二手楼房估价的方法和影响因素都有什么?

• 134****0484 二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：
  房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;
  100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;
  500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;
  2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;
  5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
  房产评估应考虑的因素
  1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
  2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
  3、所在小区和所在板块的房价走势
  4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
  2019-08-10 19:59:38
• 149****5025 一、二手房评估方法
  
  在二手房评估中是通常有以下几种评估方法，如下：
  
  （一）成本法；
  
  （二）租金收益法；
  
  （三）市场比较法
  
  大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
  
  市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
  
  二、二手房评估的注意事项
  
  （一）为什么要进行房屋价格评估
  
  1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；
  
  2、业主通过评估知道自己房子的市价所值；
  
  3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；
  
  4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
  
  （二）影响二手房的价格评估的关键因素
  
  1、影响二手房的价格评估的关键因素一 ——位置、地段。
  
  北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。
  
  2、影响二手房的价格评估的关键因素二——房屋使用年限与小区管理及配套设施。
  
  修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
  
  3、影响二手房的价格评估的关键因素三——房屋朝向。
  
  北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  4、影响二手房的价格评估的关键因素四——房屋内部装修程度及其他。
  
  房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
  
  二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。评估合理不会吃亏，如果是随意或者大概的评估，很有可能吃大亏，所以您千万不要忽视二手房的评估。如果您有必要事先咨询相关律师，以保证自己利益的**大化。 2019-08-10 19:59:32
• 154****1910 1、房产的初次购买价格
  
  初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。并且，还要考虑当地房产市场的整体**或贬值幅度，不背离正常的价格规律。
  
  2、房产的使用时间
  
  二手房一般都是经过了一段时间的使用之后才出售的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。
  
  3、楼体结构、层次、朝向
  
  好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素，通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。
  
  4、小区的周边环境
  
  售房者所出售的房产如果周边环境十分优良的小区会，那就会比较容易得到购房者的心理认可，不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右，反之也是如此。
  
  5、电梯数量和品牌
  
  很多人买房都会看电梯，尤其是买楼房，因为有时电梯数量和品牌会是便利性与安全性的象征。即使较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌不一定会为房产价值加分，也会对购房者的心里舒适度产生重大影响。
  
  6、房屋所处的地段
  
  地段的问题相信大家都不会有所疑问，地段好的房子相对于地段不好的房子来说，价格就会偏高，这点是显而易见的。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。
  
  7、小区的配套设施
  
  交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
  
  8、房屋的区域规划
  
  另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划，一个规划完善的区域会为该房产提供2%至5%的加价空间。 2019-08-10 19:59:25