回迁房是不能够直接变更名字的，因为回迁房其实就是拆迁房，是由拆迁补偿的方式来获得，需要满足5年以上的时间，按照原房主的名义缴纳了土地出让金契税等一些费用之后，变更成为正规的商品房，才能够自由买卖，过户给其他人。回迁房存在的风险：1、很多的回迁房，因为各种各样的原因，在很长的一段时间里都没有办法去办理房产证，所以购买了房屋之后，房子的名字并不是自己的，会遇到多种的隐患。2、回迁房的价格虽然比较便宜，但是在过户的时候或者是再次交易的时候，需要补交一些费用，无形之中也就增加了成本。3、存在有一房多卖的风险，如果说卖房人违约的话，很容易钱房两失。4、回迁房的建设，以及房屋的质量都远远不足于和商品房相抗衡，而且还存在有配套设施和装修工程上的安全性，无法保障。
回迁房直接更名有效吗？谁知道呢？
154****5399 | 2019-09-17 09:03:12
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135****8743 没有房产证是不能进行房产证的更名手续的，所以更名是无效的，房产证更名具体手续如下：
房产证更名办理需要材料：提供双方的身份证，户口本，房产证。
如果以后不打算再出售的话就直接 签署赠与，那样子费用比较低点，如果以后还打算交易**好是到房屋交易大厅填写买卖契约，然后去房屋交易大厅过户，
2019-09-17 09:03:27 -
147****8811 回迁房是大产权但是不能直接改底单的要房本下来才能过户 回迁房主要看有没有回迁协议，如果有的话按二类经适房办理，交易的话不必满五年比商品房多3%税 如果没有回迁协议，就得按一类经适房办理了，房本下来满五年之后才能交易 大多回迁房下房本都比较晚，很多都是交房五六年之后还没房本的，但是可以肯定是大产权，住宅项目
2019-09-17 09:03:24 -
142****6525 签订的协议是有效的，如果想把风险降到**低，**好每年给一部分钱。
2019-09-17 09:03:20
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作为过来人，我建议在回迁房更名前，先了解当地政策和项目情况，避免盲目操作。同时，咨询专业人士，如房产经纪人、律师等，确保交易合法合规。更名过程中，注意保护自身权益，避免因更名引发纠纷。
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过户税费：不满五年成交价*（营业税5.5%，个税1%，契税1%，90平米以下1.5%90平米—140平米以下3%140平米以上,土地出让金3%）。满五年：成交价*（契税1%，90平米以下1.5%90平米—140平米以下3%140平米以上、土地出让金3%）
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如果你的房产已经购买了5年以上，那么你的这套房产就可以进行交易了。因为回迁房必须要过 5年后才可以进行买卖，而且这个时候可以申请办理土地证。如果你的情况是属于规定的过户情况，那么你需要缴纳的税费具体如下：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、 交易费：3元/平方米3、 测绘费：按各区具体规定 4、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。二、 卖房人应缴纳税费： 1、 交易费：3元/平方米2、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的) 3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）4、 土地出让金：大概房款的3%
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所以要签一个定金协议，意思就是我用多少多少钱，把这套房子定下来了，将来有房本了，在去过户，在签买卖合同，那时候就不用付钱了，付的只是税钱 不过协议上一定要写清楚，用多少钱，定下这套房子，而且将来不能涨价和反悔等等很多问题，你自己多考虑点，然后把各项保护自己利益的条款加上去，直接去公证处公证 那这协议就有法律效应了，就算将来他想不卖给你都不行的，法院会强制过户的，想加钱也是不行的，写清楚，必须的
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