一手房怎么卖?一手房出售需要注意什么?

• 156****7742 一、从宏观上来说，一手房的销售是一个营销策划过程，分阶段造势进行：
  （一）项目介入阶段
  1．识别客户需求
  ①了解客户需求，解答客户问题；
  ②对客户需求的理解陈述；
  ③界定工作范围；
  ④描述提出方案或方法的基本原理；
  ⑤项目组织的介绍；
  ⑥项目完成所要求的进度计划；
  ⑦确认项目执行可能产生的成本预算；
  ⑧确认客户期望项目团队提供什么样的交付物；
  ⑨确认客户期望的规格和特征；
  ⑩商定进一步洽谈的内容、时间及地点。
  2．进一步洽谈确定课题
  ①客户企业介绍情况，提出咨询要求与希望；
  ②研究企业提供的资料、分析企业状况、初步拟定项目框架；
  ③实地考察客户企业及环境；
  ④确定项目框架和目标；
  ⑤根据企业期望做准备性调查。
  3．提交项目建议书及合同签订。
  ①与市场部及公司广泛沟通，根据客户需求提出项目建议书。
  ②双方就建议书内容（包括项目目标、框架、主要内容、执行方案、时间计划和初步预算等）进一步商讨。
  ③拟定并签订合同，作好项目开展准备工作。
  以上工作以市场部为主，策划部协助。
  （二）项目启动阶段
  1、 确定项目领导小组
  ① 根据项目要求确定由策划部与市场部双方主要领导组成的项目领导小组，统筹分工项目的开展。
  ② 确定公司配合要求和内部人选。
  2、 确定项目计划
  ① 项目领导小组和项目负责人确定项目开展计划与项目详细目标，结构细化，时间进度，人员要求和其他后期准备。
  ②根据经验提出初步计划建议。
  ③ 准备项目开展所需的资料等。
  3、 确定工作组
  ① 根据项目计划要求，成立项目工作组，明确具体分工和职责。
  ② 拟定工作计划和时间进度。
  ③ 拟定调查分析计划。
  （三）调查分析阶段
  1、 调查分析和座谈会
  ① 根据调查计划和针对性问题实施市场调查。
  ② 主持和开展座谈会、讨论会、听取各方面人员的意见和要求。
  ③ 深入调查分析，了解客户竞争对手的情况及客户产业链。
  2、 调整并提交策划报告
  ①整理分析调查资料，对问题分类。
  ② 提供初步改进建议方案框架。
  ③ 提交报告。
  （四）方案设计阶段
  1、 提交初步设计方案
  ① 在客户对报告反馈基础上进方案设计，并根据客户情况实时修 改。
  ② 向客户提供满足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。
  2、初步方案征求意见
  ① 初步方案分专题向有关部门进行详细介绍，回答有关问题，广泛听取修改补充意见。
  ②针对反馈意见和建议，进行局部调整和补充。
  ③拟定实施计划纲要。
  3、方调整，提交**终报告
  ① 按照客户要求提供**终报告，就报告内容答疑咨询。
  ② 协助客户拟定实施计划。
  ③ 对存在分歧的问题进行分析研究，提出可选择性解决建议。
  ④ 双方共同分析存在的问题和难点，商定可能的解决方案。
  二、从微观上来说，一手房的销售就是驻场置业顾问的日常工作：
  （1） 掌握楼盘的结构，功能，技术指标及工程造价，能给客户提供合理化建议，并熟练地回答客户提出的问题；
  （2） 善于辞令而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好关系，为企业与楼盘树立良好形象；
  （3） 服从工作安排，工作积极主动，有开拓精神，能不失时机的推销企业楼盘；
  （4） 代理法人与客户签订业务合同，并及时将合同上交销售主管审核后执行；
  （5） 努力做好售后服务工作，及时走访客户，反馈楼盘质量信息；
  （6） 每天向销售主管汇报工作情况，定期进行工作总结，并根据市场信息对下阶段工作进策划，以提高工作的计划性和有效性；
  （7） 负责及时回收楼款；
  （8） 努力学习知识，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高；
  （9） 熟悉法律法规及行业规范； 2019-07-10 20:13:04
• 155****8758 一手房买卖流程：
  1、购买一手房需要准备的资料
  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对开发商卖房的基本要求。 “五证”包括以下的内容：国有的土地使用证、建设用地的规划的许可证、建设工程的规划的许可证、建设工程的施工的许可证、商品房的销售的许可证。 “二书”是指住宅质量的保证书、住宅的使用的说明书。
  2、支付方式的确认
  在购买之前应向开发商核实支付的方式：全款抑或是分期付款？能否按揭？**的比例支付多少？按揭的还款期限**长能够有多少？特别注意：如果按揭，每期需要还多少钱**好找一个在银行工作的朋友帮忙计算一下，是否如售楼处人员计算的一致。
  3、认购书的签订
  检查核实完以上情况后，并且看完房子无质量问题后，可以签订认购书。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。
  4、购房合同的签订
  在合同中，购房者必须要把全部有疑惑的问题落实清楚，发展商一般把一些承诺印在宣传品上，或售楼人员口头说出，但是实际交付的时候，很可能会出现问题，引起纠纷。开发商会推翻先前的承诺，合同中没有。因此千万不能疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
  2019-07-10 20:12:55
• 137****1218 如果你的意思是新楼盘的话：《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《商品房预售许可证》，所谓五证是也。 2019-07-10 20:12:50
• 136****8471 买一手房应该注意事项：
  
