没有产权证的房屋买卖合同有没有效？

　一、根据合同法第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效　　城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这一规定不属于合同法第五十二条所谓的强制性规定范围。　　首先，从民事法律规范的角度分析，调整私法行为的强制性规定包括效力性规范与管理性规范，管理性规范被赋予公法责任，而效力性规范才是认定私法行为效力的根据。合同行为是典型的私法行为，强制性规定对合同效力的影响，在于其是否属于调整私法行为的强制性规定，是否为了规范私法行为的效力，进而是否为了规范合同行为的效力。只有违反效力性规范的合同才是无效合同；违反管理性规范的合同，只产生行政管理即公法上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同的效力。　　城市房地产管理法是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十八条第（六）项的规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人，因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。　　其次，认定合同效力的直接依据是合同法，而不是法律、行政法规的强制性规定。根据合同法第五十二条第（五）项的规定，某合同如果因违反法律、行政法规的强制性规定被认定无效，不是因为合同违反了法律、行政法规的强制性规定，而是因为合同法第五十二条第（五）项规定了合同违反法律、行政法规强制性规定无效。法律、行政法规的强制性规定只约束合同行为本身，即合同行为应当如何做，或不应当如何做，而不是违反将对合同效力有何影响。　　认定违反强制性规定对合同效力的影响，需另外有明确的关于合同违反强制性规定效力后果的法律规定，如果没有单独作出合同违反强制性规定无效的规定，则合同违反强制性规定并不当然无效。　　无效合同是相对有效合同而言的，是指合同虽然已经成立，但因其在内容上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益而不具备法律效力的合同。无效合同具有违法性特征，因此对此类合同应实行国家干预，其本身具有不得履行性。通常认为，无效合同是绝对无效、当然无效和自始无效的。　　我国《合同法》第５２条规定：“有下列情形之一的，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。　　该条第５项明确地规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效的合同，具体判断时应考虑：　　（１）应以法律、行政法规的规定为判断合同效力的依据。对这一问题**高人民法院颁布的司法解释作出了具体规定。**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第４条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”　　（２）只有违反了法律、行政法规中的强制性规定才能导致合同无效。法律规范有强制性规定和任意性规定的区分。所谓任意性规范，是指当事人可以通过约定排除其适用的规范；强制性规范是指命令当事人应为或不得为一定行为的规范。违反法律、行政法规的强制性规定的合同依法应被确认为无效，而不属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同都应为有效合同。法律之所以作出如此规定，主要是考虑鼓励当事人的交易活动，防止行政权力对民事活动的不正当干预。结合本案的具体情况，认定该合同为无效合同是符合《合同法》的有关规定的。　　对于未取得房屋所有权证书的房屋买卖，我国《城市房地产管理法》作出了明确规定，该法第３７条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”《城市房地产管理法》属于行政法规是无疑的，其第３７条的规定属强制性规定也是确定的。　　合同被宣告无效后，还涉及当事人责任的承担问题。《合同法》第５８条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”　　由此可见，合同被宣告无效后的法律后果主要包括：　　（１）返还财产。合同被确认无效以后，合同当事人因无效合同之履行获得另一方的财产就失去了法律依据，应当将此财产返还给对方当事人，对方当事人也有权要求其返还。返还财产就是要消除无效合同所造成的影响，使财产恢复到合同订立前的状态，包括单方返还和双方返还。　　（２）折价补偿。因无效合同取得对方当事人财产的当事人，在不能返还或没有必要返还财产时，应当对财产进行折价，以金钱对对方当事人予以补偿。　　（３）赔偿损失。根据《合同法》的规定，因一方或双方的过错导致合同无效，并因此造成对方损失的，应当承担赔偿责任。一般在学理上认为这种赔偿责任应属于一种缔约过错责任。无效合同导致的损失与有效合同导致的违约损失不同：在违约损失中，可得利益的损失属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期利益，因而不应赔偿预期利益的损失。　　无产权证的房屋买卖合同只要不违反法律法规的规定，没有存在合同无效的情形，是双方真实意思表示，该房屋买卖合同是可以有效的。

