一般私人买卖土地需要注意什么事项和细节?

一、土地是不能买卖的，买卖土地是违法的。你说的私人土地买卖，应该是土地使用权的转让。二、签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：1、转让合同的形式国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。2、国有土地的权属调查和资信能力调查①、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。②、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。3、转让价格评估事宜在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。4、国有土地使用权转让的担保①、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。②、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。5、有关税费转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。6、土地用途及相关用地条件的变更①、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。②、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。7、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题①、土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。②、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。③、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。8、权属变更程序与支付转让价款问题因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。9、国有土地使用权设定抵押后的转让问题国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。三、《中华人民共和国土地管理法》第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。①任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。②国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。③ 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。④国家依法实行国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用的具体办法，由国务院另行规定。五、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 ：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

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一般来说买房是不能讲价的，只能提出是否能打折或有什么活动之类的，这些都是销售部定死的．一般商品房的五证二书（五证：国有土地使用证，建设用地规划取得证，建设工程许可证，建设工程开工证，商品房预售许可证．二书：住宅质量保证书，商品房使用说明书．）都会摆在销售厅里都能看的到，一般都是购买预售的商品房才需要特别注意这些拉．至于怎么看房子好坏就很多细节了．户型要注意，好户型是动静分隔（休息区与活动区分开）的（属动的是厕所，客厅．餐厅，属静的是卧室，书房），也就是说动与静不能参杂在一起，不然卧室书房会受厕所客厅餐厅的干扰，一般来说都是进入大门看到的是先动后静，静的部分会在整个房子的后部．当然主卧的厕所就除外．还有就是洁污分区（洁：书房，卧室．污：餐厅，厨房，卫生间）面向当然是南北朝向的好，空气流通，采光好且不被西晒．至于楼层呢，多层的话就是金三银四了，小高层或高层就是3分之一以下的楼层不优．还有就是一梯两户优于一梯4户，这个就很好理解拉，4户的采光就不好空气不流通拉，也拥挤．多层就适合有老人居住的买主，高层就适合快节奏的中青年拉．客厅：属交通厅．要注意朝向，千万不能西向，不然就成蒸笼拉．不过采光要好．避免有客厅墙有卧室门（卧室**好要设有过道才能到达为佳）．卧室：房门不宜对着客厅．主卧位置应朝南（采光好）．主卧卫生间不宜对着床．主卧不宜少于12个平方，次卧10个平方为宜．餐厅：采光要好．不宜少于6个平方，应靠近厨房．径宽不宜低于2米4．

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注意地基处理农村自建房地基处理主要需注意防潮与防水的问题，做好防潮防水，才能保持室内干燥清爽、舒适洁净。防潮方面，地下部分如果是混凝土结构，它可以起到自防潮作用。但如果是砖混，就应该用防水砂浆做专门的防潮层了，防止土壤中的水分或潮气沿基础墙中微小毛细管上升而使位于勒脚处的地面水渗入墙内，防止滴落地面的雨水溅到墙面，而导致墙身受潮。防水方面，不但要在基础里预留导水管，将地基中的水往外导，还应在室内垫层上用防水卷材或防水涂料或防水砂浆再做一层防水。另外，房屋建成后，要做散水，防止地面的水灌入地基内。注意构造柱与框架柱区别构造柱与框架柱都是钢筋混凝土柱子，许多人都不了解它们之间 的区别，然后被施工队忽悠了，达不到自己想要的结实住宅。构造柱主要是拉结墙体，并不承受结构荷载，它一般是在砌筑墙体过程中预留马牙搓，一层墙体砌筑完成后现浇该层钢筋混凝土构造柱。可以加强房屋的整体性，增强其稳定抗震能力。框架柱是承受荷载的，它是在基础完成后、墙体砌筑前开始施工的。它的尺寸比构造柱大、钢筋也远比构造柱钢筋多。而构造柱不承重只是给墙体起构造稳固作用。注意现浇楼板厚度与布筋楼板厚度一般应做到10cm以上，布筋也应该布置底层钢筋和面层钢筋网片两层。钢筋间距**好能做到15cm以内。但很多农村自建房却是楼板厚度不到10cm，钢筋也只有一层，因此这个问题不容忽视。此外，底层钢筋要用3cm的小碎石垫空，确保保护层厚度，避免露筋，进而会加速锈蚀，降低使用寿命。注意墙体砌筑农村自建房墙体 不管是砌块还是红砖，外墙上有脚手架拉结留下的孔，粉刷墙必须先将孔洞用砖石堵实，然后再挂网抹灰，否则就容易渗水。注意砌体上下要错缝、内外搭砌，采用一顺一丁的砌筑形式，砌筑砂浆要饱满，不可留有透亮孔。注意简支梁与框架梁布筋根据受力特点，简支梁在钢筋布筋的时候，它的纵向受力钢筋放置在下面。而框架梁纵向受力钢筋，在支座部位放置在上部，在跨中部位放置在下部，绝对不能搞混了，否则，不仅会浪费其材料，还容易给施工者带来安全隐患。注意门窗安装房屋门窗安装一定要垂直，洞口两边抹灰也要垂直，门窗框与墙体间的缝隙要采用高效保温材料填充，如聚氨酯泡沫塑料或聚乙烯泡沫塑料等，再从内外侧用嵌缝密封膏密封，以减少开裂、漏气的现象发生。注意现浇结构模板支撑拆除时间农村自建房现浇结构模板支撑必须在现浇钢筋混凝土达到一定强度，至少是60%以上才可以拆除，一般需要7天左右，当然天气恶劣情况除外，一般10天也能达到。但对于悬挑结构，**好还是养护28天，达到其强度的100%**好。