  1、买房前多问问周围地段的价格，看看在哪个范围，再根据想要购买的房子的价格、户型、地理位置进行筛选。买房一般都要贷款，去银行贷款尽量贷整数，因为银行贷款都是按照整数贷。
  2、对自己的经济和房子以后的房价进行预算，毕竟买房子也是一种投资的手段，可能是将来变富的途径。买房前先要确保自己工作的稳定性，防止经济出现短缺的状况。
  
  3、避免定金陷阱和抢房陷阱，有些开发商打着优惠的幌子叫你付定金，有些会退，但有些就不会了，所以看清楚合同。买好了房，发现房屋有问题应该及时报修，房子也是有保修期的。
  
  2019-07-10 20:12:47
• 142****8390 你购买新房主要是交纳房款，但你在办证的时候是需要交纳2％的契税和2％的维修基金，这是**大的二块费用，至于说你今后要将房屋再行转卖，则还可能会交纳营业税，契税，个人所得税等．
  你如果是以个人名义签订合同，持有身份证就可以了．（但**的钱款也需要带上） 按规定：90平米以上**30% 90平米以下**20%。
  下面是一些订立商品房买卖合同的注意事项，包括开发商出售商品房时所应具备的一些手续，希望能够对你有帮助．
  一、房屋买卖合同成立应具备的条件房屋买卖合同并不是各人随意，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产交易有关规则，商品房买卖合同成立需具备以下条件：
  第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖他人的房屋。
  第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。
  第三，房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前，其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。
  第四，房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后，才能签订合同。
  第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。
  第六，以下七种房屋不得形成买卖合同。1、违法或违章建筑；2、房屋产权有纠纷或产权不明的；3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋；6、单位擅自购买的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的。
  二、签订合同要注意哪些问题
  作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？
  第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。
  第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
  第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。
  第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。
  第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
  第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
  第七，在签订房屋买卖合同时，**好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。
  三、违反合同的责任如何划分
  按目前合同条款内容来看，购房者特别要掌握以下四点：
  第一，未按合同期限交房或购房人未按合同期限付款，违约责任如何处理。未按期交房或未按期支付房款，均属违约行为，违约金数额应在合同中约定，合同中未作约定的，按规定的标准确定金额，如是开发商的过错造成未在合同约定时间内交付房屋的，开发商向购房者支付的违约金为已收取的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。如是购房者的过错致使未在约定的时间内支付购房款的，购房人向开发商支付的违约金为逾期支付的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
  第二，开发商未经预购房人同意擅自变更合同中所确定的设计等，应承担的责任。未经预购房人同意，开发商变更预售房屋设计或任意调换楼层、房型的，预购房人有权解除预售合同，并由开发商承担违约责任，预购房人不要求解除合同的，亦可依据预售合同的约定要求开发商承担违约责任。
  第三，开发商“一屋多售”多签合同，应承担的责任。开发商就同一房屋与第三人签订买卖合同情况发生后，开发商应当按照购房者办理房屋交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由开发商承担赔偿责任。
  第四，新建房屋买卖转让的保修责任的确定。新建房屋转让后，转让人应当对新建房屋承担保修责任，根据建设部规定，屋面漏水保修三年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道等渗漏保修一年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年；地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏，保修一年；卫生洁具保修一年；灯具、电器开关保修半年；供热、供冷系统和设备保修一年。 2019-07-10 20:12:43