知道的人在买商品房签订合同的时候,一般会依据国家工商行政管理总局和建设部制订的《商品房买卖合同示范文本》文件。虽然说《文本》是政府机关制订的,已经很好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系,采用《文本》签订合同能尽可能的保护购房人的合法权益。但都会对比《文本》根据自己的需求来修改些内容,一般,在购房时有些问题需要重点关注下: 1、基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。 2、使用规范的合同文本。一定要参照**好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。**好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。 3、相关证明文件有效。如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得,即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。 4、另外,买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。 5、明确具体时间和违约责任。对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。如只注明竣工日期,而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 6、检查房屋质量。在签约时,应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容,并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。 7、明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司,一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 8、重点约定违约责任。对于期房,甚至现房,都有可能与开发商的描述不一样,此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。
全部4个回答 >怎样签订购房合同?签订购房合同流程是什么?
153****7487 | 2019-07-12 16:28:48-
153****5378 第一购买之前签订的合同,一个非常重要的一点,在你定下这个房子,并且交了一定数额的定金之后,开发商会跟你签订一个定房书之类的东西,这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本,拿到之后,有比较充分的时间对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合同的一些准备工作。
第二,在签定合同之前,要再次审定房地产项目的相关证件,象项目的土地使用证、销售许可证之类的,签定合同时,要再次对这些证件进行审核,这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证,**重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证,按照北京市的相关规定,销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂,可以在售楼现场看到证件的原件,如果你看到这个项目是现房,开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证,应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件,还可以通过上网查询销售许可证的号,是不是跟审批的范围相一致。
再有就是土地证是否抵押了,土地使用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发贷款,在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照,经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可,如果是销售代理公司进行销售的,要对他的资格进行审核,比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。
第三,要携带相关的一些证件,如果是北京人,需要携带身份证,如果是购买经济适用房,还有户口本,如果是外地的话,需要有身份证和暂住证,如果是公司购房,需要有营业照的复印件等等。
第四,在签订购买合同之前的一些手续,如果买售人,也就是房主,不能亲自到售楼现场签定合同的,需要事前签订授权书,并且经过公正。如果是16岁以下人购房的,比如说由家长买房,写孩子的名字的,如果是未成年人的监护人,必须在未签约前,必须到公证处进行公证。 2019-07-12 16:29:40 -
153****5907 目前购房者在签订商品房买卖合同时,**好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的,较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系,因此,采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉,即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同,购房时也应注意以下几个问题。
1、认购书问题。在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,要求购房人签订认购书,交纳认购款。
开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购的名义进行销售,俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房,开发商为购房人保留预订的房屋,作为交换,要求购房人签订认购书,并交纳一定数额的认购款,如果在规定的时间里,购房人不想购买该房屋,就可能无权要回所交纳的认购款。
第一种情况的认购书,由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定,在未取得预售许可证前,是不能预售商品房的,而依据我国《合同法》第52条的规定,违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效,因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。
但**高人民法院于2003年4月28日公布,于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《**高法院解释》)第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有效。
根据该条规定,在取得预售许可证之前所签订的认购书,如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证,该认购书肯定是无效的;如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证,那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样,即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。
第二种情况的认购书,需要看认购书是否满足了合同成立的要件,主要是看合同条款是否完备。《**高法院解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,肯定具有法律效力。
但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,这些认购书的法律效力如何?
《**高法院解释》并未作明确规定,笔者认为不能从《**高法院解释》第5条的规定,反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书,就必然没有法律效力。
但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款,那么该认购书未满足合同应具备的基本条款,不具有法律效力。
2、补充协议问题。在商品房买卖过程中,开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外,还要求购房人签订一份补充协议,该补充协议的内容很多,由开发商的专业律师事先拟订好。
这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款,如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面,甚至包含许多针对开发商的免责条款。
比如有些开发商在补充协议中规定:“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误,导致开发商不能按期交付房屋,开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋,而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。
因此,购房人不要急于和开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。
同时由于补充协议是由开发商拟定的,保护购房人的条款很少,因此,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求,那么,购房人**好不要和开发商签订补充协议。
3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房,一般都散发售楼书,发布商品房销售广告,作出不少许诺。从法律角度来说,售楼书,广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料,主要是为了美化商品房形象、优势,远不具备商品房买卖合同的基本条款。
此类广告法律上一般视其为要约邀请,不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为,购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任,但可以追究开发商发布虚假广告的责任。
根据《广告法》第37、38条规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,不仅要承担行政违法责任,而且要依法承担民事责任。
因此,购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导,就要及时向政府有关管理机关举报,申请予以查处,或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。
同时,国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定,购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。
不过为了避免不必要的麻烦,购房人**好在签订合同时,要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中,使其成为合同内容的一部分,以便在广告名不副实时告开发商违约。
4、样板房问题。目前在商品房销售过程中,开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后,发现房屋和样板房有差距,当购房人要求退房时,开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”,设置的目的是为了推销商品房。
在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时,购房人有权退房,因此购房人无权要求退房。事实并不如此。
《商品房销售管理办法》第31条明确规定,开发商设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
开发商未作说明,致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的,购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定,请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。
5、质量问题。有些购房人认为,商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应当出现质量问题。
而且根据有关法律规定,开发商在交付商品房时,应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这两书已对商品房质量的细节作了规定,是购房合同的重要组成部分,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。
商品房竣工验收,是以抽查的方式进行验收,因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。
至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定,都是由开发商拟订,侧重保护开发商的利益,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。 2019-07-12 16:29:34 -
157****1027 签完购房合同以后,购房者需要看自己的房子有没有备案,只有房子备案以后,才能进行贷款审批。而购房合同,购房者也要在手里留一份,以备不时之需。签完购房合同以后,购房者是需要去面签的,面签通过以后,就可以申请贷款了。那么,签完购房合同后的流程是什么?
