什么是房贷资产证券化?房贷资产证券化的理想模型

资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类：1、实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。2、信贷资产证券化：就是将一组流动性较差信贷资产，如银行的贷款、企业的应收账款，经过重组形成资产池，使这组资产所产生的现金流收益比较稳定并且预计今后仍将稳定，再配以相应的信用担保，在此基础上把这组资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行的过程。3、证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。4、现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。狭义定义狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS ）和资产支持的证券化（Asset-Backed Securitization, ABS ）。

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所谓住房抵押贷款证券化，是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款，出售给特殊目的（简称SPV），由后者对其进行结构性重组，在金融市场上发行证券并据此融资的过程。信贷资产证券化（ABS）

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　我先来给你用白话解释一下：假设一个人将自己的住房抵押给银行，贷出了10万元，期限一年。假设利率为10% ，那么一年后银行收回11万元，并且把房子还给借款人。再假设现在银行刚放完这笔贷款就发现了一个可以赚20%利率的机会，可是没钱了，怎么么办呢？这个时候银行就把自己刚做的这笔贷款转让出去了（过程非常复杂），也就是卖出去了（以各种证券的形式卖出去的），收回了这10万后，银行就可以从事跟赚钱的活动了。　　以上我解释的很粗糙，我主要想表达出，贷款证券化的真正用途，相信也是你所想知道的。下面在给你补充些书面说法：　　住宅抵押贷款证券化　　资产证券化**初出现于70年代初的美国住宅抵押贷款市场。70年代初，美国推行高利率政策，商业银行和储贷协会等金融机构等由于受到《Q条例》存款利率上限的限制，经营状况恶化。为了摆脱这一困境，获取新的资金来源，美国抵押贷款公司和从事住宅贷款的金融机构纷纷将其所持有的住宅抵押贷款按期限、利率等进行组合，以此组合为担保或抵押，发行抵押债券，从而实现了住宅抵押贷款的证券化。　　住宅抵押贷款成为**先被证券化的资产并不是偶然的，这是因为住宅抵押贷款的总金额十分巨大，并能很方便地按借款方、贷款方或地区等标准进行划分与组合，其还本付息又具有很强的可预测性，其期限结构也非常符合许多机构投资者的胃口。因此，住宅抵押贷款具备着方便证券化的一切条件，从70年代便开始取得了飞速的发展。　　**早的住宅抵押贷款债券是转嫁债券。转嫁债券的偿还期限不是固定的，当利率较低时，借款人就会通过借入较低利率的资金来偿还住宅抵押贷款，因而转嫁债券的偿还期就变短；反之则相反。为了避免"提前偿付"的风险，出现了担保抵押债券(CMOs)。担保抵押债券将抵押贷款的期限细分，其风险相对转嫁债券来说要低些。后来由COMs又衍生出纯利息债券(IO)、纯本金债券(PO)、浮动利息债券等一系列新的金融工具，有的被运用于套期保值，有的则被用来作为利率变动时的投机杠杆，它们适合了不同投资者的需要。目前，抵押债券已执美国证券市场的牛耳，有近一半住宅抵押贷款依靠发行抵押债券来提供。

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住房抵押贷款证券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。二战以后，世界金融领域里的创新，**引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展，发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元，到1992年8月已达1888亿美元，7年平均增长157%，到1996年又上升到43256亿美元。住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时，由于通货膨胀加剧，利率攀升，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下，为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场，为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径，此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后，住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区，如加拿大、欧洲和日本等。

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公积金保值增值问题一直以来是公众关注的焦点，在公积金存款利率统一上调至1.50%以前，普通职工账户里的公积金基本上是在持续贬值的，在房价持续上涨的今天，公积金鸡肋的贷款额度，让大量沉淀资金得不到有效利用。 而在另一些城市呢，公积金贷款却出现了流动性紧张的情况，公积金这种冷热不均的问题也饱受诟病。 不过在公积金资产证券化这种项目出台后，情况可能会得到些许改观。 “资产证券化”和“公积金资产证券化” 想要了解公积金资产证券化的意思，先来说一下什么是“资产证券化”，通俗的说，资产证券化是指将那些缺乏流动性、但具备可预期收益的资产，通过在资本市场发行证券的形式予以出售，获取融资以提高资产流动性。 那么公积金资产证券化的操作方式是什么呢？简单的说，就是将住房公积金贷款整合成理财产品在资本市场上出售，该理财产品的持有人将获得公积金贷款的未来收益。 举个例子，某人在住房公积金管理中心申请了100万元的房贷，住房公积金管理中心享受贷款人还款产生的本息收入。住房公积金将这笔信贷资产变成理财产品通过资本市场卖给其他投资人，投资人将获得贷款人还贷的本金和利息收入。这样的操作方式，就实现了“住房公积金资产证券化”了。 很多人要问，为什么要整这么麻烦呢？安安心心还贷不好吗，住房公积金管理中心还能获得利息收入？且听笔者分析： 1、资产证券化**大的优势是释放流动性。住房公积金资产证券化后，理财产品的投资人成了这笔资产的**终持有者，公积金管理中心转卖这笔资产将能够补充公积金资金池，回笼大量资金，满足更多人的贷款需求。因为公积金制度本身是带有福利性质的，不讲究高收益。这是符合公积金制度的目标，让公积金贷款惠及更多人。 2、住房公积金信贷资产是优质证券化资产，因为公积金贷款收益稳定、额度小、风险系数小、信用相对高等特点。是相对优质的资产，作为投资人的商业银行和个人投资者是愿意购买这一类资产的。 武汉已实施资产证券化 武汉市公积金个贷发放率位居全国第一位，资产证券化能**大限度缓解公积金流动性不足的问题。目前武汉市是还在调研建立资源缴存公积金制度，对象为农民工、非全日制从业人员以及个体工商户。对于背负公积金贷款的武汉市民来说，如果用自有资金提前还款，公积金管理中心还将给予一定的贴息补偿。