商品房买卖认购书的性质是哪些?

• 131****1430 要想判断商品房买卖认购书的法律效力，首先要搞清楚商品房买卖认购书具有何种法律性质。通常情况下，可以将商品房买卖认购书看成是预约合同，它与日后将签署的正式的商品房买卖合同形成预约与本约的关系。认购书与正式的购房合同显然是两个不同的、相互独立的合同。认购书是对房屋交易行为的初步确认，意味着买卖双方将要对具体的交易事宜进行更加深入的谈判，这种约定不是对商品房买卖结果进行直接确认，当然不是也不属于商品房买卖合同。商品房买卖认购书的作用在于督促对方诚信谈判，履行订立正式的商品房买卖合同的义务，而不能直接请求履行商品房买卖合同中的内容。由此可知，认购书的法律效力可以归纳为以下四个方面：（１）由于开发商掌握着优势资源，因此开发商有义务对可能影响订立商品房买卖合同的信息进行充分的披露。（２）开发商不应给购房者附加不合理的谈判条件及义务，或者利用自身优势，免除自己的责任或加重对方的责任。（３）双方当事人都要履行持续谈判的义务，除非出现不可抗力或其他导致谈判不能的事由。
  
  （４）双方当事人应履行诚信谈判的义务。 2019-09-10 16:03:38
• 144****5627 审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；
  另一种观点认为认购书非独立的合同，因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。
  其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
  **后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。 2019-09-10 16:03:28
• 143****0468 商品房买卖中认购协议和定金具备的效力如下：
  
  1、定金的作用是担保合同的成立、履行，具有担保的性质，是承担违约责任的一种形式。
  
  2、定金有特定的定金罚则，带有惩罚性质。**高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。
  
  3、收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。也就是说，当购房者将定金交予开发商之后，若是由于购房者的原因而没有签订商品房买卖合同，开发商不返还定金；若是由于开发商的原因而没有签订商品房买卖合同，购房者可以要求开发商返还双倍定金。
  
  4、如果双方顺利地签订了合同，那么购房者可以要回定金或者用其来充作购房款。如果只是因为双方没有达成一致意见而导致订立合同失败，开发商也应将定金退还购房者。 2019-09-10 16:03:22