每户公摊面积怎么算谁清楚？

• 144****2927 计算公式：公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。高层住宅公摊面积根据公摊系数计算：
  
  1、如果购买的住地点有电梯的板式小高层修建中，那么公摊系数一般在15-20%之间。
  
  2、如果购买的住地点有电梯的板式高层修建中，那么公摊系数一般在18-25%之间。
  
  3、如果购买的住地点有电梯的塔式小高层修建中，那么公摊系数一般在18-22%之间。
  
  4、如果购买的住地点有电梯的塔式高层修建中，那么公摊系数一般在20-30%之间。 2019-08-10 11:57:06
• 154****6116 公摊面积算法总体公式：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)；
  
  高层公摊面积计算方法：公摊面积=建筑面积—实用面积(所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率)。
  
  公摊面积范围
  
  1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
  
  2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 2019-08-10 11:56:56
• 158****2829 　停车位处置、绿地出售等不少让开发商忧心忡忡的问题终于不再雾里看花。
  　　有法可依，有法必依。《物权法》颁布以来，很多地产开发公司都在组织学习该法律。结合房地产开发运营的实践，开发商提出了他们**为关心的四大热点问题，蔡耀忠律师和梅夏英教授两位专家对此进行了权威解答。
  　　疑问一：哪些车位开发商可以处置？哪些不能处置？
  　　《物权法》颁布之后，广州出现了不少开发商急售车位的现象。有人认为，《物权法》刚颁布不久，很多老百姓还不太了解，开发商希望赶在法律正式实施之前，出售车位赚一笔。那么，到底哪些车位是开发商可以处置的？哪些不能？
  　　权威解答：对于已建成的社区来说，判断开发商有权处置哪些车位很简单。第一就是看停车位是否原本就是在小区规划当中，第二就是看开发商有没有取得车位的产权。如果具备这两个条件，开发商就有权处置，无论是《物权法》颁布之前，还是颁布之后。因此，如果开发商本有处置权，完全没必要着急脱手。
  　　很多社区早期规划的停车位不足，开发商在建设过程中或者小区建成后利用公共绿地或道路划出的停车位，开发商便无权处置，除非车位占用的地块并没有进入公摊，土地使用权仍然属于开发商。也需要提醒车主，在购买停车位时应弄清车位本身的权属。
  　　而对于新建项目来说，开发商应当为业主规划足够的停车位，无论是地上车位还是地下车库，只要是在小区**初的规划之中，并且通过了相关部门审批，开发商都有处置权，可以出售、附赠或出租。
  　　解答依据：《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
  　　疑问二：停车位只能出售或出租给本小区业主吗？
  　　《物权法》规定小区车位优先满足业主需要，是否意味着开发商只能将停车位出售或出租给本小区业主呢？
  　　权威解答：“优先”和“只能”的含义是不一样的。在一定条件下，开发商可以将停车位出售或者出租给小区以外的车主。
  　　举例来说，如果开发商建设的某小区可入住1000户业主，当业主入住之后，开发商可以将车位出售或出租的消息传达给每家每户，征询业主是否有车位需要，并且设定一个合理的交易时间，让有停车位需求的人及时登记或者办理购买、租赁手续。假设征求意见之后，发现业主只需要600个车位，而开发商却规划了800个车位，那么此时，开发商就可以将剩下的200个车位出租或出售给小区外的车主。
  　　但在实践中，还存在一个问题，就是小区业主对停车位的需求是变动的，随着生活水平的提高，对停车位的需求会越来越大。如果开发商把小区入住之初那些富余的车位出售，以后业主的新增需求就无法得到满足，还可能引发矛盾，不过，这个新的问题就不是开发商要解决的义务了。
  　　解答依据：《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  　　疑问三：开发商能将绿地出售或赠送给特定的业主吗？
  　　在很多社区都有这样一种现象，即一层业主将自己的前庭后院改造成阳光房，引起其他业主不满，而改造者则称土地是开发商出售或赠送给他们的。但是，开发商到底能不能将绿地出售或赠送给特定业主呢？
  　　权威解答：能否出售或赠送要看绿地是否已经进入业主的土地公摊面积，如果已经进入公摊，开发商便无权处置，目前对于高层住宅来说，小区绿地都应已进入公摊，属于业主共有，开发商不能出售或赠送。别墅的情况各有差异。
  　　《物权法》规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。开发商如何才有权明示某绿地属于某特定个人？一种办法就是开发商保留该绿地的土地使用权，不进入业主公摊面积，这样开发商才有处置权，可以出售或赠送；第二种办法就是虽然绿地进入了业主公摊面积，但开发商在销售之前就明示哪些绿地归某特定个人专门使用，这相当于取得买房人的同意，愿意放弃一部分公共场所的使用权，而让给开发商指定的人。但这种情况下，开发商是没有土地使用权的，他不能将绿地出售，只能附赠给特定业主使用。
  　　解答依据：《物权法》第七十三条：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
  　　疑问四：顶层的露台本属业主共有，想送给顶层用户怎么办？
  　　“买顶层，赠送屋顶露台”的营销手段在房地产销售中时有运用。但是按照《物权法》规定，顶层的露台往往属于公共场所，应属全体业主所有，除非别墅。而一般情况下，开发商都将露台与顶层住宅一体销售或赠送，开发商是否有权利这么做？
  　　权威解答：从所有权处置上说，开发商不能将露台赠送给顶层业主，业主也不能独占露台使用权，其他业主也应当可以享用。
  　　如果开发商希望将顶层露台赠送给**方便使用的顶层买家，那么可以操作的办法仍然是在购房合同中向买房人明示顶层露台使用权属于顶层用户，但顶层用户不能当做经营性用途，不能影响其他业主的正常使用，也不能在露台上搭建违章建筑，不能危害其他业主的利益。
  　解答依据：《物权法》第七十三条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
  2019-08-10 11:56:49