1、****关键的一点是必须及时和开发商或者代理人共同到当地房地产交易中心进行登记备案,合同才生效,否则合同是不生效的,这是合同法里面对于不动产买卖的特殊规定,格式合同有“登记备案后生效”的条款。在双方签字盖章后,**好自己复印留底,防止手中无有。
2、根据住房贷款的申请流程,购房者在与开发商签订了购房合同备案成功之后,下一步就是备齐相关资料去银行面签申请贷款。 2019-07-12 16:29:22 -
137****2286 签订购房合同时候仔细阅读合同内容。签约之前,买受人应当仔细阅读合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。
认准签约主体。在商品房销售中,很多开发商往往会委托中介公司代销楼盘。因此就可能出现个别中介公司采用“一房多售”等方式,骗取房款后携款潜逃的现象。
尽可能不漏项。对商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应逐项认真填写,并且审读清楚,这些内容不应有漏项,因为这些条款关乎所购房屋的合法性。
为体现合同双方的自愿原则,合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人均可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减等。希望能够给你提供帮助。 2019-07-12 16:29:15 -
146****0821 签完购房合同以后,购房者需要看自己的房子有没有备案,只有房子备案以后,才能进行贷款审批。而购房合同,购房者也要在手里留一份,以备不时之需。签完购房合同以后,购房者是需要去面签的,面签通过以后,就可以申请贷款了。那么,签完购房合同后的流程是什么?
1、****关键的一点是必须及时和开发商或者代理人共同到当地房地产交易中心进行登记备案,合同才生效,否则合同是不生效的,这是合同法里面对于不动产买卖的特殊规定,格式合同有“登记备案后生效”的条款。在双方签字盖章后,**好自己复印留底,防止手中无有。
2、根据住房贷款的申请流程,购房者在与开发商签订了购房合同备案成功之后,下一步就是备齐相关资料去银行面签申请贷款。 2019-07-12 16:29:08
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问 怎样签订购房合同答
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答
第一条,乙方所购甲方商品房情况,内容包括商品房坐落位置、商品房土地来源等;第二条,商品房售价;第三条,付款时间及方式约定;第四条,实际面积与销售面积差异的处理;第五条,乙方逾期付款的违约责任;第六条,房屋交付日期;第七条,甲方逾期交付房屋的违约责任;第八条,设计变更的约定;第九条,房屋交接;第十条,甲方关于建筑、装饰、设备标准承诺的违约责任;第十一条,甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺;第十二条,关于产权登记的约定;第十三条,关于物业管理的内容、方式及收费标准;第十四条,保修责任。
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问 怎样签订购房合同答
基本上人家让签哪里就签哪里
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答
从古至今,衣食住行就是人们的四大基本需求。现如今,人们的衣食都有了保障,便越发关心起了住房问题。而一拨又一拨的购房热,买家往往失去理智,自觉不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。面积缩水、虚假广告、延期交房、拖延办证、“零风险投资”等让购房人吃亏上当的事屡屡发生,从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么,在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢?总结我们的实践经验,主要表现在以下几个方面: 广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱 为了卖掉房子,开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、**、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述,但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理,瞒天过海。结果,发生争议、对簿公堂时,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直,而不完全是广告。 销售陷阱 中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理,一听说哪个楼盘观者如潮,那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理,开发商就给买房人设下了陷阱: 其一,以小利诱之,在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品 房价格相对较低,对那些买房人自然有吸引力。在此过程中,买房人认为自己得到了便宜,开发商也借此机会筹到了资金。然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销售行为是不合法的,因此,一旦出了问题,购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样,买房人的投资就充满了风险。 其二,制造假象,在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢,后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一,并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选**差的户型和楼层先出手,这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”,另一方面还可以避免这些“丑女”到**后“待字闺中”。当然,这其中也要混杂一些好房型,否则会造成目标客户的流失。
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答
个人在购房中,大体上分三个阶段。 第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些**基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。 第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证。 具体讲,涉及到一些法律问题。 第一,如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告,在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实的,是不是有预售许可证。其次,可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越,那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车还是公共汽车,是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置,这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是,往往在售楼书中都有这个,我们应该特别注意。 第二.怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣,但是又怕**后买了房子以后,不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定,如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中,这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境,这么好的户型、这么好的地段,想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务,就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话,一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任。
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