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需啊注意一下几点哦。1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。 3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，该内容的表述一定要详细、具体。如技术等级、材料品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力，水暖电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 　5、违约责任的约定一定要对等，否则**终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；(2)购房者不按期付款；(3)开发商不按期交房；(4)面积变动超过约定幅度；(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；(6)产权过户手续不全或不能按期办理。商品房保修的责任相关的文件：《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供。目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律文件， 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。签约前注意一下细节对购房者很有利1、签约前多去几次售楼处很多人从签了认购书到签约之前的一段时间里，(一般为一周)就很少去售楼处，等到售楼处通知催促签约时，可能连自己买的房子还不太了解，比如有多少车位？车位多少钱？物业管理费是多少？这些事项都没有搞清楚是不能签约的。在签合同之前，要多去几次售楼处，了解项目的情况，看有没有日后发现你根本不能接受的问题，签约时要集中精力研究合同条款，连项目已有的或应有些什么都不尽了解，如何签补充条款呢？2、把每项承诺都记下来售楼业务员介绍项目时，是你问到什么就答什么，他想到什么就介绍什么，不像合同内容那样有固定的格式，在签合同时，你是按照合同一条条地讨论，有很多东西没有写在里边，自己可能也会一时想不起来，签完合同回家再想起来，售楼小姐曾答应过有地下储藏室或一家送一棵树的，这时想起已经晚了，所以平时谈话时，售楼小姐的每一点承诺都要记录下来，能写进合同里的尽量要求写进合同里去。3、不厌其烦地请教律师在签约时，一般会先见一下律师(一般开发商会请一个律师到售楼处帮助签合同)，要知道律师是开发商请的，但律师费是购房人出的，所以律师有责任帮助购房人搞清各种法律细节，有责任维护购房人的利益，然而律师只有在签了合同后才能取律师费，所以律师也是希望顺利签约，他们不会自动帮助你质疑开发商的，所以这时你自己不厌其烦地请教律师才是重要的。4、平心静气地逐条推敲很多人被通知签约前，还没有见过合同是什么样的，签约时拿到4份待签字的合同，读着极其专业的法律术语，头就开始发大，简直不知所云，这时签约显然不利，不如提前要一份合同复印件，回家和家人一起平心静气地一条条研读，把可能的疑问和想补充的地方记在旁边。5、特别要注意补充条款有些楼盘的开发商在购房合同的补充条款的地方，先填写了自己的一些补充条款。这些条件往往是只对开发商有利的。比如有的开发商在合同上补充了这样的约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权，小区和楼宇命名权归出卖人。这显然对购房人不利，这就意味着购房人虽然买了房屋，开发商还可以在它的外墙上有所作为。开发商的补充条款只表明了开发商的态度，购买人如不接受可以不签合同，也可以就这些条款增加些你的限制条件，以达成妥协，比如，外墙使用权有一定的期限约定。 购房合同是房产陷阱的“藏身之地”，签订一份防陷阱的合同，对消费者极为必要。“决定签合同、交第一笔定金前要慎重，以免一开始就进入开发商的圈套。”目前许多房产交易还处在“卖方”市场阶段，许多房地产商借其优势地位，与消费者签订了权利和义务不对等的合同，亟需政府有关部门对房产市场进行规范和调控。同时，消费者也应采取恰当方式维权，比如变通合同形式、在开发商提供的合同文本上加“附页”等，这是法律允许的，也是必要的。 “消费者不可能全程跟踪房屋的建造过程。因此，对于房屋这种特殊商品，消费者的知情权更易受侵犯。”、“单方合同、‘开口合同’‘霸王合同’，给日后可能出现的纠纷埋下隐患。” 1、检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。

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1、查看房屋的质量：在买卖二手房时，应当仔细查看房屋的质量，确定房屋的结构是否完好，是否存在漏水、渗漏、倒塌、裂缝、潮湿等问题，以及房屋的改建、装修是否符合当地的建筑规范。2、查看房屋的使用权：买卖二手房时，应当仔细查看房屋的使用权状况，确定房屋是否存在抵押、查封、注销登记等情况，以及房屋的所有权归属等。3、查看房屋的交易价格：买卖二手房时，应当仔细查看房屋的市场价格，确定房屋的价格是否合理，以及房屋的价格是否有相应的变动。4、办理买卖手续：买卖二手房时，应当按照当地的规定办理房屋买卖手续，如房屋买卖合同、房屋出让证书、产权证书等。

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