二手房如何办理房产证?还未办房产证的二手房怎么交易？

• 142****0094 分两种情况：
  1、将来也不能办理房产证，此类房产，不可以购买，风险大！
  2、将来一段时间可以办理房产证，此类房产，可以购买。可以以租代购，等办理完毕房产证后，租金抵付购房款！
  无论何种情况，可以通过一家全国连锁的正规品牌中介办理，对于交易双方的安全更有保障！
  提交材料
  1．登记申请书原件（受理窗口提供）
  2．申请人身份证明
  3．房屋所有权证原件
  4．网上签约的当地市存量房买卖合同原件
  5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件
  6．契税完税或减免税凭证原件
  7．房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份
  8．其他资料： 2019-08-01 23:42:03
• 134****1457 两种情况：
  
  1、将来不可以办理房产证的，不可以购买，风险太大
  
  2、将来可以办理房产证的，以租代购，房产证办理完毕后，再办理过户手续，以租金抵扣购房款。
  
  二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  
  1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  
  2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 2019-08-01 23:41:59
• 142****6088 1
  已交**款，未办按揭
  
  
  
  
  此类情况开发商还未到房管局备案，**好处理。
  
  买卖双方可至地产开发商处办理合同转让手续。经与地产开发商协商一致，买方与地产开发商重新签订购房合同，同时收回卖方原合同；买方再将**款支付给卖方即可。之后：房管局直接备案买方，银行按揭亦由买方办理。在办理合同转让手续时，买卖双方要签订转让协议、备存款项交付凭条。
  
  
  
  2
  正在还房贷，还未交房
  
  
  【方式一：直接更名】
  
  流程：
  
  2.1 卖方将银行的贷款还清；
  
  2.2 卖方以银行出具的结清证明至房管局取出抵押合同；
  
  2.3 地产开发商携合同、注销备案登记表去房管局办理该房屋的注销手续；
  
  2.4 注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
  
  【注意事项】
  
  1、必须还清该房产项下银行贷款
  
  2、更名必须取得地产开发商的同意
  
  3、买方无按揭，须全款购买
  
  这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是无按揭，且中间有大量的空白期，购房款项的转接风险比较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不被保护的，出问题自己承担。
  
  【方式二：双方约定等房产证下来再过户】
  
  属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。包括：
  
  个人所得税：总房款的1%；契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房；两次契税：卖方本人办理房产证时缴纳、买方办理新房产证时缴纳）；营业税：5.55%
  
  以上约计：6万元（相关过户事项请点击下方“原文链接”-- 房屋过户专题）。
  
  第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
  
  
  
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  注意事项
  
  
  3.1 没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！
  
  3.2 如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
  
  3.3 对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
  
  3.4 房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
  
  
  
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  知识链接：哪些房屋没有房产证
  
  
  4.1 利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。
  
  4.2 未经立项批准或私自变更立项的楼盘
  
  4.3 未取得规划审批的楼盘
  
  4.4 私自变更规划的楼盘
  
  4.5 私自改变土地用途的楼盘
  
  4.6 土地产权存在纠纷
  
  4.7 没有销售许可证又无产权证的房屋
  
  4.8 未经验收或验收不合格的房屋 2019-08-01 23:41:57