交房时间
  4、装修标准和外墙标准
  5、临时管理规约（这个是临时物业管理协议。里面应该写有物业管理费用价格）。 2019-09-23 16:21:35
• 137****4783 预售是如今房地产销售的一个主要方式，但签订预售房屋合同需要注意一些事项以防止某些风险。签订预售合同时主要有以下一些注意事项：
  1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。
  2、确认开发商制定的格式条款是否公平。
  3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。应当明确这些规定的具体内容。
  4、明确约定抵押权的处理方式。。
  5、明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积一般为按图测算的面积，难免与**终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷，购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
  6、及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后，从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证，前前后后有很多法定手续需要办理。 2019-09-23 16:21:30