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１．房地产管理法第条的规定属于管理性质的规定，目前的主流观点是，违反该规定并不必然导致合同无效。无产权证的售后公房买卖合同，就合同的效力而言是有效合同。但房屋属于不动产，应以产权登记并获得产权证后才是合法财产，受法律保护。没有产权证即没有进行产权登记或还没有获得合法的产权，这样交易存在风险。２．售后公房根据不同的房改后自1994年起把公房（也就是使用权房）出售给职工（买下产权），后来已售公房可以上市出售，于是这些上市的已售公房被称为售后公房（分成本价房和标准价房）时期和价格，分成本价房和标准价房。房地产证是拥有权的证明，没有房产证即意味着没有权，出卖没有权的房屋属于无权处分。并不是的无产权证的售后公房的买卖合同都是无效的，只有符合一定的条件的那些合同才是有效的，所以在签订合同的时候需要我们多个心眼。上述文章讲的就是关于无产权证的售后公房可以出售吗和无产权证的售后公房的买卖合同有效吗的内容，希望能给有需要的人提供帮助。

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《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，关键是当事一方是否具有完全房产所有权...《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。

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无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。房屋买卖合同（一） 卖方（甲方）：__________________ 身份证号码：____________________ 地址：__________________________ 电话：__________________________ 买方（乙方）：__________________ 身份证号码：____________________ 地址：__________________________ 电话：__________________________ 根据国家《合同法》及有关法规之规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买下述房产，达成如下协议： 一、房屋基本情况 本合同房屋座落地址________镇林荫路________号，建筑面积________平方米，结构砖砭，层次一、二层沿街，间数：________楼共________间，新旧程度________成，户内配置；电气、给排水到户，装潢。 二、甲方通过转让取得上述房产的产权，该房产性质为商业、住宅房。但是还未拥有房产证。现同意将上述房产转卖给乙方。房产证和土地使用权证见附件一。 三、价格与费用 经约定，上述房产总价格（大写）：________________（￥________元） 此价格未包括二手房交易的各种费用，具体另附件二约定，乙方________万**房款后，甲方开始办理有关过户手续。过户之后，余款由乙方采用二手房按揭贷款的形式支付完毕。 四、付款及交房约定 双方同意按下述方式交接： 1．在房产证和土地使用权证已经办至乙方名义下的前提下，乙方在________年________月-________月之前，付清全部房款（包括二手房按揭贷款形式）。 2．甲方在乙方付清全部房款（含贷款）后，将付清之次日起的租赁收益归乙方所有，其计算为将租金按日平均计算。并将上述租赁收益与房款一并结算扣减。 五、上述房产的建筑面积按房产证发证单位核算的面积为准，如发证面积与本合同面积有误差，本合同约定的销售价格不变。 六、其他约定 1．由甲方负责办理房产证及土地证的过户登记至乙方的手续，各自承担的费用按附件约定。 2．乙方支付本合同房款所需的贷款由乙方自行出面办理，甲方协助提供所需的各种文件及证书。 3．甲方保证上述房屋的现有所有承租人已经放弃同等条件下的优先购买权，保证上述房屋的所有抵押权人已经同意甲方出卖上述房屋； 4．甲方承诺在乙方支付________万元的**款后的________日内，立即解除上述房屋（包括土地使用权）上设置的任何抵押和任何权利限制。 5．根据甲方与现有承租人签订的合同（见附件三），上述房屋的租赁期到________年________月到期。依据此，乙方承诺原甲方的出租合同至________年________月到期之前不予变更。 七、保修责任 商品房的保修责任由建设部规定的法定责任单位负责，本房产开发单位是嘉善县地方房产公司。自本合同生效之日起，由乙方自行联系处理有关保修的一切事宜，甲方不承担任何责任，但是甲方保证提供相应的用于证明开发单位和保修义务人的文书。 八、违约责任 本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求中止合同的，或者违反自己一方的义务和承诺的，或者延迟履行义务达________天的，均由责任方承担违约责任，并按实际付款的20%支付违约金。 九、本合同在履行中发生争议的，由甲乙双方协商解决，协议不成，甲乙双方同意由仲裁机构协调解决。 十、为确保各方履行本合同，甲方商请________为其保证人，乙方商请_________________为其保证人（身份证号码为_______）。保证范围为被保证人在本合同中的所有义务和责任，保证方式为连带责任保证。 十一、本合同经各方签章后生效，本合同一式六份，甲乙双方及其保证人各一份，其余用于办理变更登记等手续。 