大伙觉得投资商品房前景怎么样？

　前景还很广阔，据《中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示，2016年1-5 月全国商品房销售面积同比增长 33.2%，30个重点城市成交同比增长 44.1%。市场热点逐步由一线城市向核心事线城市蔓延，1-5 月事线城市成交同比增长 63.2%，高于一线城市（14.1%）和三线城市（30.0%） ，下半年随着基数抬升及部分需求透支，预计销售同比增速将逐步收敛。　　随着楼市成交量稳步回升， 上半年房企明显加大了投资力度， 1-5 月全国房地产投资同比增长 7%，新开工面积同比增速提升至 18.3%，土地购置面积降幅迚一步收窄至 5.9%。展望下半年，前期销售回暖对需求的部分透支以及基数抬升，判断未来 1-2 个月房地产销售及投资数据仍将略有回落，但鉴于当前宽松的货币环境，销售反转或投资断崖式下跌也将是小概率亊件。乐观/中性/悲观假设下，预计全年房地产投资增速分别为 8.3%/6.7%/5.7%，整体走势较为平稳。

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一、商住两用房出售成本高1、买房契税高据了解，“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，商住两用房目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此，专业人士提醒：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。2、**比例、贷款成本高商住两用房不限购，也不受房贷限制，但不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**比较高，50%左右，且不能申请公积金贷款，贷款利率为普通住宅的1.1倍。3、房子质量一般某商住两用房业主表示，“这样的房屋格局好，LOFT户型，很受年轻人青睐，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。”但该业主同时也表示，房子隔音效果不是很好。也有看房人表示“我看了一些商住两用的房子，但是感觉房屋质量并不是很好，而且也不怎么划算。”二、商住两用房生活成本高1、商业用水用电商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准，但也是偷偷摸摸不敢写入合同中，大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，也就是表示购房者要承受较高的生活成本。2、无法签入户口，没有学区划分商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、**，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。3、存在安全隐患目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚，有的反映光污染问题，很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。“对于自由职业或者居家办公者，选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒，因为这两种人的主要购买目的还是住，选择商住两用势必会受到“商”的干扰，并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说，商业楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范要比住宅严格，但是对于商住两用房，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也将是一个巨大的隐患。

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这个得看你的地段啊。商铺位置来着个

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随着房价的走高，目前房地产市场上流通的商品房大多数是高层建筑，购买高层商品房时，**重要的就是选择楼层。那对于高层来说，总层数不同购房者的**优选择也不同：15层的住宅：5—7层**优18层的住宅：6—7层**优24层的住宅：6—8层15—20层**优28层的住宅：6—10层15层—22层**优30层的住宅：6—10层15—24层**优楼层决定房子的价格，一般情况下售楼处卖高层，一般是中间楼层**贵，从中间往上和往下分别降低，一楼和顶层价格**低。

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今年以来，从一线城市到中部省会城市，都有不少写字楼销售价格和租金同步持续上涨。写字楼租金上涨和热销所引发的行业思考，写字楼项目再次走俏，既在意料之外，又在情理之中，通过数据和市场分析不难发现，写字楼再度走俏，离不开以下几个因素。一、股票市场超8成公司收跌2018年上半年市场经历了过山车式的行情，上证指数开盘时3314.03点，收盘2847.42点，上半年跌幅为13.90%，6月创下近2年新低;深圳成指跌幅为15.04%;创业板指跌幅为8.33%，6月曾创下逾3年新低。半年来，两市总市值从年初的64万亿元下降到6月底的56.69万亿元，总市值蒸发超7万亿元，接近2017年北京、广州、深圳三个城市的GDP总和。创业板市值变动**小，市值减少2400亿元，下降幅度为4.64%，而中小板市值下降幅度**大，下降了14.49%;主板市场市值变动额**大，市值蒸发5.58万亿元。二、银行理财产品收益持续走低2018上半年在资管新规落地的冲击之下，银行表外理财业务从2017年末的22.17万亿下降1.17万亿至2018年中的21万亿，降幅达到5.28%;银行理财收益率不断走低，银行理财产品的发行量也逐渐萎缩。根据统计数据，在售的1950款银行理财产品，平均预期收益率为4.53%，相比上周又有所降低，再创年内新低，也是去年10月份以来的**低收益水平，达到11个月以来的**低值。从人民币固定收益型产品的平均预期收益率来看，城市商业银行产品为4.72%，股份制商业银行产品为4.68%，国有控股银行产品为4.25%，农村金融机构产品为4.44%，基本不能跑赢通胀。三、政策支持将不动产列入税收抵扣范围第三，是国家政策改动，从2016年5月1号开始全面实施营改增政策中，首次将不动产列入抵扣范围，同时，企业购买办公楼，形成固定资产，其成本以折旧的方式在每年税前扣除，等于是降低了企业置业投资的门槛和成本，因此企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加。举例来说，如以公司名义购买的写字楼价值1000万元，然后你可以按照20年对这1000万元进行分摊，每年可以分摊50万元到成本费用里，那么这50万元有什么好处呢？就是在计算企业所得税的时候，可以从收入里把这50万元扣除，也就是你交税的基数少了50万元，按照25%的税率，你每年可以少缴税12.5万元。此外与房屋有关的相关税费、费用，也可以在税前抵扣。

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