外墙算公摊面积吗？怎么计算？

• 155****7576 建筑面积的计算
  （一）计算全部建筑面积的范围
  1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。
  2、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面积计算。
  3、房屋天面上层高在2.20m以上（含2.20m）的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。
  4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库，层高在2.20m以上（2.20m）的，按其结构的外围水平投影面积计算。
  5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的，按结构的外围水平投影面积计算。
  6、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
  7、有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
  8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积计算。
  9、复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。
  （二）计算一半建筑面积的范围
  1、敞开式阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积的一半计算。
  2、房屋中挑阳台，其周边设置栏杆等围护结构、无雨罩的，以敞开式阳台认定，按其结构的外围水平投影面积的一半计算。
  3、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
  4、挑阳台的底层投影部分，设有类似于楼上阳台围护结构的，按其结构的外围水平面积的一半计算。
  （三）不计算建筑面积的范围
  1、在房屋屋顶周边设置栏杆等围护结构形成的晒台、露台等，不计算建筑面积。
  2、房屋中与室内不相通的伸缩缝不计算建筑面积。
  3、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋内净高在2.00m以下（不含2.00m）的部分不计算建筑面积。
  4、挑楼、挑廊、挑阳台的底层投影部分不计算建筑面积。
  公摊面积的计算
  （一）公用共有部分建筑的组成：
  1、房屋中的电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室（配电间）设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其它功能上为整幢建筑或某一层建筑及某一部位建筑服务的公共用房、管理用房和公用通道等的建筑面积。
  2、套（单元）及自有部位与公用共有部分之间的分隔以用外墙（包括山墙）墙体水平投影面积析一半。
  公用共有建筑面积不包括建设成本已摊入房价中的小区配套建筑物的建筑面积。
  （二）公用共有建筑面积的分摊方法
  1、住宅楼公用共有建筑面积的分摊方法
  住宅楼的公用共有建筑面积，根据《规范》附录B2.2.b项：“无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”的规定，按楼梯单元，以该单元相关房屋的自有建筑面积按比例分摊，求得各套房屋分摊所得的公用共有建筑面积。
  2、商住楼公用共有建筑面积的分摊方法
  根据住宅和商业等的不同使用功能 ，先按各自的建筑面积将全幢的公用共有建筑面积分为应由住宅分摊的面积和应由商业等用房分摊的面积两部分；然后住宅和商业等部分将分摊到的面积再各自进行分摊。
  住宅部分：各楼梯单元将分摊到的幢公用共有建筑面积，按住宅楼公用共有建筑面积分摊方法分摊到楼梯单元各户，加上住宅本身按楼梯单元分摊的公用共有建筑面积，得到各套就分摊的公用共有建筑面积。
  商业等部分：将分摊得到的幢公用共有建筑面积，按各自有部位的建筑面积依比例分摊至各自有部位，即为整幢服务的公用共有建筑面积按某层分摊的建筑面积，得到时各自有部位分摊得到的公用共有建筑面积。
  3、多功能综合楼公用共有建筑面积的分摊方法
  多功能综合楼公用共有建筑面积按照各自的使用功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
  4、特殊部位建筑面积的处理方法
  （1）下部若干层为非住宅，上部为住宅或非住宅，设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯、走廊，斜道等的建筑面积单列计算，不计入公用共有建筑面积分摊，其建设费用摊入所在层造价。
  但当还设有专为上部各层服务的电梯间、前室，电梯间、前室的建筑面积上部各层分摊。
  （2）底层公用通道的建筑面积单列计算，不计入公用共有建筑面积，其建设费用摊入总造价。
  （三）公用共有建筑面积的计算及分摊
  整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内（或各自有部位）建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租等部位的建筑面积，即为整幢建筑物的公用共有建筑面积。
  1、公用共有建筑面积分摊系数
  公用共有建筑面积
  公用共有建筑面积分摊系数=-------------------------------
  套内（或自有部位）建筑面积之和
  2、公用共有建筑面积的分摊计算
  各套的套内（或自有部位）的建筑面积乘以公用共有建筑面积分摊系数，得到产权人应分摊的公用共有建筑面积，即：
  分摊的公用共有建筑面积=套内（或自有部位）建筑面积×公用共有建筑面积分摊系数
  房产建筑面积测量的精度要求
  《规范》对房屋测量的精度要求分为三个等级，根据宁波市的实际情况，决定分为二个等级中误差执行：
  1、对新建商品记的测量（含此前未测量的）精度要求采用第二等级中误差，计算公式为
  S 开平方×0.02+0.001S,式中“S”为房产面积m2。
  2、对其它房产测量精度要求采用第三等级中误差，计算公式为S开平方× 0.04+0.003S, 式中“S”为房产面积m2。 2019-08-20 23:35:23
• 147****4038 实际建筑面积=109.87*80%=87.896，外墙从轴线起向外算一半的公摊（一般算100厚，再加上20厚的粉刷层），楼梯间也是从隔墙轴线算，一半算你家的，你量的面积应该是量你家外墙、与邻居家的分户墙、与楼梯电梯等的隔墙，都以轴线算起，往内算你们家的实际建筑面积。也就是87.896，产证上的建筑面积包含入户大堂，楼梯，电梯，外墙粉刷层，屋顶水箱间（这一个算全体公摊）等所有公摊。 2019-08-20 23:35:08
• 147****5389 当购房逐渐成为大部分人的人生必经之事后，购房者对房地产市场上的种种行为的不满和投诉也是越来越多。购房者之所以意见特别大的原因之一就是在买房过程中，有许多事情是他们弄不清楚，把握不了的。房屋的公摊面积就是其中**不透明的一项，很多购房者根本搞不清什么是公摊面积？
  　　公摊面积
  　　所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
  　　公摊系数
  　　公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。
  　　注：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
  　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体（柱）面积+阳台面积
  　　
  　　不可计入的公摊面积有哪些
  　　大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
  　　每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
  　　公摊面积怎么计算
  　　仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
  　　售房单位自营、自用的房屋;
  　　为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
  　　不可计入的公摊面积有哪些
  　　分摊公用建筑面积的计算方法：分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数
  　　公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
  　　公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
  　　注意事项
  　　高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般来说，高层的分摊系数在0.18～0.26之间，多层的分摊系数在0.11～0.16之间。这位专业人士也强调，每个楼盘，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。 2019-08-20 23:34:58
• 145****8410 公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。 2019-08-20 23:34:50