还未办理产权的商品房如何买卖?买还未办房产证的二手房怎么交易？

• 147****9512 1.可以，房产证实集体办理的。如果没有办理房产证的话，需要双方达成协议，然后拿到公证处 去公证一下就可以入住了。
  
  2.内容可以双方写个协议，然后到公证处办理公证。但是没有房产证的公证，只能公证双方进行了买卖的交易，并不能明确是对该套房屋进行公证。
  
  3.未办理产权过户的，就存在产权纠纷的隐患。若事后卖主后悔，产权还未办理，在法律上产权就仍归原房主所有。在写协议时尽量将房产相关信息写详细，如房屋的位置、楼栋单元号之类的，并约定若房产证无法办理时的解决方案或相应的补偿说明等。
  
  4.国家明文规定，只有具有合法产权的房屋才可以交易。商品房的合法产权证明是房产证。只有具有合法产权的房屋，公证处才可以办理其相关的公证，否则，公证处是不予以受理的。
  5.中国的律师见证不向国外的一些国家，具有公证效力。中国具有公证效力的机构只有“公证处”。所以，找律师见证，并不具备公证的左右，只具有见证人的作用。
  6.房屋交易本身就有一定的风险，在房产不能及时依法办理转让登记手续时，支付大额房款，办理过户手续的时间又不能确定的情况下，风险就更大。
  
  7.而且，办理房产过户手续必须是买卖双方本人或其合法的代理人（房管局承认的合法的代理人必须是当事人在公证处签署并公证的委托授权的代理人，处理房产相关问题的代理人，必须是具有合法产权的房屋的业主，也就是说，卖方在未取得房产证前，无法办理该项公证授权代理人）。
  
  2019-06-14 11:42:21
• 141****1904 一，二手房交易的注意事项：
  1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
  　　
  2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  　　
  3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
  　　
  4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。 2019-06-14 11:42:17
• 157****6973 分两种情况：
  
  1、将来不可以办理房产证的，不可以购买，风险太大
  
  2、将来可以办理房产证的，以租代购，房产证办理完毕后，再办理过户手续，以租金抵扣购房款。
  
  二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  
  1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  
  2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 2019-06-14 11:42:14
• 138****7024 1
  已交**款，未办按揭
  
  
  
  
  此类情况开发商还未到房管局备案，**好处理。
  
  买卖双方可至地产开发商处办理合同转让手续。经与地产开发商协商一致，买方与地产开发商重新签订购房合同，同时收回卖方原合同；买方再将**款支付给卖方即可。之后：房管局直接备案买方，银行按揭亦由买方办理。在办理合同转让手续时，买卖双方要签订转让协议、备存款项交付凭条。
  
  
  
  2
  正在还房贷，还未交房
  
  
  【方式一：直接更名】
  
  流程：
  
  2.1 卖方将银行的贷款还清；
  
  2.2 卖方以银行出具的结清证明至房管局取出抵押合同；
  
  2.3 地产开发商携合同、注销备案登记表去房管局办理该房屋的注销手续；
  
  2.4 注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
  
  【注意事项】
  
  1、必须还清该房产项下银行贷款
  
  2、更名必须取得地产开发商的同意
  
  3、买方无按揭，须全款购买
  
  这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是无按揭，且中间有大量的空白期，购房款项的转接风险比较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不被保护的，出问题自己承担。
  
  【方式二：双方约定等房产证下来再过户】
  
  属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。包括：
  
  个人所得税：总房款的1%；契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房；两次契税：卖方本人办理房产证时缴纳、买方办理新房产证时缴纳）；营业税：5.55%
  
  以上约计：6万元（相关过户事项请点击下方“原文链接”-- 房屋过户专题）。
  
  第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
  
  
  
  3
  注意事项
  
  
  3.1 没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！
  
  3.2 如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
  
  3.3 对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
  
  3.4 房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
  
  
  
  4
  知识链接：哪些房屋没有房产证
  
  
  4.1 利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。
  
  4.2 未经立项批准或私自变更立项的楼盘
  
  4.3 未取得规划审批的楼盘
  
  4.4 私自变更规划的楼盘
  
  4.5 私自改变土地用途的楼盘
  
  4.6 土地产权存在纠纷
  
  4.7 没有销售许可证又无产权证的房屋
  
  4.8 未经验收或验收不合格的房屋
  
  4.9 土地或房屋未解除抵押的
  
  4.10 开发商未交纳相关税费的
  
  4.11 土地、房屋被有关部门司法查封 2019-06-14 11:42:09