个人房屋交易需要注意哪些？

需要承担费用如下：1、契税（首套房90㎡以下的为1%，其他的为1.5%或3%）2、个人所得税（1%）3、营业税（免征收、成交价-原购价的5.65%、或成交价的5.55%）4、土地出让金（1%）5、转让手续费6、登记费7、抵押登记费8、工本费。如果贷款的话则需要交给评估公司0.5%的评估费。

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又到岁末年初，不少人认为年后释放需求，房产市场井喷势必竞争激烈，已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程比较繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 案例一 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 案例二 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易如何交割房款 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在房产交易过程中，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

一、产权清晰产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。二、产权的完整性确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。 三、房屋质量观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题。四、居住空间观察房屋的内部结构是否合理；是否适合居住；活动空间大小等。五、装修配置 看原房屋装修的水平、程度如何；确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象；电话线、宽带的安装是否完备等。六、物业管理了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴；观察电梯是否可以正常使用；了解该区的停车场、小区绿化的基本情况；当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。七、房屋历史了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限；有哪些人住过，有什么用途；还有原住户在当地的信用情况；是否有欠交物业费、水电费等。八、邻里情况邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况；与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。九、房屋价值通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司进行价值评估；银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的**低保值价。十、贷款条件二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。十一、产权的交接需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。

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买房交**注意事项有以下方面：　　一、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。购买时需要注意所购楼号在预售范围内。　　二、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。　　三、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。　　四、面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。　　五、一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。　　六、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

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一、登记要件 ①房屋所有权转移登记申请书（原件留存）②申请人身份证明（查验原件、复印件留存）③房屋所有权证书（原件留存） ④赠与合同（原件留存）； ⑤契税完税凭证（查验原件）有抵押登记或者抵押权预告登记记载的，转让房屋应当经抵押权人书面同意宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。 二、登记时限 登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。 三、办理房产过户手续时需要哪些东西？ 需要房屋产权证、房屋所有人身份证件、房屋买卖合同、交纳契税凭证等。到房屋所在地的房管局办理过户手续即可。 四、如何查询二手房的产权状况？ 1、查验卖方提供的产权证书、身份证件、资格证件 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如:代理人的授权委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等。 2、到房产管理部门查验拟购房产产权情况 主要包括以下内容:1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，查询者可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、房屋平面图等。 3、查验房屋有无债务负担 房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。而要了解房屋可能存在的债务则须查验有关的证明文件。主要包括以下内容:1、抵押贷款的合同，需了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额；2、所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。3、所购房屋是否属于经济适用房，房改房(城市职工以标准价或成本价购买的房屋)，如属于上述类型房屋，是否有批准上市的相关证明。综上，购房人要了解房屋产权的真实情况，除向卖房人索要产权文件外，还应到房屋管理部门查询有关房产的产权记录。通过两者比照，才能清楚地知道拟购房屋的产权细节，不至于有所遗漏，从而**大限度的降低风险。房地产市场管理处要求房屋所有权过户需要提供以下资料： 　　1、房屋所有权证书 2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供) 　　3、房屋查档证明(房地产交易中心提供) 　　4、房地产评估报告 　　5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证) 　6、房屋买卖合同 　　7、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供) 　　8、买房的身份证

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