一、小产权房的概念小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。二、小产权房的分类1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。三、小产权房与商品房的区别1、小产权房屋买卖不受国家法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款。四、购买小产权房的风险1、小产权房买卖合同一般无效小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、小产权房无法办理两证2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。3、小产权房不能转让小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。4、拆迁无法得到补偿小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。5、房产无法抵押、贷款购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。小产权房价格虽然便宜，但是购买时，风险比较大，如果想要购买小产权房，建议谨慎考虑。
全部5个回答 >小产权房能买吗，购买小产权房有哪些风险？
155****9025 | 2019-09-03 12:04:44
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133****4114 小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险。购买小产权房会面临以下风险：
一、没有房产证、产权证小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不能在房管局备案。因此，无法拥有房产证。办理产权证，需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法办理产权证。
二、无法进行银行贷款和抵押贷款若需要购买小产权房，则是需要一次性交清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。
三、小产权房交易难小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。
四、拆迁补偿难，质量没保证。 2019-09-03 12:06:41 -
135****2294 小产权房购买风险较大，价格便宜，衡量风险后再下决定。
1.法律风险
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
由于小产权房只具备了普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。因此法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，也就无法维护购房者的权益。
此外，由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内。因此，在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径也就非常有限了。
2.政策风险
对于在建小产权房，当购房者与开发商签订合同并交付房款后，一旦遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，由于小产权房并没有国家颁发的房产证。因此，购房者也就并非合法的产权人，也就无法获得相应的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
3.转让风险
根据《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
2019-09-03 12:06:32 -
137****9978 而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。
小产权房的分类有三种：
1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
购买小产权房的风险有5点
1、小产权房买卖合同一般无效
小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、小产权房无法办理两证
2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。
3、小产权房不能转让
小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
4、拆迁无法得到补偿
小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。
5、房产无法抵押、贷款
购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。
小产权房价格虽然便宜，但是购买时，风险比较大，如果想要购买小产权房，建议谨慎考虑。 2019-09-03 12:06:17 -
158****6146 一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子；三是各类农业园或养老院的别墅。
小产权房与大产权房的区别
一、小产权房
①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。
②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。
③小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
二、大产权房
①大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
②职工可以自由或转让大产权房，没有时间上的。
③大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
④购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。
买小产权房的风险
1、缺少“五证”
如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受律的保护。
2、拆迁难补偿
只要依办理了审批手续，它就是合建筑。但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证
这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押或者上市转卖
由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
5、小产权房不能抵押贷款
小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合的质押物抵押到银行，银行贷款就无批复，这意味着你需要一次性付款买房。
小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜，给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险，因此，购买这类房屋一定要谨慎。 2019-09-03 12:05:57 -
137****2656 购买小产权房存在以下风险：
1、小产权房买卖合同一般无效
小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。
根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、小产权房无法办理两证
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。
3、小产权房不能转让
小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
4、拆迁无法得到补偿
小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。
5、房产无法抵押、贷款
购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。
小产权房价格虽然便宜，但是购买时，风险比较大，如果想要购买小产权房，建议谨慎考虑。 2019-09-03 12:05:37
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近年来，小产权房可以说是楼市的“香饽饽”。但是，由于小产权房本身不合法，因而购买小产权房会具备一定的风险。 风险一、缺少“五证” 所谓“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，**大的问题就是没有产权，不受法律的保护。 风险二、拆迁难补偿 小产权房，除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 风险三、质量难保证 **可怕的是，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 风险四、配套不完善 小产权房几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。 风险五、遗赠也麻烦 小产权房由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。 风险六、小产权房不能抵押或者上市转卖 对于大多数人来说，都不是个小事，甚至是父母和自己2代人的积蓄，所以在购买之前一定要慎之又慎！
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一、小产权房可以买卖吗1、什么是小产权房。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。2、小产权房可以买卖，但是存在风险。根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。1、根据建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。4、如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。
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通常来说，小产权房是可以购买的，风险不是很大。购买小产权房主要分为以下两种情况：1、如果你买房的目的是自住，那么，风险并不大。首先，你的房是盖在村属的土地上，土地归所在村集体所有，所以，发生产权争议的可能性非常之小。作为对该房产的准司法仲裁主体的村委会是承认你的产权的，如遇到拆迁，村委会将视你的产权为该村产权的一部分而予以保护。至于以违章建筑对待，于法于理均不通。2、如果，你所买的“小产权房”在亲属、朋友、熟人中发生转让买卖，也是可以进行的。因为在此种转让中产权证并不重要，可以用民间的商业合同方式进行转让，它一样具有约束力。己建成的房不让人家卖，正建的房子不让人家建，堵塞农民的致富之路，于情于理于法，都不妥。农民建房售房就像平价药房的横空出世，它作了政府多年来一直想作，而未能作到的，老百姓梦寐以求的事。它攻击的是房地产商们的价格同盟，也许畸形的房价能从这里打开缺口，这是件天大的好事。政府应该作的事，是为城中村农民建房售房提供政策支持，提供法律帮助，而不是相反。而且“小产权房”的确会对构建和谐社会，平抑房价，实现“居者有其屋”，作出贡献。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中，形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府，而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商，打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。“小产权房”存在下面法律意义上的风险。1、 由村委会印制颁发的产权证不合法，国家不予承认。当“小产权房”遇到产权争议时，产权拥有人的权益将得不到法律保护。2、“小产权房”不能上市交易，不能办理过户手续。3、如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。
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**好买政府已经规划城市更新（旧改）的小产权房，因为有开发商签（拆迁赔偿协议），新房赔到手了，价值很高，龙岗碧桂园回迁房，单价2.X万/平，量大优惠，回迁房买卖，如果能跟开发商的项目公司直接签（拆迁赔偿协议），这样就没有风险，因为买规划拆迁的小产权回迁房是想得到赔偿的新房，赔的新房又是红本住宅，很划算，但是只有开发商才能保证新房回迁给业主及过渡费的补偿，所以评估开发商的实力是很重要的！谭（一八九0二四四三九一五）
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