二手房一定要进行评估吗?怎样评估二手房?

房地产买卖如不涉及国有资产，只是一种民事行为，双方以约定的价格为准，目前二手房交易比较发达，买卖双方都可以从中介方或有关部门公布的交易平均价中获知。如还无法确定，一定要在订立合现成交前进行评估咨询，在只理过户时跟本没有作为，这已是对合现履行的一部份。且房地产的价格是波动的，没有说房地产可以按照评估的价格可以要求撤消合同，所以评估根本不可能保护买卖双方的利益，而且且相反购房方为此付出了一笔不少的评估费到是事实。而当评估价格低于成交价时征税部门还是按照成交价，（当评估高于成交价时按评估征税），所以没有公平可言，评估也是没有必要的。

二手房必须 经过评估，根据评估价和交易价格较低者进项贷款额计算。影响二手房评估价的首先是区域因素，主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外，还有市场因素和心理因素等。

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二手房评估费二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式。免费评估：现在除了具有专业天资的房产评估公司以外还有一种新式的网络二手房评估也已趋于老练。国内几家大型的房产类网站、或许具有房产频道的归纳性网站均开端为消费者供给免费二手房评估这一效劳，其间以搜房评估网**为有目共睹。付费评估：房产评估是二手房买卖过程中一个首要的环节。如今，买房借款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会通知你房子需求评估。比方购房者需求处理典当借款，银行要依据评估组织的评估陈述，才干向购房者发放借款。处理按揭借款的评估，需求具有专业天资的评估组织进行。那么，二手房评估费如何收取？依据省物价局的有关规则，现在评估费收费标准采纳累进计费率：房子总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0．42％；100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0．3％；500万元到2000万元的收取评估总价的0．12％；2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0．06％；5000万元以上的收取评估总价的0．012％。

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影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%—6%的系数，西向减10%;多层住宅楼层以3层—4层为准，底层减5%—6%，顶层减10%;新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里**多可减40%;房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%—5%，明间与暗间又有区别;还有得房率的高低与加减系数也密切相关。

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不论是卖房者还是购房者，可能都会遇见需要做房屋评估的情形，但他们对具体评估依据却有没有多大了解，只能听中介的评估结果。今天，小编想告诉你该怎么进行二手房评估，另外二手房评估有哪些好处。评估方法目前市场上应用**为广泛的也是**为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:1. 所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2．周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3．所在小区和所在板块的房价走势4．被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。价格因素1、地段及交通对房价的影响首先是地段。在城市这个有限的空间里，中心城区**属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。一般情况下，市中心区域的二手房与郊区二手房价格相比能产生好几百甚至上千元一平米的落差。另外，交通状况对房价的影响也不容忽视，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，**重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房价就高不可攀，评估此类房产时还应综合考虑由交通工具所造成的噪音以及房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。2、相同地段二手房与商品房价格的对比处于同一地段的二手房与商品房，在价格方面不受地理位置及交通因素的影响，其主要区别则是由房屋的房龄及户型等决定。房龄在五年以上的二手房，与同样楼层、朝向、面积的商品房相比，由于房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低，一般房价差距约在1000元/平米左右；房龄在五年以内的二手房，与同样情况的商品房相比，在房型及小区环境上并不落后，有时由于五年以内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势其价格与商品房相比差距也并不大。3、居住环境及物业管理居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题，它也是评判房价高低的一个重要因素。在大量楼盘的广告中，我们不难发现一些这样的词语“临山”、“临湖”、“亲水”等，良好的生态环境已成为商家打造全新商品房项目的一大卖点，因此良好的环境价值也直接反映到了房价上。同样，对二手房价的评估也会因为居住环境的优劣而上下浮动，对于二手房屋而言，小区内有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能够提高房屋居住的舒适度，房价自然会略高于一般小区，而相反房屋周边有垃圾场、变电站或烟囱等降低居住环境质量的设施，其所在房屋的价格就会大打折扣。对二手房进行评估有什么好处?(一)现房交易。这几年，业主和开发商闹矛盾的不少，当初描绘的“住房蓝图”，在交房的瞬间变为泡影。要么地面裂了，要么暖气没通上，要么阳台没封……问题多多。买二手房，看得见摸得着，就是再破再旧，也能弄个清清楚楚，明明白白。(二)地段较好。二手房由于建筑时间关系，大都分布在市中心、商业繁华地段或者老城区，交通便利，投资居住两相宜。(三)配套设施完善。一些新房“在那遥远的地方”，下班了还得捎带着买些菜回家。二手房“身处”闹市，银行、饭店、医院、**、广场等一应俱全，生活起来，相当便利。(四)产权权属清晰。二手房有没有证，一目了然，能不能交易，一查便知。只要签了合同，交足了钱，就可办理产权变更和过户，能做到心中有数。而买新房有时就没这么幸运，买的时候信誓旦旦，住进去了，迟迟见不到证的踪影。(五)选择面更广。想买二手房，划个硬杠杠，基本上都能根据自己的需求找到房子。(六)价格多元化。二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等不同，价格也不尽相同。毕竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不会疯狂到要超过新房价格的地步。而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。(七)入住后干扰少。新建商品房入住后，一般都要进行装修，很长一段时间内都得忍受邻居们装修时的敲打声，而且大家陆续搬家入住，施工人员进进出出，甚是“热闹”。买二手房，邻居们入住时间不同，不会在同一时间进行装修，免了一定的干扰。(八)居住成本低。在新小区物业管理费、车位费等加起来成本不低。如新房离单位较远，来回交通费也不是个小数目。而二手房可以省不少钱，碰上好一点的房东，送装修，甚至送家具家电，亦可省掉一些费用。

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