附件（略） 甲方（签字）：_____________ 甲方保证人：（签章）_______ _______年_______月_______日 乙方：（签字）_____________ 乙方保证人：（签章）_______ _______年_______月_______日 鉴证人（签字）：___________ _______年_______月_______日房屋买卖合同(样式) 合同当事人： 卖方（甲方）： 身份证号码： 地址：××镇××路××号 电 话： 买方（乙方）： 身份证号码： 地址：××镇××幢××单元×××室 电 话： 根据国家《合同法》及有关法规之规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买下述房产，达成如下协议： 一、房屋基本情况 本合同房屋座落地址××镇林荫路 号，建筑面积 平方米，结构砖砭，层次一、二层沿街，间数： 楼 底共 间，新旧程度 成，户内配置；电气、给排水到户，装潢。 二、甲方通过转让取得上述房产的产权，该房产性质为商业、住宅房。因为还没有拿到房产证，买房已经熟知此事，后期不可以此作为纠纷事由。现同意将上述房产转卖给乙方。房产证和土地使用权证见附件一。 三、价格与费用 经约定，上述房产总价格（大写）： （￥ 元） 此价格未包括二手房交易的各种费用，具体另附件二约定，乙方 万**房款后，甲方开始办理有关过户手续。过户之后，余款由乙方采用二手房按揭贷款的形式支付完毕。 四、付款及交房约定： 双方同意按下述方式交接： 1．在房产证和土地使用权证已经办至乙方名义下的前提下，乙方在 年 月- 月之前，付清全部房款（包括二手房按揭贷款形式）。 2．甲方在乙方付清全部房款（含贷款）后，将付清之次日起的租赁收益归乙方所有，其计算为将租金按日平均计算。并将上述租赁收益与房款一并结算扣减。 五、上述房产的建筑面积按房产证发证单位核算的面积为准，如发证面积与本合同面积有误差，本合同约定的销售价格不变。 六、其他约定： 1．由甲方负责办理房产证及土地证的过户登记至乙方的手续，各自承担的费用按附件约定。 2．乙方支付本合同房款所需的贷款由乙方自行出面办理，甲方协助提供所需的各种文件及证书。 3、甲方保证上述房屋的现有所有承租人已经放弃同等条件下的优先购买权，保证上述房屋的所有抵押权人已经同意甲方出卖上述房屋； 4、甲方承诺在乙方支付 万元的**款后的 日内，立即解除上述房屋（包括土地使用权）上设置的任何抵押和任何权利限制。 5、根据甲方与现有承租人签订的合同（见附件三），上述房屋的租赁期到 年 月到期。依据此，乙方承诺原甲方的出租合同至 年 月到期之前不予变更。 七、保修责任： 商品房的保修责任由建设部规定的法定责任单位负责，本房产开发单位是嘉善县地方房产公司。自本合同生效之日起，由乙方自行联系处理有关保修的一切事宜，甲方不承担任何责任，但是甲方保证提供相应的用于证明开发单位和保修义务人的文书。 八、违约责任： 本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求中止合同的，或者违反自己一方的义务和承诺的，或者延迟履行义务达 天的，均由责任方承担违约责任，并按实际付款的20%支付违约金。 九、本合同在履行中发生争议的，由甲乙双方协商解决，协议不成，甲乙双方同意由仲裁机构协调解决。 十、为确保各方履行本合同，甲方商请 为其保证人，乙方商请 为其保证人（身份证号码为 ）。保证范围为被保证人在本合同中的所有义务和责任，保证方式为连带责任保证。 十一、本合同经各方签章后生效，本合同一式六份，甲乙双方及其保证人各一份，其余用于办理变更登记等手续。 附件（略）。 甲方（签字）： 乙方：（签字） 甲方保证人（签章） 乙方保证人（签章） 年 月 日 年 月 日 鉴证人（签字）： 年 月 日

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经常有人拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗?并非如此。 　　首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。 　　其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《**高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。 　　再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件 “卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效;如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。 　　**后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同;买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为;双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益;等等。 　　合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于绝对、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。

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