如何买小产权房并且合法? 小产权房能买来住吗，将来会合法吗

• 136****3717 《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》第四条：　严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。
  
  二手小产权房交易方法：
  
  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
  
  小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
  
  小产权房在手续全的情况下，也只能算是合格的农民房；现在的小产权方是不能够在市场流通的，一些中介也只是在暗中兜售；严格意义上说，买卖小产权房是违法行为，小产权房也是禁止市场流通的；
  
  市民购买小产权房利益受到侵害时，也得不到法律保护；小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地；
  
  小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设；小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《房屋所有权证书》； 2019-07-25 07:27:10
• 148****5930 购买小产权房会有一些风险的。
  第一、 小产权房买卖合同的效力
  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
  1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
  2、 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织
  和部门批准的，可以认定合同有效。
  3、 对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门
  批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
  第二、小产权房转让面临的障碍
  “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和**也有一定影响。
  第三、政策风险
  购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 2019-07-25 07:27:06
• 145****6692
  
  毫无疑问，2019年楼市的确到了谷底，底有多长，半年、一年，还是两年？这不是我们凡人可以决定的，但变天的那一刻，我会及时告知大家。无论如何，2019年都是一二线城市刚需入场和置换的绝佳时机。
  
  
  
  但是，如果碰到这些房子，一定要保持警惕、避而远之：
  
  
  
  1
  
  产权纠纷房
  
  
  
  媒体上关于房产的新闻，**多的就是产权纠纷，司法介入。这种房子，通常是由于房屋产权不明确存在争议，而限制了房屋的买卖交易。一般是家庭亲戚间财产分割，或者是公司债务问题导致。在法院没有**终裁决前，房子是不能过户交易的。
  
  
  
  房屋产权不清晰，是买房大忌，千万别贪图便宜，惹是生非。先来给大家讲个我亲戚的真实案例：
  
  
  
  几年前，我的一位表亲，看中一套二手房，在查验过上家老夫妻的产证后，在中介的催促下，当天支付了5万定金，一周后网签结束支付了30万**款，第二天去交易中心备案审税时，被告知房子已被法院冻结，产权有争议。后询问上家老太才得知，房屋所有权是他们夫妻不假，但是他们的亲姐妹正在与他们争产权，房屋半年前已遭法院冻结，不得上市交易。但是老太辩解称自己也不知道房子被冻结了。好在老夫妻是老知识分子，通情达理，3个月后官司打完，现金补偿了姐妹，房子判给老夫妻所有，我亲戚的买房合同才得以继续履行。
  
  
  
  这类房屋产权类的纠纷案例我们经常可以从电视新闻中看到，感觉似乎很遥远，好像永远不会发生在我们自己身上，那你就真是太天真无邪了。现实中，往往这种有纠纷的房子大多数会以出售变现的方式来分割财产。不是不常见，而是你不常买。那么，现实中，我们如何分辨，碰到后如何处理呢？
  
  
  
  如何避免：拉产调。通常遇到这种房子，绝不会像我亲戚那样好运，这么快这么顺利就解决掉了，所以，如何避开这种房子才是上上策。**有效、**直接的办法就是拉产调！房屋有否冻结和产权争议在交易中心出具的房屋产权人信息中会显示。所以，买房下定前的****重要的工作就是去交易中心拉产调！一旦发现有问题，悬崖勒马，还来得及。
  
  
  
  如何处理：随机应变，维护自身利益。如果不幸的是，你在付完定金和**后才得知此时事，那么不要慌乱。多听少说，多观察少表态。多方听取纠纷各方的意见和态度，切记不可只听取一方的片面之词，客观预估解决纠纷的时间长短，如果短期内可以解决，那可以继续履行合同。如果根本看不到解决的曙光，那么果断退出。这时，就要拿上家无法履行约定的交易过户时间而承担违约责任来作为你的筹码，逼迫上家解除合同，并承担违约金。
  
  2
  
  家庭矛盾房
  
  
  
  夫妻不和、婆媳纠纷、兄弟反目、姐妹相残，欠债还钱，赡养老人，遗产分配，只要这些情节和你买的房子有关联，你就不会顺利成交。家庭矛盾**终都会走向经济矛盾，**后就是房产财产分割。就算房子产权一清二白，也会在交易过程中出现波折和坎坷，我看到听到这样的例子太多了。
  
  
  
  前不久后台咨询我的一位上海朋友，看中一套300万的普通空置住房，已经签完合同，并支付了上家200万**，50万准备贷款，剩50万过户当天支付。但是，上家的亲姐姐擅自撬开门锁，闯入房内住下不走，原因是上家妹妹不肯赡养老人，又不肯出赡养费，所以姐姐不得已而为之，公安和民政局介入后几个月后仍未解决。目前，这位朋友房子也不想买了，只想把200万**要回来。
  
  
  
  这个例子，我看到的第一反应不是考虑姐姐破门而入合不合法？也不是关心赡养费是多是少？而是，他为什么要这么早就付200万现金给上家？造成这种后果真的与自己的无知有很大关系。
  
  
  
  如何避免：
  
  
  
  方法一：**金额越少越好。我在之前的文章买卖篇中说到过，买房**大的风险就是钱付掉了，房子没拿到。上面这个例子就是**现实的教训。300万的普通住房，根本不需要签完合同就付200万，就算是在上海北京买非普通住房，也不能在网签后就直接付掉7-8成的房款，所有银行只规定在签署贷款合同前付到**低**比例就可以了。上面这个朋友完全可以签完合同付50万，剩下的**余额在签贷款合当天再支付，签合同到签贷款合同之间至少一个月以上，如果是银根收紧时，至少2-3个月。说白了，就是他把150万提前2-3个月付给了上家，还在期盼上家家里风调雨顺，一切太平。
  
  
  
  方法二：与左邻右舍打听情况。家庭纠纷这种事想要密不透风根本做不到，不用说街道居委会，就是楼上楼下的邻居都一定知道个七七八八的。所以，买房子付定金前，去和邻居保安居委会打听点消息是非常必要的，不用难为情，笑脸相迎，客客气气就可以了，绝大多数人很乐意传播这种小道消息的。如果碰到家里有矛盾纠纷的，就要提前想好对策了。我就是多次如此操作，屡试不爽，还能提前和邻居搞好关系。
  
  2019-07-25 07:27:02