问下个人土地买卖协议怎样才有效？

土地转让协议书范本甲方：乙方：经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：一、地块概况1、该地块位于_______市_______，土地面积为______平方米(折______亩)。宗地四至及界址点座标详见附件《土地使用权座落及现状》。2、现该地块的用途为商住用地，属开发用地。二、转让方式1、甲方与乙方共同出资成立________房地产开发有限公司(以下简称合作公司)，甲方以所售卖的土地作价470万入股认缴注册资本，占70%股权;乙方以货币出200万一次性出资注册资本，占30%股权。2、甲方所出让的土地保证在合作公司营业执照下发后，一个月内办理完成土地过户至合作公司名下事宜。并确保该地块的容积率大于等于2.0，绿化率不少于30%，建筑密度不小于25%，土地用途为商业、住宅用地。3、土地的转让价为_____万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币670万元。4、乙方同意按以下时间和金额分四期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的5%，计人民币33.5万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好合作公司营业执照手续和完成货币入资。第二期，转让土地在国土局登记受理办理过户于合作公司名下时，双方签订股份转让协议，乙方再行支付地价款的 30%，计人民币200万元。第三期，办结该土地的国有土地使用证后10个工作日内支付地价款的55%，计人民币368.5万元，余下10%的尾款待土地办理完规划许可证后十天内付清。5、为保证前款第一期地价款的及时支付，甲方应先行办理合作公司购买转让土地的出让协议，以确保过户等工作的实施进度与本协议相吻合。6、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关开发指标、税费返还及政策协调。三、违约责任1、甲方诚邀乙方参与其________亩土地的第三方转让事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计67万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起20个工作日内支付此款。2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过20个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。3、甲方、乙方分别承担合作公司注册的相关费用。四、其他1、在土地出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方另行承担。2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。5、本协议经各方代表签字盖章后生效。6、本协议一式四份，双方各执两份。甲方(盖章)：____________ 乙方(盖章)：_________代表： ________代表：__________年_____　月____　日

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一、农村房屋能买卖吗1、根据土地管理法中的相关规定表明，村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这条法律规定表明，只要购房者符合“村民一户只能用用一处宅基地”的规定，那么买农村房屋也是可以的。2、根据民法通则中的相关规定表明，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法的私有财产不受侵犯。宪法中也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。3、公民个人（包括农民在内）对于其房屋既然有受法律保护的财产所属权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收入和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。从中我们可以看出，农村的村民是有权利出卖自己在农村的房产的。4、农村房屋买卖是买卖双方将过户事宜达成一致后，确定房屋交易价格，双方将约定的事项写入合同中，在村委干部在场的情况下双方签订合同。二、农村房屋买卖有效条件有哪些？1、购房者主体资格合法农村的房屋现在还都是宅基地上修建的，农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所属，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。2、售房者的主体资格合格售卖房屋的人必须对自己所属的财产有占有、使用、收入和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。3、购房者应当符合申请宅基地的条件宅基地的申请是有条件限制的，农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。4、通过村委会同意买卖交易农村房屋还需要经过村委会的同意，这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。以前农村房屋的买卖没有经过正规的一些流程和手续，导致现在很多农村房屋买卖的纠纷出现，买卖房屋是一件非常重要的事情，虽然农村房屋的买卖很多时候都比较随意，但为了避免今后发生纠纷，在买卖房屋的时候就应该明确全部的责任。

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一、农村房屋买卖的手续是怎样的买卖双方在签订房屋买卖协议以后，应当首先到当地司法公证部门进行公证；之后，买方应该到当地财政所缴纳3%的房契税；然后，双方到当地房管所申请办理房屋产权变更登记手续。房管部门根据当事人协议书内容，审核后进行定案登记并实行公告，30天之内房屋产权无异议的，变更房屋产权登记。在办理产权变更过程中，需缴纳一定手续费。根据国家发展计划委员会建设部文件计价格(2002)121号文件关于规范住房交易手续费有关问题的通知规定:在办理住房交易手续过程中，住房转让手续费收费按住房建筑面积收取。收费标准为:新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。通知另规定:住房交易手续费属经营服务性收费，由经批准建立的房地产交易中心提供交易服务，办理交易手续时收取，其他任何部门、单位不得平调、扣缴、提留。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第3款规定:房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因此，在变更房屋所有权登记后，还应到当地土地管理部门办理土地使用权变更登记。若是1992年以后修建的住宅房，除变更土地证外，还应到当地建设局城乡建设管理办变更建设工程规划许可证和建设用地规划证等相关手续，交取房屋造价1%—2%的手续费。

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一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。二， 村民能否出卖其宅基地上房屋？《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。《江苏省土地管理条例》第35条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。据此对照上列三种情况：第一种情况已不能再申请建房，故无法购买村民房屋；第二种情况能不能购买村民房屋，则取决于其所占用的宅基地是否超标；第三种情况应属符合申请建房用地条件，故可以购买村民房屋。2、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况：（1）城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。1999年《江苏省政府关于加强土地转让管理的通知》也强调：禁止农民将住宅向城镇居民出售。因此，城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方。（2）本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。三、关于执行农村买卖房屋合同时不过户 的问题《**高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。但**高人民法院（1987）民他字第42号司法解释对此作了进一步解释：《意见》第56条规定的精神，只适用于解决《城市私有房屋管理条例》（以下简称《条例》）实施前的历史遗留问题；《条例》实施后，人民法院审理这类案件，应严格按照《条例》的规定办理。由此看来，《意见》第56条不适用于农村房屋买卖，当然不能作为审理本案的依据。而且，按照我国民法精神，不动产物权的取得、消灭和变更，经登记才产生法律效力，这也是为绝大多数国家的民法所接受的一条原则。

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　房屋赠与合同　　甲方(赠与人)：_____(写明姓名、住址)住所：_____　　有效证件号码：_____　　乙方(受赠人)：_____(写明姓名、住址)　　住所：_____　　有效证件号码：_____　　甲方自愿将其下所有的不动产房产赠与乙方。按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与房产协议如下：　　第一条：甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。该房屋具体状况如下：　　(一)座落于_____，建筑面积_____平方米;　　(二)赠与房屋的所有权证证号为_____;　　(三)房屋平面图及其四至范围见附件一　　(四)土地使用权取得的方式　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并赠与。　　该房屋的相关权益随该房屋一并赠与。　　第二条：因甲方_____，此房产所购的所有房款和税费均已有乙方代甲方支付，由甲方所购该房产并取得该房产房产所有权证。经协商一致甲方愿将该房屋赠与乙方，并在乙方能办理过户手续时积极协助办理。　　第三条：甲方保证房屋在此赠与合同签订前以及合同签订后一直到过户完毕期间该房屋权属状况完整和其他具体状况完整，并保证房屋不受他人合法追索。　　第四条：甲方没经乙方同意不得将此房产抵押、转卖或出租给他人，否则抵押、转卖或出租行为无效。如因上述行为造成乙方不能取得赠与房产的，甲方应如数补偿或退还乙方代为支付的所有房款和代交的其他等所有税费。　　第五条：甲方赠与乙方房产，本合同在双方签订经公证处公正后不可撤销。　　第六条：在乙方能办理该房屋过户手续时，甲方应按约定积极协助乙方转移办理过户手续。　　第七条：甲、乙双方定于_____时正式办理过户该房屋,双方定于_____前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：　　第八条：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋赠与给乙方。　　第九条：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。　　第十条：本合同自甲乙双方签订之日到公证处公证之日起生效。　　第十一条：甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交北京仲裁委员会仲裁。　　第十二条：本合同一式_____份。其中甲方留执_____份，乙方留执_____份，为公正留执公证处_____份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。　　第十三条：甲、乙双方约定补充条款如下：　　附件一　　文本：房屋平面图。　　甲方(签章)：_____乙方(签章)：_____　　证件身份证号码：_____证件身份证号码：_____　　地址：_____地址：_____　　联系电话：_____联系电话:_____　　签约日期：_____签约日期：_____

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